Mercato della casa al riparo dalla crisi nei prossimi anni nonostante il caro mutui e i prezzi tutto sommato sostenuti. Vale nelle principali città, come Milano, Roma, Bologna, Napoli, Firenze, Venezia, Torino, Verona, Genova, Bari, Catania, Palermo, Cagliari, ma anche quelle intermedie si difendono bene. Con poche eccezioni. La prospettiva resta infatti la stessa quasi ovunque: le stime parlano infatti di un consistente calo delle compravendite, soprattutto quest'anno per poi stabilizzarsi nel 2024. La flessione non inciderà tuttavia sui prezzi che rimarranno in crescita, anche se di poco, a volte solo rialzi frazionali, o alla peggio stabili. In crescita invece gli affitti, sia in termini di domanda che di canoni mensili. E' quanto emerge dall'ultimo Ossevatorio Immobiliare di Nomisma, focalizzato appunto sulle città intermedie: Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona. La dinamica del resto è la stessa nelle grandi come nelle piccole città: chi non riesce a comprare per paura del mutuo, prende tempo oppure ripiega sulla casa in affitto, spingendo il mercato della locazione. Sul fronte dei venditori invece, piuttosto che vendere con sconto i proprietari preferiscono aspettare, oppure mettere l'immobile in affitto.
I risultati dell'ultimo anno del resto sono stati incoraggianti: anche nelle città intermedie: i prezzi sono saliti in media del 3,4% per le abitazioni nuove o ristrutturate e del 3,1% per l'usato, con livelli superiori in periferia e un po' meno in centro. Rialzi sopra il 4% per Modena, Perugia, Parma e Trieste. Da sottolineare inoltre che, anche se nella maggioranze delle città intermedie le quotazioni sono significativamente più basse di alcune delle big (la media si attesta tra 1.500 e 2.700 euro al metro quadro per il nuovo e tra 900 e 1,700 euro per l'usato) , non mancano città fuori scala. In centro le case nuove o ristrutturate a Parma e Salerno possono superare i 4.500 euro al metro quadro, mentre a Bergamo, Brescia e Modena superano i 3.500 euro. Fanalino di coda Taranto e Messina, dove i prezzi medi non superano i 900-1.000 euro al metro quadro per l'usato e i 1.300-1.500 euro per il nuovo, con minimi anche di 600-700 euro al metro quadro in periferia. Quotazioni sotto la media comunque anche a Livorno, Perugia, Novara e Trieste. E lo stesso vale per i canoni di locazione.
Oltre al trend dei prezzi, a esprimere la vivacità del mercato immobiliare cittadino sono comunque anche i nuovi progetti. Per numero e volumi nell'ultimo anno, secondo le rilevazioni di Nomisma, sono risultati in calo un po' dappertutto. Si tratta tuttavia di un fenomeno fisiologico, e comune anche alle città principali, dovuto all'aumento contemporaneo del costo del denaro e delle materie prime, che ha frenato ovunque i progetti di sviluppo immobiliare. Gli unici capoluoghi con un numero di progetti in crescita sono Bergamo, Taranto e Trieste. In quest'ultima in particolare, il numero di progetti censiti è raddoppiato, passando dai 23 del 2021 ai 46 del 2022. Il 55% degli interventi attivi nel 2022 sono concentrati in cinque realtà: Bergamo, Trieste, Parma, Modena e Taranto. Livorno, Perugia, Ancona e Messina (in attesa del Ponte sullo Stretto) sono le uniche città in cui non si raggiungono i 20 progetti. Quanto allo stato di attuazione dei progetti, se a Parma due progetti su tre sono cantierati e avviati (appalto assegnato, allestimento cantiere, lavori strutturali oppure impianti-infissi-rivestimenti), nelle altre città la maggioranza degli interventi è ancora in fase di programmazione (progetto di fattibilità) o al massimo di progettazione (bando di lavori/procedura di appalto in corso). A Brescia e Taranto, ad esempio, solo il 18% dei progetti è in fase di esecuzione, mentre a Verona e Novara sono poco più del 20%. Quanto alla natura degli investitori, suddivisi tra privati e pubblici, a Parma, Modena, Brescia e Verona prevalgano gli interventi promossi da investitori privati (in media il 60%-70% del totale), mentre a Taranto e Messina prevalgono i soggetti pubblici, l'80% del totale. Ecco comunque gli interventi più significativi.
Ancona. Oltre metà degli investimenti sono nel residenziale rappresentano, grazie soprattutto a un complesso con 54 unità abitative e alla ristrutturazione di edifici Erpi).
Bergamo. È il terziario il settore più vivace con la costruzione di un insediamento polifunzionale del valore di 490 milioni e la ristrutturazione del terminal della stazione ferroviaria (80 milioni). In progettazione alcuni importanti interventi residenziali: i tre principali valgono 150 milioni.
Brescia. Gli investimenti nel residenziale rappresentano il 45% del totale , grazie soprattutto ad un progetto di fattibilità di un centro a destinazione mista (residenziale e direzionale) del valore di 50 milioni.
Livorno. Il 58% degli investimenti è destinato al terziario per effetto di due progetti: un centro commerciale con lavori in esecuzione (valore 53 milioni) e un centro polifunzionale in progettazione, del valore di 20 milioni. Da segnalare anche la ristrutturazione dell'Accademia Navale (39 milioni).
Messina. Il peso degli investimenti destinati al terziario raggiunge il 71%, riconducibili a due progetti: un centro commerciale in fase di progettazione (del valore di 100 milioni) e un deposito per il gas naturale liquefatto in fase di programmazione (90 milioni).
Novara. Oltre l'80% degli investimenti è nel terziario: costruzione di un polo logistico (100 milioni), di un campus e studentato (64 milioni) e di un altro polo logistico del valore di 60 milioni.
Parma. Spicca la riqualificazione dello stadio Tardini (valore 70 milioni).
Perugia. Importanti la costruzione di un albergo con beauty farm del valore 150 milioni e l'ampliamento di un centro commerciale (90 milioni).
Salerno. Prevista la costruzione di un centro polifunzionale (30 milioni) e la progettazione di un nuovo ospedale (220 milioni).
Taranto. In corso i lavori per l'Ospedale San Cataldo (120 milioni) e la costruzione di un cantiere navale (205 milioni).
Trieste. In corso la ristrutturazione di due hotel per un totale di 110 milioni e la costruzione di un centro polifunzionale (Montebello shopping center, 100 milioni).
Verona. In fase di esecuzione l'ampliamento dell'aeroporto (48 milioni di euro) e la costruzione di un polo logistico, e in fase di progettazione la costruzione di un insediamento polifunzionale del valore di 50 milioni. (riproduzione riservata)
