Miraggio mutui al 100%? Acquisto della casa quindi sempre più difficile? Purtroppo è uno scenario di giorno in giorno sempre più concreto. La stretta creditizia ha portato a tassi di interesse più alti e a mutui di conseguenza più cari, e a farne le spese sono soprattutto i mutui più consistenti rispetto al valore dell'immobile, vale a dire chi ha pochi soldi rispetto ai prezzi di mercato delle abitazioni. In gergo tecnico viene indicato come finanziamento di importo molto elevato rispetto a al valore dell'immobile, cioè a elevato loan to value, sopra l'80% fino a sfiorare appunto il 100%. Sono i più colpiti perché, oltre che onerosi data la loro mole, sono anche un po' più cari degli altri perché le banche in genere applicano loro uno spread un po' più elevato a causa del maggior rischio che comportano e di una garanzia aggiuntiva richiesta da Banca d'Italia proprio per questa categoria. «E non si tratta di una fetta di mercato marginale visto che negli ultimi anni, tra aumento del costo delle case e aumento del lavoro precario uniti a minor aiuto intergenerazionale e tarda età in cui si entra nel mercato del lavoro, è andata via via aumentato, fino a sfiorare oggi il 25% e un valore di 6-7 miliardi a fine 2022», spiega Andrea Castro, responsabile Italia di Qualis Credit Risk, società che appunto supporta le banche per quanto riguarda l'erogazione e monitoraggio di finanziamenti di questo tipo. Un mutuo su quattro quindi rientra in questa categoria, che coinvolge soprattutto i giovani».
Proprio i giovani peraltro sono quelli che hanno maggiormente animato il mercato dei mutui negli ultimi anni, sia perché appunto più soggetti a lavoro precario, sia perché sostenuti dal cosiddetto Mutuo giovani destinato a chi a meno di 36 anni, che ha ottenuto un grande successo: offriva prestiti fino al 100% con tassi di interesse calmierati, e questo grazie alla garanzia pubblica (i cosiddetti mutui Consap), più alcune agevolazioni fiscali. Purtroppo anche questo strumento in questo momento ha le armi spuntate perché il meccanismo che ne regola il tasso li rende di fatto troppo onerosi per le banche, che infatti non li erogano più. Insomma, una tempesta perfetta. La domanda tuttavia non è composta solo da giovani, che rimangono comunque preponderanti, circa il 60% del totale, ma anche da over 36 che per esempio non vogliono smobilizzare altri investimenti o ricorrere al Tfr oppure vogliono acquistare e anche ristrutturare l'abitazione a fini di risparmio energetico.
Che fare allora? Il ricorso a un normale mutuo over 80% la strada maestra, con vantaggio per il sistema, e anche per le stesse banche, «pena il rischio che la domanda rimanga insoddisfatta anche per il venir meno degli incentivi governativi«, continua Castro, «e che quindi il 40-50% dei potenziali 6-7 miliardi di erogato relativo a questa fascia di mercato non venga soddisfatto». Non a caso alcune banche, Intesa Sanpaolo in primis, hanno sempre erogato mutui fino al 100%, proprio per non lasciare scoperta questa fascia della domanda. In questo modo si consente inoltre di ai giovani di accedere all'acquisto della casa in anticipo rispetto a quanto potrebbero fare se dovessero accantonare prima i risparmi necessari, sostenendo in questo modo sia il mercato dei mutui sia quello immobiliare. Due sono però i problemi. Il primo è che in genere sono mutui un po' più cari perché la normativa impone alle banche coperture aggiuntive per la parte di credito che eccede l'80%. Il secondo riguarda la sostenibilità per i mutuatari della rata nel tempo: mutui oltre l'80% si accompagnano in genere a pochi risparmi e basso reddito, il che unito a rate onerose e a una durata dei mutui che nel tempo si ulteriormente allungata, può destare preoccupazioni. «Ma si tratta di problemi facilmente risolvibili», prosegue Castro. «Nel primo caso per esempio le banche potrebbero decidersi di non ribaltare sui mutuatari il costo delle coperture aggiuntive, magari a fronte di particolari tipi di mutuo, per esempio quelli destinati agli edifici green. In questo modo favorirebbero il risparmio energetico e quindi i costi a carico del mutuatario, l'ammodernamento del parco immobiliare italiano e soprattutto il mantenimento se non l'apprezzamento del valore dell'immobile nel tempo». Alcuni istituti già promuovono questi mutui, non solo nel caso degli over 80%.
Più complesso il tema della sostenibilità economica del finanziamento nel tempo, ma anche qui un'analisi dettagliata del profilo del mutuatario (rapporto rata/reddito) e del bene acquistato può ridurre drasticamente il rischio. A cominciare da una corretta valutazione dell'immobile che permette di stimare correttamente il loan-to-value anche in presenza di crisi che possono svalutare gli asset, esponendo gli istituti finanziari a shock sistemici come appunto accaduto nello scorso decennio. La valutazione degli immobili negli anni è stata oggetto di riforme per definire le potenziali variazioni di prezzo sotto stress, e non solo. Insomma bando alle supervalutazioni dei primi anni 2000 («costo e valutazione dell'immobile sono due cose diverse» sottolinea Castro), e invece largo ad analisi che verifichino tutte le situazioni possibili, unite anche a monitoraggio successivo. «Per fare un esempio, il loan to value può dipendere anche dal tipo di zona in cui si trova l'abitazione, continua Castro, «e non mi riferisco alle potenzialità di apprezzamento commerciale dell'asset quanto al costo della vita. Una zona alla moda, costosa, può comportare un costo della vita non compatibile con il reddito del mutuatario, anche se il rapporto rata/reddito invece darebbe il via libera. Meglio in questo caso mete meno prestigiose ma appunto più sostenibili». Al contrario invece, un giovane che guadagna poco ha però maggiori potenzialità di migliorare il proprio reddito rispetto a chi ha un'età maggiore. «In tutto questo Qualis è in grado di fornire un supporto costante alle banche, in fase di erogazione, cioè fornendo un secondo parere sulla pratica di mutuo, ma anche in seguito», conclude Castro. «Una volta l'anno eseguiamo dei controlli a campione sui mutui esistenti, soprattutto per verificare la tenuta del valore dell'immobile e quindi la qualità del portafoglio». (riproduzione riservata)
