Meno nodi e più tutele

Passi avanti piccoli ma costanti per la disciplina del rent to buy. Da tutti acclamato e applaudito, il sistema che combina l'affitto con l'acquisto nella realtà non decolla come potrebbe nel timore di rimanere imbrigliato tra i classici lacci e lacciuoli. Eppure la versione aggiornata del cosiddetto contratto di affitto con riscatto ne avrebbe tutti i numeri: consente infatti di prendere un'abitazione (ma anche un altro tipo di immobile) in locazione, ma con un canone maggiorato, così da poterne capitalizzare una parte ai fini di un acquisto successivo dello stesso asset (opzionale) al termine di un periodo prestabilito (fino a dieci anni). In pratica l'uovo di Colombo per risolvere in un colpo solo il problema di chi non ha abbastanza soldi per acquistare o per poter comunque accedere a un mutuo e di chi deve invece vendere ma trova ostacolo nelle avverse condizioni del mercato. Quest'ultimo problema assilla soprattutto i costruttori, e con loro le banche che li hanno finanziati, che si trovano ora con crediti incagliati, e tutta l'economia tricolore che vede nell'edilizia e nel mercato immobiliare uno dei suoi motori principali.

In questo caso uno dei nodi sciolti, o che addirittura potrebbe non sussistere, riguarda il rischio morosità e i tempi purtroppo lunghi di un eventuale sfratto. I venditori temono infatti che se l'inquilino/acquirente non paga regolarmente nella fase «rent» oppure rinuncia all'acquisto ma senza per questo voler lasciare l'appartamento, per recuperare l'immobile non resti che l'interminabile via dello sfratto. Pur essendo infatti ormai una procedura piuttosto veloce nella realtà, almeno nei comuni ad alta tensione abitativa, cioè le grandi città, lo sfratto esecutivo arriva dopo una serie interminabile di proroghe. Un vero guaio che minaccia di soffocare lo sviluppo dello strumento. In soccorso arriva però un'interpretazione della normativa vigente da parte del Consiglio nazionale del Notariato.

«Il rent to buy non è un contratto di locazione con qualche modifica, ma un contratto che punta alla vendita», spiega Enrico Maria Sironi, consigliere nazionale del Notariato. «Si tratta quindi di un contratto autonomo rispetto a quello di locazione, condizione che non lo assoggetta quindi alla normativa su locazione e sfratto. La norma dice inoltre che nella fattispecie si applicano le disposizioni sull'usufrutto».

Che succede allora in caso di inquilino/acquirente moroso oppure che non vuole esercitare l'opzione di acquisto ma neanche andarsene? La tesi del Notariato è che se il contratto di rent to buy è fatto come atto pubblico, allora è un titolo esecutivo che ha efficacia anche per ottenere il rilascio dell'immobile, senza dover aspettare alcuna sentenza ulteriore. Atto pubblico vuol dire che è registrato e che al suo interno si specifica a priori che in caso di mancato pagamento del canone o di mancato esercizio dell'opzione l'acquirente deve liberare l'appartamento.

In altre parole, l'atto contiene già la soluzione, senza dover ricorrere alle interminabili procedure per lo sfratto. La tesi del Notariato deve però ancora essere verificata sul campo.

«Si tratta infatti di solo un'interpretazione», sottolinea Sironi, «anche se ovviamente di peso perché basata su varie sentenze su questioni affini. Data la sua recente introduzione, purtroppo non esiste ancora una giurisprudenza sul rent to buy». La posizione del Notariato, che sempre accompagnare le transazioni immobiliari e che da anni punta a favorire la messa a punto di una prassi che renda l'affitto con riscatto più facilmente fruibile, rappresenta comunque un importante passo in avanti.

Non tutti gli ostacoli sono però superati. Un altro aspetto, d'interesse soprattutto quando a vendere è un costruttore, riguarda l'accollo del mutuo. «Finora l'inquilino/acquirente pagava il canone (affitto più quota acquisto) direttamente al costruttore che a sua volta girava la cifra alla banca», spiega Sironi. «Costruttori e Abi stanno però valutando una pratica più snella, e sicura per tutti i soggetti, perché prevede il pagamento diretto dall'acquirente all'istituto di credito». Si evita così di perdere dei giorni nei vari trasferimenti e soprattutto il rischio che il costruttore non storni tutta o in parte la cifra alla banca, col risultato che l'acquirente paga ma il mutuo non si estingue. Si evita inoltre, nel caso di molti appartamenti in vendita, che il costruttore giri effettivamente la somma alla banca ma senza imputarla al soggetto interessato, che quindi pagherà anche a favore di altri.

L'ultima nota dolente riguarda la tassazione. «In questo caso l'ambizione del Notariato era di non avere una duplice imposizione e che tutto quanto pagato oggi potesse un domani scontare dalle tasse sull'acquisto», continua Sironi. «Per ora però non è andata così ed è un peccato perché una misura incentivante avrebbe senz'altro dato una bella spinta all'affermazione della formula». A oggi la normativa prevede che solo le imposte pagate sull'acconto prezzo saranno detratte un domani in fase di rogito (Iva e imposta di registro), mentre le altre andranno perdute.

Da sciogliere ancora è anche il nodo delle garanzie che il costruttore deve fornire in caso di vizi dell'immobile. Se l'acquirente in realtà lo abita già da anni, da quando deve partire la garanzia, dal suo ingresso o dalla data del rogito?

Nonostante i tanti limiti la formula sta comunque prendendo piede. Lo stesso Sironi ha registrato diversi casi effettivi, anche con venditori privati. Del resto dopo l'approvazione lo scorso settembre dell'art. 23 contenuto nel decreto Sblocca Italia, mirato a dare maggiore sicurezza ai contraenti e un po' più di flessibilità, la formula sta riscuotendo grande interesse. Il decreto ha risolto alcune criticità che derivavano dalla mancanza di una normativa in materia.

In particolare, ha previsto la possibilità di trascrivere il contratto nei registri immobiliari per tutta la durata del rent to buy, fino a dieci anni (prima ci si fermava a tre). La trascrizione vale come prenotazione dell'acquisto dell'immobile. Di conseguenza il proprietario (per esempio il costruttore) non potrà vendere l'immobile ad altri né ipotecarlo. Allo stesso modo gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un'ipoteca sull'immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del rent to buy, l'immobile è riservato al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti. (riproduzione riservata)