Torna la voglia di seconda casa, di nuovo tra i principali desiderata degli italiani. Anche a costo di indebitarsi, ovvero ricorrendo all'ampia offerta di mutui, tra l'altro nel 2021 a condizioni estremamente convenienti. Al boom di compravendite del 2021, 750 mila in tutto, in aumento del 34% rispetto al 2020 e del 24% rispetto al 2019, ovvero ai livelli pre pandemia, hanno infatti senz'altro contribuito le tante abitazioni acquistate tra mari, monti, laghi e campagne, e quelle rilevate a fini di investimento, responsabili tutte insieme di quasi di un quarto del totale delle transazioni. La cifra complessiva si aggira infatti intorno a quota 190 mila unità, con un poderoso aumento addirittura del 52% rispetto al 2020 e del 36% rispetto al 2019. E' quanto emerge dal rapporto dell'Osservatorio immobiliare nazionale Fiaip). Più contenuto, ma sempre significativo, l'aumento dei mutui accesi per finanziare l'acquisto di seconde case: del resto proprio perché si tratta di un acquisto aggiuntivo, spesso viene del tutto o in buona parte eseguito in contanti, evitando di caricarsi oneri pesanti e a lungo termine. Nonostante ciò, secondo l'ultimo Osservatorio di Mutuionline (aggiornato ad aprile) nel 2021 sono arrivati al 5,7% del totale i mutui legati all'acquisto di una seconda casa contro il 3,8% del 2020 e il 5% del 2019, ma soprattutto in questo primo scorcio del 2022 hanno già raggiunto quota 8,5%. Il tutto a fronte di un erogato stabile nel 2021 per numero di finanziamenti (ma di importo medio superiore) ma più debole in questi mesi, in scia alle tensioni internazionali e al rialzo dei tassi. Si tratta di un andamento comunque positivo, considerando che anche i prezzi delle abitazioni (prime e seconde case) hanno intrapreso la via del rialzo (+3% di media nel 2021 rispetto all'anno prima secondo Fiap), che i mutui sono oggi un po' più cari rispetto a i minimi degli scorsi anni, che la tassazione sulle seconde case è onerosa, e che i mutui seconda casa non godono delle molte agevolazioni previste per la prima.
Ma quali sono in dettaglio le differenze tra i mutui per prima o seconda casa? In realtà a livello di prodotto poco cambia, nel senso che non esistono prodotti ad hoc ma ci si avvale dei normali finanziamenti a tasso fisso o variabile. Alcune banche limitano leggermente il loan to value del prestito (di solito dell'80%), cioè la percentuale finanziata rispetto al valore dell'immobile, ma in generale non serve neppure in quanto, proprio perché non si tratta di un bene primario, l'acquirente dispone già di una quota sufficiente a versare un quota in contanti sostanziosa e di un reddito in grado di sostenere la rata. Le differenze stanno piuttosto sul carico fiscale e sulle agevolazioni. Non è permesso per esempio sfruttare il Mutuo Giovani, che prevede un finanziamento fino al 100% del valore dell'abitazione, anche in caso di lavoratori precri, e senza aggravi di costo. A tutto ciò per la seconda casa si aggiungono anche carichi fiscali maggiori del 2% sull'ammontare del mutuo. Se per la prima casa l'imposta sostitutiva agevolata è infatti pari allo 0,25% dell'importo, sale invece al 2% in caso di finanziamento per la seconda casa. Non è infine possibile detrarre il 19% sugli interessi e gli oneri accessori per quanto riguarda la seconda casa. Altri aggavi riguardano le imposte di trasferimento, cioè di compravendita: l'imposta di registro è del 9% per la seconda casa contro il 2% della prima, mentre iIn caso di operazioni soggette a Iva, la prima casa paga il 4% contro il 10% della seconda.
Tornando ai mutui seconda casa, proprio l'imposta del 2% contro lo 0,25% della prima casa costituisce la principale differenza tra le due tipologie. Come spiega Mutuionline, le condizioni in termini di Tan (Tasso annuo nominale) e di rata sono esattamente le stesse, e anche la classifica dei prodotti più convenienti. Quello che sale è invece il Taeg (Tasso annuo effettivo globale) che include appunto tutti i costi accessori, in media appunto dello 0,25%, sui prodotti a tasso fisso come sul variabile.
L'aggravio di costo appena visto per i mutui seconda casa potrebbe però lievitare all'interno del processo di revisione dei parametri di Basilea 4 che riguardano i criteri di assorbimento di capitale delle banche. Quando emettono un prestito le banche devono effettuare un accantonamento contro il rischio di default del debitore, già oggi più elevato nel caso di acquisto di un ufficio rispetto a un'abitazione. Già oggi il tasso effettivo di un mutuo seconda casa è di poco maggiore rispetto a quello per la prima casa, tra 20 e 40 centesimi su un mutuo con Ltv dell'80% a parità di banca. Ma se l'accantonamento necessario venisse equiparato a quello di un immobile non residenziale l'aggravio potrebbe aumentare almeno di altri 100 punti base. A questo proposito il presidente della Commissione Affari costituzionali del Parlamento europeo e coordinatore di Forza Italia, Antonio Tajani, ha già lanciato l'allarme, cercando al contempo di rassicurare gli italiani: «Ci batteremo per cambiare le norma, visto che il Parlamento non è certo obbligato ad adeguarsi alle indicazioni di Bruxelles. La presentazione della bozza al Parlamento è attesa per fine maggio, ma nel frattempo contiamo di arrivare almeno a una risistemazione del testo, perché gli emendamenti veri e propri si potranno presentare solo in sede di dibattito parlamentare, dove ci aspetta una lunga battaglia: alcuni paesi sono consapevoli dei rischi delle nuove norme, altri molto meno, specie quelli dove l'investimento in immobili è poco diffuso tra le famiglie. L'aumento delle imposte sulle seconde case è una seria minaccia per l'immobiliari in senso stretto, ma anche per l'indotto industriale e del turismo». (riproduzione riservata)
