Residenziale Dall'inizio dell'anno leggera ripresa per le abitazioni di pregio, ma solo a fronte di sconti e qualità elevati
Lusso? Sì ma low price
Nonostante una domanda così selettiva, tuttavia, nel primo semestre 2014 il lusso ha mostrato timidi segnali di miglioramento rispetto al 2013. In generale infatti «nei casi in cui i valori sono stati riallineati, la chiusura della transazione è più veloce che in passato», conferma Fabio Guglielmi, direttore generale di Santandrea Luxury Houses (gruppo Gabetti), «mentre soluzioni con prezzi non attuali possono rimanere in vendita per mesi per poi uscire dal mercato».
Dopo un inizio d'anno in miglioramento però il mercato è tornato a ripiegare un po' dopo il nuovo peggioramento del quadro macro «Allo stallo contribuisce però anche un'offerta datata e poco funzionale, specie degli edifici degli anni 50-70 che spinge la domanda verso le case d'epoca», aggiunge Tirelli. «Anche i nuovi appartamenti in complessi di prestigio non si piazzano comunque così facilmente causa le dimensioni risicate di alcuni ambienti, tipo camere da letto senza spazio per gli armadi, e i soffitti bassi. Non a caso uno degli atout delle case d'epoca sono proprio i soffitti alti».
I più richiesti nel segmento pregio sono sempre gli appartamenti, preferibilmente ai piani alti e in contesti esclusivi. D'obbligo il box e possibilmente anche il terrazzo, seguiti da salone triplo, vista panoramica, spazi per il personale di servizio, tripli servizi, portineria, giardino e sala hobby. Bocciatura senza speranza per le case al piano rialzato o senza balconi.
«Le richieste cambiano comunque un po' a seconda della città», prosegue Guglielmi. «A Roma e Napoli vincono le abitazioni da ristrutturare in modo da spendere meno e poter personalizzare di più, a Firenze gli appartamenti all'interno di palazzi storici, mentre a Milano le case già ristrutturate. Ovunque chi compra il nuovo, lo vuole in classe A».
Milano. Partendo dal capoluogo lombardo, nel primo semestre l'indice di assorbimento si è attestato al 7,6%, «valore sempre molto contenuto, ma in aumento rispetto al 2013, quando si era giunti al minimo storico del 2,8% nel primo semestre e al 5,8% nel secondo», spiega Tirelli. «Il Quadrilatero e la zona Magenta hanno guidato la ripresa con indici di assorbimento rispettivamente dell'11,1 e del 9,2%. Ma nonostante il lieve incremento delle transazioni siamo ancora lontani dagli anni pre-crisi, quando la percentuale di immobili venduti rispetto al totale si attestava tra il 25 e il 30%».
I tempi medi di vendita restano molto lunghi, anzi il mercato milanese ha segnato il nuovo record di 20 mesi, che scendono a 17 mesi per gli immobili nuovi o ristrutturati e salgono a oltre 21 per quelli usati. L'allungamento è fisiologico perché in un mercato ingessato l'invenduto si va via via accumulando. Lo sconto medio si attesta sopra il 14%, il triplo rispetto al 2010 e il quintuplo rispetto ai valori pre-crisi del 2007 e 2008. Analogo lo sconto tra nuovo e usato, il 13% contro poco più del 15%.
Quanto ai prezzi, negli ultimi sei mesi si è registrata una flessione dello 0,2%. La zona più cara resta il Quadrilatero, i cui prezzi però per la prima volta sono scesi sotto i 14 mila /mq. Stabile invece la zona Venezia-Duse, vicina a 11 mila /mq. Le altre zone mostrano valori omogenei intorno a 8.500 /mq. «Interessante la dinamica degli sconti tre prezzi richiesti e prezzi effettivi», aggiunge Tirelli: «Mentre i primi dal 2010 sono scesi dell'8,7%, i secondi hanno invece perso ben il 17,7%. La flessione totale dal 2008, inizio della crisi, è invece del 25%».
Le zone più richieste continuano a essere Brera-Garibaldi, dove coesistono appartamenti di dimensioni piccole, medie e grandi, e Magenta.
Quanto alle ragioni d'acquisto, in crescita gli investimenti, passati in un semestre dal 2,6 al 7,8%, ma nel 60% dei casi si tratta di un acquisto prima casa, mentre il resto è dato dalla domanda di sostituzione. Si conferma invece il disinteresse degli investitori esteri per il mercato milanese. Nel primo semestre solo l'1% degli acquirenti è di provenienza straniera, quasi sempre europei alla ricerca di immobili di pregio nelle zone più rinomate, quali il Quadrilatero, Magenta e Brera.
Le previsioni per il prossimo semestre restano legate a economia e politica. Le transazioni saranno ancora a singhiozzo: gli acquirenti restano attendisti oppure chiedono sconti oltre il 10-15%, rendendo la transazione impossibile. Le zone che nei prossimi sei mesi potrebbero risultare più vivaci si confermano Brera-Garibaldi e Magenta. La prima si conferma tra le più attraenti specie a fini di investimento, mentre l'altra potrebbe decisamente ripartire a fronte di un riallineamento dei prezzi ai valori attuali visto che la domanda è sempre sostenuta.
Roma. Domanda di case di lusso più vivace sulla piazza romana nei primi mesi del 2014 ma senza aumento delle transazioni. Anche in questo caso prezzi troppo alti rispetto al mercato odierno e spesso anche scarsa qualità dell'offerta. Le uniche zone che continuano a far segnare buone performance sono Parioli-Salario-Trieste e Vigna Clara Camilluccia, dove tutti gli indicatori risultano in miglioramento, compreso quello relativo alle compravendite.
La principale motivazione all'acquisto è la sostituzione dell'abitazione (70% del totale); nonostante i forti sconti, in calo invece, dal 30 al 20%, l'acquisti per investimento e della prima casa (10%).
Si allungano ancora i tempi di vendita, arrivati a 5, 6 mesi, con una punta di 7 mesi nella zona Pinciano Veneto.
In calo i prezzi, scesi del 2,7% rispetto al semestre precedente. A soffrire di più sono state le abitazioni del centro storico e della zona Parioli-Salario-Trieste, mentre la zona Pinciano Veneto è l'unica che registra un innalzamento dei valori medi (+5,1%).
Nei primi mesi del 2014 il prezzo medio del segmento pregio si è assestato intorno a 8.700 /mq, quando solo due anni fa superava quota 10 mila. Nonostante il ribasso, nel centro storico i prezzi medi rimangono ancora elevati (10.300 /mq), mentre, nella zona più periferica, Vigna Clara Camilluccia, sono scesi sotto i 7.300 /mq. «Rispetto al 2013, sono però un po' mutate le caratteristiche richieste», sottolinea Tirelli. «Si cercano case più grandi, 250 mq contro i precedenti 200. Preferito sempre il centro storico e la zona Parioli- Salario-Trieste, cui si è però aggiunta l'area Pinciano Veneto. D'obbligo garage o posto auto».
Anche nella Capitale la domanda degli investitori stranieri è tornata ad affievolirsi, ripiegando dal 10% di fine 2013 al 5% del totale, quasi interamente riconducibile a Russia e Cina. Il centro storico rimane l'unica zona di interesse. Ad essere maggiormente richiesti sono attici in un buono stato e possibilmente arredati.
Nonostante la possibile stabilizzazione dei prezzi e un rinnovato interesse della domanda nel breve non si attende una ripresa delle transazioni. Qualche segnale positivo solo per le zone Prati e soprattutto Parioli grazie a un rapporto qualità prezzo vantaggioso.
Quanto alle altre città, «per Genova, Firenze e Napoli si prevede invece una domanda stabile, in un contesto di prezzi in diminuzione e di compravendite ancora stabili», spiega Guglielmi. «A Firenze si prevede una tenuta per il centro storico, anche per acquisti a scopo investimento, mentre per Napoli si prevede ancora un buon riscontro per la zona del Vomero».
In generale a Firenze la richiesta prevalente è per appartamenti intorno ai 120 mq, in palazzi d'epoca del centro storico o sui Lungarni; rilevante la presenza del box.
A Genova è molto importante la terrazza, meglio se vista mare. Ricercati appartamenti di 150 mq con tre camere da letto. Tra le zone più domandate si segnalano Albaro e Carignano.
Napoli vede invece una maggiore richiesta per soluzioni in appartamenti da ristrutturare, con metrature intorno ai 120-140 mq sempre in zona Chiaia o Vomero con box/posto auto e terrazza. D'obbligo i servizi di portineria/vigilanza, che a Napoli sono al secondo posto. (riproduzione riservata)
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