Residenziale Transazioni in ripresa per il segmento delle case di pregio, trainate dagli acquirenti esteri. Specie a Roma
Lusso senza frontiere
È quanto emerge dal tradizionale Osservatorio delle Residenze esclusive redatto da Tirelli &Partners in collaborazione con Nomisma, giunto quest'anno alla XXII edizione.
«Nel primo semestre 2015 c'è stato quel consolidamento della ripresa preannunciata lo scorso semestre», conferma Marco Tirelli, senior partner dell'omonima società di consulenza e intermediazione immobiliare. «A Milano per esempio per la prima volta negli ultimi quattro anni l'indice di assorbimento ha superato il 10% grazie al netto incremento delle transazioni, aumentate del 32% rispetto al 1° semestre 2014. E anche a Roma gli acquisti si sono fatti molto più intensi».
Al di là dell'attenuarsi della crisi economica, sono almeno tre le ragioni che hanno dato una mano al mercato: crescita dell'interesse da parte degli stranieri, prezzi più bassi, miglioramento della qualità dell'offerta. Chi dispone di capitali ed è in grado di valutare il mercato immobiliare a livello internazionale ritiene infatti che oggi in Italia si possano fare ottimi investimenti. E infatti nel semestre la componente di acquisti per investimento sotto la Madonnina è salita dal 16,6% al 23,44% e anche quella da parte di stranieri è cresciuta di molto, soprattutto a Roma, «e questo nonostante rispetto alle altre capitali del mondo le due città pesino poco», spiega Tirelli. «Per incrementare questo tipo di acquisti servirebbe un ulteriore incremento della qualità delle abitazioni, dall'altro investimenti in marketing da parte degli operatori tricolore».
Quanto agli altri indicatori di mercato, a Milano i tempi medi di vendita continuano, tuttavia, ad allungarsi, mentre a Roma non si sono registrate variazioni, ma le tempistiche sono di gran lunga inferiori rispetto al capoluogo lombardo. I divari medi tra prezzi richiesti e prezzi effettivi continuano, invece, a mantenersi su livelli elevati in entrambe le città. Sul fronte dei prezzi medi, i valori continuano a diminuire con la stessa intensità sia a Roma che a Milano (-0,8%), attestandosi nell'ordine degli 8.200 /mq. Tale omogeneità, si registra anche nei prezzi top. Nel caso di Milano, i prezzi top sono aumentati, raggiungendo i 14.700 /mq, mentre quelli relativi alle residenze esclusive di Roma si confermano intorno a 15.100 /mq. Ecco comunque la situazione in dettaglio nelle due città.
Milano. Se i prezzi medi registrano nel complesso una mini flessione (-0,8%), per la prima volta da quattro anni si osserva però anche un segno positivo (+0,2%) nella fascia di maggior pregio del Quadrilatero e Venezia-Duse, peraltro sempre la prima a muoversi, avviando la ripresa», dice Tirelli. «Lo sconto medio in lieve calo (-0,3%) si conferma intorno al 15%, a fronte di un'offerta sempre molto ampia, ma anche molto differenziata per qualità». Unico neo in questo quadro in miglioramento restano i tempi di vendita di quasi 30 mesi, vale a dire che ci vogliono in media due anni e mezzo per riuscire a vendere un appartemento di lusso a Milano. «La media è però influenzata dal fatto che nel semestre sono state vendute case che erano sul mercato da quasi sette anni», dice Tirelli, «ma abbiamo venduto immobili anche in tempi molto brevi. Inoltre è positivo che finalmente si muova qualcosa anche in quel bacino ormai fermo da lungo tempo. Per chi compra, occhio però a distinguere ciò che merita davvero, specie considerando che spesso si tratta di case da ristrutturare».
Quadrilatero e zona Magenta si aggiudicano il podio delle transazioni più importanti del periodo. «A conferma che la ripresa è stata avviata dalla fascia più alta della domanda, si osserva un incremento significativo del valore delle singole transazioni», osserva Tirelli. «La più costosa del semestre ha toccato i 17 milioni contro i 12,6 di un anno fa, un netto incremento dovuto anche al ritorno degli acquirenti esteri.
Roma. Dopo due semestri di sostanziale stabilità, nel 2015 si è finalmente assistito a una crescita delle compravendite nella Capitale, e questo grazie a un'offerta oggi di qualità migliore e a prezzi più accessibili. A beneficiarne sono state tutte le zone della città, con l'eccezione della zona Pinciano Veneto, l'unica in controtendenza.
La molla a comprare è stata soprattutto la sostituzione, con acquirenti a caccia di una casa più rispondente alle loro mutate esigenze (60% del totale). In calo invece gli acquisti per investimento, passati dal 60% del 2014 al 30% attuale, mentre invariata risulta la quota di acquisto di una prima casa, rimasta al 10% circa del totale.
La leggera ripresa della domanda a fronte di un'offerta in complesso adeguata ha contribuito a riportare i tempi medi di vendita nell'ordine dei cinque mesi, livelli analoghi a quelli del 2012-2013. In particolare, nella zona Prati la riduzione è stata piuttosto marcata, a conferma dell'aumento della qualità dell'offerta.
La rinnovata fiducia della domanda non ha, tuttavia, allentato le tendenze ribassiste dei valori rilevati sul mercato delle residenze di pregio romane, con l'eccezione della zona Vigna Clara Camilluccia, dove si è invece registrato un apprezzamento dell'ordine dell'1%. Al contrario, in flessione del 3,1% sono risultate le quotazioni in zona Parioli. Nonostante i segnali positivi rilevati, si riscontra nuovamente un aumento della forbice tra il prezzo richiesto e il prezzo finale pagato, riportatasi sui livelli del primo semestre 2014.
Nel segmento delle abitazioni top, su base semestrale si registra una stabilità del prezzo complessivo medio, confermatosi a 2,1 milioni.
All'inizio del 2015 la presenza di investitori stranieri ha raggiunto il 10% del totale. Tale domanda è trainata da acquirenti provenienti soprattutto da Russia e Regno Unito: cercano case e attici nel centro storico o in contesti esclusivi, in ottimo stato e con vista panoramica su monumenti.
Le previsioni. «Sul mercato milanese si respira effettivamente un'aria diversa», conclude Tirelli. «Ci sono molti più riscontri agli annunci e richieste di appuntamenti per visitare l'immobile. Gli acquirenti vedono che le case visitate in precedenza vengono vendute e ciò crea un'aspettativa positiva sull'evoluzione del mercato immobiliare. Credo che il 2016 sarà un anno di rinnovati acquisti per le residenze esclusive milanesi».
Nei prossimi anni si prevede possano crescere zone come Brera, che con le recenti iniziative è diventata più viva e attraente, e Magenta che, a fronte del calo dei prezzi registratosi negli ultimi anni, torna a essere ricercata come area di investimento. Stagnazione in vista invece per il centro storico in senso più stretto, che conferma la sua scarsa appetibilità a causa di congestione e mancanza di verde, solo in parte mitigata dall'arretramento dei prezzi, e per la zone San Siro, a causa di una ancora forte discrepanza tra domanda e offerta.
«Quanto a Roma, nella seconda metà del 2015 sono previsti ulteriori miglioramenti rispetto alla situazione attuale, soprattutto all'interno del segmento locativo per il quale si prospetta un rimbalzo dell'attività contrattuale a fronte di una stabilizzazione dei valori», spiega Alessandro Ghisolfi di Casa.it.
Per quanto riguarda il comparto della compravendita, invece, si prevede un ulteriore rilancio della domanda che, tuttavia, nel breve non porterà a un aumento del numero di contratti né a una ripresa dei valori.
«All'interno del quadro generale di stabilità vi saranno zone, quali centro storico, Prati e Parioli, destinate a essere caratterizzate da una maggiore dinamicità», spiega Tirelli. «Le prime due, in particolare, risulteranno appetibili in ragione della maggiore disponibilità di immobili di pregio a prezzi scontati. La zona Prati potrebbe, invece, risultare interessante a fini di investimento, vista la presenza di nuove opportunità immobiliari. Al contrario, nella zona Pinciano la congestione del traffico e la difficoltà di parcheggio dovuta alla scarsità dei posti auto disponibili rispetto agli autoveicoli in circolazione favoriranno il protrarsi della fase di stagnazione». (riproduzione riservata)
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