Lunga vita ai fondi

Finalmente qualche segnale incoraggiante dal mattone, e in particolare dai fondi immobiliari. A confermarlo, cifre alla mano, è il Rapporto 2015 di Scenari Immobiliari: il Nav del settore è aumentato dell'11,5%, mentre il patrimonio immobiliare ha superato i 50 miliardi di euro, confermandosi come il più grande portafoglio privato italiano. Anche il numero dei fondi è salito a 385, +5,5% rispetto al 2013.

Un po' più incerto il trend dei fondi immobiliari retail, quelli aperti anche ai risparmiatori, ma qualche buona notizia c'è stata anche per loro: la legge 116/2014 ha dato la possibilità di una proroga straordinaria di due anni, sufficiente a farli uscire dall'impasse di dover vendere a tutti i costi gli asset in portafoglio nella fase più critica del mercato. Il provvedimento è arrivato peraltro al momento giusto, consentendo alle sgr di approfittare del rinnovato interesse degli investitori italiani e esteri per il mattone tricolore.

Il trend positivo si conferma, come nel resto d'Europa, anche nella prima parte del 2015. Le previsioni per fine anno sono di un ulteriore incremento del Nav a 48,2 miliardi (+10,8%), ma il dato a consuntivo potrebbe essere superiore. Il numero dei fondi supererà quota 400, il top a livello europeo, primato però in parte offuscato dall'elevato numero di sgr (quasi 50), che fa sì che la dimensione media dei fondi sia appena sopra i 100 milioni di euro. Non a caso Banca d'Italia ha più volte sollecitato un processo di concentrazione del settore, già in atto ma non ancora abbastanza incisivo, almeno nell'ambito delle sgr più piccole. «Ritorno in territorio positivo anche per le performance, ma con grandi oscillazioni tra i diversi fondi», spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. L'indebitamento è in calo, con molti interventi di ristrutturazione del debito per usufruire delle migliori condizioni di credito nel mercato. Leggere modifiche anche nell'asset allocation complessiva, con lievi incrementi nei settori uffici e commerciale. Infine, previsioni positive anche per il 2016.

La fase positiva è comune a tutti gli strumenti finanziari legati al mattone, un mercato da 57 miliardi (55 nel 2013) in cui fondi immobiliari hanno un peso rilevante. Questo patrimonio immobiliare è infatti ripartito tra fondi riservati (81%), (fondi retail (8%), siiq (10%), società immobiliari quotate (1%). Tutti insieme al 31 dicembre 2014 in borsa capitalizzavano 4,2 miliardi (+11% rispetto al 2013), cifra che però non include i fondi riservati in quanto non quotati.

 

Ma al di là delle cifre e dei piccoli miglioramenti registrati nell'anno, la cosa forse più interessante è che in miglioramento risulta soprattutto il sentiment nei confronti del prodotto fondi immobiliari retail. Secondo un sondaggio condotto dallo Studio Casadei, lo stesso che ha collaborato alla stesura del Rapporto sui fondi immobiliari 2015 di Scenari, gli italiani ormai conoscono il prodotto, ne apprezzano le caratteristiche e spesso anche i livelli di redditività offerta. Il campione era composto da 3.280 persone, in parte addetti ai lavori, interrogati su come vedono i fondi immobiliari. La prima indicazione proveniente dal panel è che i fondi dovrebbero investire anche nel settore residenziale, come del resto già avviene all'estero. Una normativa che favorisse questo tipo di investimento sarebbe compensata da un immediato incremento della domanda. Ancora più interessanti si fanno le risposte quando si parla di redditività. «Agli investitori interessano dividendi e rimborsi distribuiti. Tra l'altro dei fondi piace che la redditività sia molto legata alla locazione, fonte ritenute in questa fase più solida rispetto all'incremento di valore degli asset in portafoglio. Su tutti questi parametri i risultati conseguiti dai fondi sono piuttosto interessanti visto che il 2015 si è chiuso con un dividend yield medio del 4,6% e un total return del 2,5%», spiega Gottardo Casadei, responsabile dello studio omonimo. «Anche la redditività la locazione si è attestata a un brillante 7,9%, mentre quella a scadenza, cioè dei fondi già liquidati o in liquidazione parla di un non disprezzabile 3,1% medio. Scarso invece l'interesse per l'andamento del titolo in borsa».

Sempre dal sondaggio emerge che nell'ambito del mattone di carta i fondi immobiliari sono senz'altro il prodotto più conosciuto, ma che anche le siiq stanno guadagnando posizioni grazie al fatto che per statuto devono distribuire quasi tutti gli utili dell'esercizio sotto forma di dividendi. Infine, nonostante le batoste subite in questi anni, anche le azioni comunque piacciono perché sono il prodotto più liquido.

Resta però il rischio che tra fondi immobiliari riservati e retail, siiq e società quotate sul mercato si creino inutili doppioni. «Ma è un rischio remoto perché grazie alle loro caratteristiche peculiari ogni tipologia può svolgere funzioni diverse e complementari», conclude Casadei. «I fondi saranno sempre più specializzati, con un'ottica di medio termine e operazioni di sviluppo ad hoc, per esempio alberghi se si tratta di un fondo specializzato in strutture turistico ricettive. Le siiq, con poca leva e tenti affitti, saranno il classico prodotto che offre redditività costante, mentre le società immobiliari spazieranno a tutto tondo con progetti di sviluppo, trading e quant'altro». (riproduzione riservata)

 

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