Londra, Parigi, Milano? Ecco dove investe il mercato residenziale di lusso

La voce è sulla bocca di tutti, analisti, investitori e consulenti immobiliari: negli ultimi anni, il mercato residenziale di lusso registra cambiamenti significativi. Londra, consolidata capitale mondiale del Real Estate prime e super prime, sta attraversando una fase meno rosea e registra flessioni, di cui potrebbero trarre vantaggio altre città europee, Parigi in testa, ma anche Milano, attualmente in salita nel gradimento dei buyer internazionali. Naturalmente, non stiamo parlando di valore globale e numero di compravendite, ma di tendenze di mercato.

Nuvole su Londra

«È un periodo impegnativo per il mercato inglese», conferma Mark Harvey, Head of International & Associate Network International Residential. «Da un lato, i tassi di interesse concessi dalla Bank of England non scendono al di sotto del 4%, scoraggiando quanti ricorrono a strumenti finanziari per sovvenzionare le loro operazioni; dall’altro, UK continua a pagare le conseguenze della Brexit (2020) e degli inasprimenti fiscali voluti dal governo laburista, insediatosi lo scorso luglio. Anche l’abolizione del regime privilegiato precedentemente accordato ai non-dom (coloro che avevano il loro domicilio nel Regno Unito, ma non la residenza fiscale) ha sortito effetti negativi, contribuendo a distogliere l’attenzione degli investitori, stranieri e domestici, dal nostro Paese».

Tutto ciò si traduce in un declino del mercato: da luglio 2024 a luglio 25, le vendite sopra i 10 milioni di sterline sono scese del 14%, rispetto allo stesso arco di tempo nell’anno precedente. Non solo. Comparando i dati di oggi a quelli di luglio 2015, l’effettivo sconto concesso ai compratori agganciati al dollaro è stimabile intorno al 37% nel segmento prime di Central London data la debolezza della sterlina e il fatto che i prezzi medi sono complessivamente scesi del 20%. Si tratta di dati su cui riflettere. Speriamo che già dal prossimo autunno, il nostro governo metta in atto manovre correttive, volte a ricreare un clima di fiducia per gli investitori».

Le ombre delle inchieste non spengono Milano

Secondo il Barnes City Index 2025, Milano ha conquistato il quinto posto nell’indice delle 50 città del mondo più ambite dagli HNWI (High Net Worth Individual), superando addirittura Parigi (sesta in classifica) e Londra (ottava). Oltre alle motivazioni sottese al generale riposizionamento italiano (protagonista di una crescente domanda di abitazioni di lusso, spinta soprattutto dall’attrattività del lifestyle nazionale e dagli incentivi (una flat tax di 200mila euro) che il governo italiano concede sia agli stranieri più facoltosi che trasferiscono da noi la loro residenza fiscale sia agli expat, professionisti di ritorno in Italia dopo lunghi periodi trascorsi all’estero) si aggiunge lo specifico dinamismo economico del capoluogo lombardo. Qui hanno sede 4.700 headquarter di aziende del calibro di Amazon, Huawei, L’Oréal, Siemens, oltre a un gran numero di banche e società. Milano, inoltre, gode di una posizione geografica strategica (grazie alla vicinanza ai laghi, alle Alpi e al mare), di buone infrastrutture e di buoni collegamenti. Aggiungendo a tutto ciò la vivacità culturale e la maggiore accessibilità del mercato immobiliare rispetto a quello parigino e londinese, non sorprende che vi abbiano investito quote del loro patrimonio 2.700 HNWI (tra russi, medio-orientali e latino-americani) oltre a un certo numero di ricchi francesi (+7% rispetto al biennio 2023-2024), attirati da tasse di successioni meno care che Oltralpe, dal potenziale di crescita del valore degli immobili milanesi e di conseguenza dai più incoraggianti orizzonti in termini di ritorno d’investimento e conservazione del capitale.

Il risultato netto finale, al quale concorre anche la cronica scarsità di beni in vendita, è che i prezzi continuano a salire praticamente ovunque in città e in particolare nelle zone di maggior pregio come il Quadrilatero, Brera, Magenta, Porta Nuova, City Life. Qui le quotazioni possono superare i 20mila euro al metro quadro o i 23mila in caso di nuove costruzioni ad alta efficienza energetica. Sembra improbabile che le attuali controversie legate alle inchieste in corso sull’urbanistica meneghina, responsabili del blocco di 150 cantieri in città, abbiano un impatto negativo su questo mercato. Ne parla Giancarlo Iorio de Marco, avvocato, esperto di real estate a Milano, che dice: «Il mercato immobiliare residenziale di lusso di Milano è sempre caratterizzato da una forte richiesta perché è competitivo rispetto ai prezzi di capitali europee di alto standing come Londra e Parigi e perché Milano ha una significativa visibilità internazionale. Il rallentamento che stanno subendo le nuove costruzioni a causa dell’inchiesta danneggia le famiglie che vi hanno investito, ma necessariamente riversa gli investitori sull’esistente, facendone ulteriormente incrementare i prezzi».

Brilla Parigi, città dei record

Per Alasdair Pritchard, partner e private office di Knight Frank, «Parigi costituisce un’alternativa naturale per gli investitori che hanno finora collocato i loro capitali a Londra e ha performato in modo eccellente sul mercato soprattutto negli ultimi due anni. Ciò si può dire per tutti gli arrondissements più centrali e iconici, ma soprattutto per il sesto, settimo e ottavo, dove i prezzi hanno segnato veri e propri record, arrivando in certi casi a superare i 50mila euro al metro quadro. Le ragioni sono svariate: in sintesi, possiamo dire che risiedono nell’eterno charme di Parigi e nella sua immagine di centro nevralgico della storia e della cultura europea, così come nella sua eterna bellezza, protetta da rigorose misure conservative in base alle quali, per esempio, è proibito costruire nuovi edifici o aggiungere altri piani a quelli esistenti. Inoltre, grazie a collegamenti frequenti ed efficienti, Parigi è facilmente raggiungibile da quasi ovunque e, ça va sans dire, è un centro d’affari a livello nazionale e internazionale».

La capitale francese ospita, infatti, numerose istituzioni finanziarie e banche ed è diventata un polo di attrazione per aziende internazionali, specialmente dopo la Brexit. Qui stanno investendo i più bei nomi dell’hôtellerie e della ristorazione e stanno aumentando le branded residences. Facendo un paragone tra Parigi e Milano, la capitale francese è vincente. Milano resta certamente attrattiva per gli investitori, che tuttavia, prima di avventurarsi nel mercato italiano, dovrebbero approfondirne la conoscenza – relativamente alle sue minori disponibilità in termini di amenities, alle complesse procedure amministrative, a questioni di sicurezza e ai tempi prolungati richiesti dalle riqualificazioni immobiliari – per navigarlo al meglio e individuarne le migliori opportunità». (Riproduzione riservata)