Un risultato insperato fino a pochi mesi fa. Nel periodo luglio-settembre, il mercato degli investimenti in immobili non residenziali ha fatto segnare un balzo in avanti del 16% in Italia rispetto allo stesso periodo di un anno prima, attestandosi come miglior terzo trimestre degli ultimi 10 anni. A rilevare questo successo sono i dati elaborati dalle principali società di advisory immobiliare che evidenziano la ripresa del real estate nel post pandemia. «Per la prima volta dall'avvento del Covid, l'analisi trimestrale ha registrato un dato positivo nel raffronto annuale. L'incremento di attività avvertito negli ultimi tempi si manifesta adesso anche nei dati», spiega Cristiana Zanzottera, responsabile dell'ufficio studi di Bnp Paribas Real Estate. Questo vuol dire che molte delle operazioni che si erano arenate prima della pandemia sono andate in porto e che altre ne sono arrivate a seguito del rinnovato favore degli investitori per il mondo immobiliare. Fatto sta che nei primi nove mesi dell'anno il valore totale delle transazioni non residenziali ha superato i 5 miliardi di euro attestandosi, a seconda delle rilevazioni tra i 5,2 miliardi di Colliers International e i 5,6 miliardi mappati da Cbre. Si tratta di valori in linea con quanto registrato nei primi nove mesi del 2020 che, dopo un inizio d'anno sfavillante, aveva dovuto fare i conti con il lockdown di marzo-aprile, prima di rimbalzare nei mesi estivi con un timido ritorno di fiducia degli investitori. E quest'anno? La regina indiscussa dei primi nove mesi è stata senza dubbi la logistica. «Soltanto nell'ultimo trimestre gli investimenti in questa asset class hanno superato i 900 milioni di euro», spiegano gli esperti di Cbre, «che portano così il totale parziale del 2021 a 1,5 miliardi». A contribuire a questo risultato è stato l'importante effetto dei portafogli utilizzati dagli investitori per creare piattaforme logistiche in Italia, che hanno pesato per il 69% sul totale dei volumi del trimestre. «Questo fenomeno sta avvicinando il rendimento iniziale dei portafogli ai rendimenti prime grazie a significativi premi rispetto all'acquisto di singoli asset», continuano gli esperti di Cbre secondo cui le operazioni sul prodotto core restano ancora protagoniste del mercato italiano. E questo nonostante il crescente numero di transazioni concluse su immobili vuoti.
Che cosa è accaduto invece in tutto questo agli uffici? Lasciata alle spalle l'incertezza sul futuro legata alla diffusione del remote working, gli investitori sono tornati a puntare sugli immobili direzionali concludendo operazioni che, secondo le rilevazioni di Gva Redilco, si sono attestate a 690 milioni di euro nel terzo trimestre, in pratica un terzo del totale transato in Italia anche se in calo del 28% rispetto al secondo trimestre 2020. «Nel terzo trimestre a Milano sono stati affittati spazi direzionali per 83 mila metri quadri, portando il totale da inizio anno a 289 mila metri quadrati (+41% rispetto allo stesso periodo del 2020)», sottolineano gli esperti di Gva Redilco. Le scelte però sono diventate più selettive. Oggi infatti le aziende sono orientate verso immobili dotati di certificazioni e quindi in grado di garantire elevati livelli di efficienza, prediligendo ambienti ibridi e flessibili che favoriscano la collaborazione e l'interazione imposte dal lavoro agile. Bene anche il mercato locativo di Roma dove il take-up di uffici tra luglio e settembre si è portato a 106 mila metri quadrati, con un incremento del 79% rispetto ai primi tre trimestri del 2020. «I dati positivi registrati da inizio anno per il comparto locazioni sia a Milano che a Roma confermano la ripresa dell'attività dopo il sostenuto rallentamento che ha segnato le prime fasi della pandemia», ha continuato Zanzottera. «Le iniziative vincenti rimangono quelle in grado di garantire qualità e flessibilità degli spazi».
Segnali di ottimismo sono arrivati anche dal segmento alberghiero, uno dei più colpiti dal blocco degli spostamenti, di lavoro o per turismo, a causa del Covid. Nell'ultimo anno sono riprese con una certa intensità le compravendite di hotel portando a una crescita delle transazioni e a una corposa pipeline di operazioni previste in chiusura entro la fine dell'anno. «Gli investimenti in hotel hanno superato il miliardo di euro da inizio anno, di cui 450 milioni solo nell'ultimo trimestre», spiegano gli analisti di Cbre. «Il settore continua ad attirare l'attenzione degli investitori con un approccio opportunistico anche se sul mercato non si trovano prodotti con queste caratteristiche. Questo approccio iniziale è stato dunque rivisto nelle aspettative di ritorno e l'attenzione tende oggi a spostarsi su prodotti con rendimenti più bassi, concentrandosi sui mercati primari, sia resort sia urbani, e su destinazioni leisure di fascia alta».
Ultimo della classe, ancora una volta, si conferma il comparto retail che ha chiuso in coda anche il terzo trimestre 2021 con appena 92 milioni di euro investiti (il 4% del totale registrato nel trimestre), in calo del 40% rispetto al terzo trimestre del 2020. A incidere negativamente sono stati la scarsità di offerta nelle high-street e l'incertezza sul futuro dello shopping. Se è vero, infatti, che l'attività dei centri commerciali sembra essere ripartita, è vero anche che il boom dell'e-commerce potrebbe modificare in maniera sostanziale i modelli di acquisto da parte dei consumatori. Tutto questo si traduce in una situazione di attendismo con gli investitori alla finestra in attesa di conoscere con maggiore certezza i contorni futuri dello shopping.
In conclusione, cosa attendersi da questo 2021 nei mesi che ci separano dalla fine dell'anno? Simone Roberti, responsabile dell'ufficio studi italiano di Colliers International non sembra avere dubbi. «Gli investitori continuano a privilegiare logistica e uffici, che restano le asset class di riferimento. Per il futuro, si comincia a vedere il ritorno di operazioni value-add, che mostrano la fiducia degli investitori nelle prospettive di crescita del Paese. I capitali saranno per lo più stranieri che fino a oggi hanno rappresentato il 74% del valore totale delle transazioni. Una proporzione destinata a salire grazie alla chiusura di due deal di grandi portafogli: quello Enpam da circa 800 milioni di euro nel mirino di Apollo e quello di Reale da 1,1 miliardi fatto di immobili di pregio tra cui anche la famosa Galleria Subalpina di Torino». D'accordo con questa visione anche Zanzottera. «Sul mercato osserviamo un cauto ottimismo rispetto alla chiusura di fine anno grazie anche alla presenza di una pipeline interessante. Le aspettative dei player di mercato dovrebbero stabilizzarsi e questo, insieme alla permanente abbondanza di liquidità allocabile al real estate, dovrebbe contribuire a una ragionevole ripresa dell'attività di investimento nel prossimo futuro». (riproduzione riservata)
