Loft pronti a ripartire

Piccolo ma vivace il mercato dei loft in Italia. E pronto a regalare nuove soddisfazioni ad acquirenti e investitori. Ma solo a ben precise condizioni. Passata, forse per sempre, la moda che li aveva resi così ambiti negli scorsi decenni quando era partito il recupero di molte zone e spazi industriali, con la crisi il comparto ha dovuto affrontare un periodo molto difficile. Più difficile che per il resto del mercato rispetto al quale ha accusato un maggiore aumento dell'offerta e un più consistente calo della domanda. Il perché è presto detto: in questi anni a soffrire di più sono state le abitazioni di minor pregio perché periferiche, poco commerciali o con qualche magagna. E per molti dei loft sul mercato si può barrare una o più di queste caselle. La moda, unita alle loro grandi dimensioni e ai prezzi un po' più contenuti rispetto a quelli delle soluzioni tradizionali, hanno abbagliato molti, convincendoli a passare sopra ai loro frequenti difettucci.

«Per loft si intende infatti uno spazio di solito di notevoli dimensioni, con soffitti alti e ampie finestre, ricavato dal recupero di ex immobili industriali, ristrutturati e frazionati», spiega Daniele Mancini di Casa.it. «Per questa ragione i loft veri e propri sono in realtà ex laboratori o spazi industriali, ristrutturati a uso abitazione magari con materiali di pregio, ma che purtroppo l'abitabilità non possono averla perché classificati al catasto come C/3». Sul mercato esistono comunque anche immobili destinati ad abitazione (quindi accatastati come A/1, A/2, A/3), detti loft solo per alcune caratteristiche come l'assenza di pareti divisorie tra i vari locali o appunto soffitti alti e ampie finestre. Peccato che quelli che non hanno l'abitabilità rischino di non averla mai più e nel frattempo siano soggetti a multe salate. Un loft che si trova in una zona classificata come industriale nel piano regolatore (o Pgt) del proprio Comune può infatti essere usato solo come laboratorio, pena il rischio di pesanti sanzioni a carico del proprietario dell'immobile. Un rischio molto concreto visto che può facilmente verificare l'effettiva destinazione dell'immobile basandosi su sopralluoghi, registri dell'anagrafe e pagamenti di Tari e Tasi. Ma non solo: «Il pagamento della multa non equivale a una sanatoria, quindi il laboratorio resta tale e non può essere usato né venduto come casa», sottolinea Mancini.

Ma l'acquisto di un loft presenta risvolti negativi anche sul fronte dei costi, leggi tasse: non si può godere infatti delle agevolazioni prima casa, e le imposte (il 10% tra registro e ipocatastali) sono calcolate sul prezzo e non in base al valore catastale. Senza contare l'Iva, che va a sommarsi a tutto il resto.

 

Quanto ai prezzi, è ovvio che la crisi ha colpito in questi anni proprio i loft privi di abitabilità, nei quali proprio questa caratteristica spesso si abbina a rapporti aeroilluminanti o altri parametri poco soddisfacenti. In altre parole, il loft seminterrati, bui, magari anche piccoli oggi non li vuole più nessuno.

In media i prezzi del comparto nelle grandi città in questi anni hanno ceduto il 20% rispetto ai massimi, e anzi la domanda risulta in calo anche nel 2015: «Genova, Napoli e Venezia sono le città dove la flessione è stata più forte e dove i prezzi anche a gennaio e febbraio hanno registrato ancora ribassi del 5,5%», spiega Mancini. Ma i migliori sono riusciti a limitare i danni. E promettono anzi un rapido recupero. Meno di moda che in passato, è vero però che i loft sono sempre molto ambiti da alcune tipologie di acquirenti: metropolitani (a Milano e Roma i loft rappresentano il 4 e 3,3% dello stock contro il 2% delle altre città), giovani o professionisti a caccia di grandi spazi adatti a fungere da abitazione-studio o da uno spazio adatto al co-working. Tra i pentiti del loft rientrano invece le ex giovani coppie che, ormai cresciute e con figli, oggi rinuncerebbero volentieri agli immensi ma poco pratici open space in favore di un classico trilocale.

 

Fondamentale è poi scegliere la zona giusta perché l'acquirente o l'inquilino più redditizio per i loft, come già visto, ha esigenze ben precise. A Torino per esempio i loft più richiesti sono in corso Tortona, corso Regina Margherita, corso Casale e Lungo Po, zona San Salvario. A Genova invece le preferenze vanno verso il centro storico e le zone di Brignole e del Porto Antico. A Napoli la domanda si concentra a Portici e in zona Stadio, più il quartiere Chiaia per quanto riguarda i loft di maggior pregio. Infine la capitale. A Roma anche per i loft le zone più ricercate sono sempre quelle del centro storico, piazza del Popolo, via del Babuino, con l'aggiunta però delle zone Portuense e quelle intorno alle stazioni di Tiburtina e Termini. (riproduzione riservata)

 

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