Lo straniero parla siiq
Le modifiche in via di approvazione aiuteranno a creare nuove società immobiliari quotate. E ad attrarre capitali esteri. Lo spiega Albertini di Igd
1 Ma è davvero così importante rivedere la normativa sulle società di investimento immobiliare quotate?
Risposta. I suoi limiti sono evidenti: dalla loro istituzione, nel dicembre del 2006, fino a oggi di siiq ne sono state create due. Mi sembra un risultato davvero modesto, neanche lontanamente paragonabile al vasto numero di Reit di Stati Uniti e Gran Bretagna o delle Sic francesi. Non a caso quello italiano è l'unico esempio in cui sono le stesse siiq già esistenti ad auspicare l'ingresso di altri competitor nel settore.
2Si avrebbe in questo modo un mercato più efficiente?
R. Indubbiamente. Molte più società quotate vorrebbe dire un mercato più ampio, variegato, magari anche un indice di settore come esiste all'estero per i Reit. Ma soprattutto vuol dire maggiore attrattività nei confronti degli investitori internazionali che quando puntano su una determinata area geografica, vogliono disporre di una scelta ampia, anche settoriale. Inoltre si tratta di un prodotto che conoscono bene, perché diffuso anche all'estero, e che ben si presta per alcuni gli investitori istituzionali che operano in ottica di lungo termine, dai fondi pensione alle assicurazioni. Questo peraltro è il momento giusto: l'interesse degli investitori esteri per il mattone italiano è in deciso aumento e quindi una rosa più ampia di opportunità non può che aiutare. Storicamente l'80-90% del flottante Igd è in mano a investitori internazionali, in prevalenza del Nord Europa, della Gran Bretagna e degli Stati Uniti. Oggi per l'esattezza siamo all'85%.
3Quali i punti più interessanti della proposta di modifica della normativa sulle siiq?
R. Premesso che tutto ciò che può favorire la nascita di nuove siiq è il benvenuto, di sicuro condizioni d'accesso meno restrittive e più tempo per adeguarvisi costituiscono modifiche utili. Per le siiq già esistenti invece importanti sono i minori vincoli all'attività di trading, che favorisce la rotazione di portafoglio così da mantenerlo più efficiente. Ma ancora più importante è la riduzione dell'utile minimo da distribuire, che dovrebbe scendere al 70% dal precedente 85%, molto vincolante. Anche se vogliamo mantenere una politica dei dividendi attraente, in tempi di crisi non è certamente facile anche se gli utili ci sono perché determinati dai flussi di cassa degli affitti e non dal valore degli immobili. In ogni caso si tratta di piccoli aggiustamenti non di modifiche sostanziali: il ruolo delle siiq è soprattutto quello di estrarre valore dalla gestione, non di fare sviluppo o trading. In passato proprio la mancanza di specializzazione, insieme a un eccessivo ricorso all'indebitamento, ha affossato molte società e danneggiato l'intero real estate italiano.
4Che altro occorrerebbe al settore?
R. Ho già detto più volte che il problema è soprattutto culturale. Si invoca un regime meno restrittivo, ma nel frattempo nessuna società parla di quotarsi, e invece sarebbe proprio questo il primo passo da fare perché le siiq, e lo stesso vale per i Reit di matrice anglosassone, sono appunto società di investimento immobiliare quotate. Più che un discorso fiscale, la quotazione implica in primo luogo un approccio diverso nei confronti degli investitori, maggiore trasparenza, sottoporsi a un'autorità di vigilanza. E in Italia è proprio questo che a tanti non piace.
5Quali le aspiranti siiq? E potrebbe essere una formula interessante anche per le dismissioni degli immobili pubblici?
R. In Italia ci sono tante istituzioni come banche, assicurazioni, enti, che hanno ingenti patrimoni immobiliari e che potrebbero essere interessate. Le siiq poi potrebbero essere sicuramente utili nella stagione delle vendite del patrimonio pubblico, perché sono strumenti in grado di attrarre i capitali esteri. Perché è di questo che abbiamo bisogno. (riproduzione riservata)
