Leasing senza segreti

Stop ai dubbi sul leasing immobiliare aperto anche alle abitazioni private. Introdotto con l'ultima legge di Stabilità, è infatti ancora tutto da scoprire, se non altro perché (in attesa che si passi alla parte attuativa) sul mercato ancora non sono arrivate le offerte commerciali delle singole società di leasing. L'impianto della normativa è tuttavia già stato definito e, come del resto voluto dal Governo, darà un grosso aiuto soprattutto a chi ha un reddito medio-basso, è giovane e vuole comprare la prima casa. Nonostante ciò, come inevitabile con ogni novità, i dubbi non mancano. A fare chiarezza arriva però la Guida sul leasing immobiliare, realizzata dal ministero dell'Economia insieme a Notariato, Assilea e associazioni dei consumatori: da un lato riepiloga i punti cardine della normativa, e dall'altra provvede a rispondere agli interrogativi più frequenti dei cittadini:

Partendo dal funzionamento, come per le automobili, anche nel caso del leasing immobiliare (o locazione finanziaria) una banca o un'altra società acquista (o può anche far costruire) l'abitazione a cui il privato è interessato e gliela dà in godimento, dietro pagamento di un fitto periodico, a un valore superiore a quello di mercato. Alla scadenza del periodo prefissato l'inquilino/acquirente potrà riscattare l'immobile, oppure liberarlo o ancora rinnovare il leasing per un altro periodo.

La parte più interessante del leasing casa sono però le detrazioni fiscali riservate agli acquirenti più giovani o meno abbienti (sotto i 35 anni di età e i 55 mila euro di reddito). La prima detrazione è del 19% sui canoni mensili pagati, fino a un massimo di 8 mila euro l'anno; la seconda, sempre del 19%, è sul riscatto finale, per un importo massimo di 20 mila euro. Gli stessi incentivi fiscali valgono anche per gli over 35 anni (sempre con reddito inferiore a 55 mila euro), ma con massimale dimezzato, ovvero detrazione sempre del 19% sui canoni , ma in questo caso fino a un massimo di 4 mila euro annui) e 19% del prezzo del riscatto, fino a un massimo di 10 mila euro.

Ma non è tutto. Sia per gli under che per gli over 35, l'imposta di registro sull'acquisto della prima casa è ridotta all'1,5%, ma calcolato sul prezzo di acquisto, perché non è applicabile il meccanismo del prezzo-valore.

Le agevolazioni fiscali prescindono dalle caratteristiche oggettive dell'immobile: spettano per qualsiasi abitazione anche di pregio (A/1, A/8 e A/9) (queste ultime escluse invece dalle agevolazioni «prima casa» per l'imposta di registro. L'abitazione può essere già completata e agibile, da costruire su uno specifico terreno, in costruzione e da completare o da ristrutturare.

Qualora la società di leasing acquisti l'abitazione dal costruttore (soggetto passivo Iva), si applica l'aliquota Iva ridotta del 4%. L'Iva, così come le imposte d'atto e le spese notarili e peritali sull'immobile, possono essere finanziate dalla società di leasing.

Ma, oltre ad aiutare i giovani a comprare casa, il leasing immobiliare si propone di risolvere altre criticità legate a un acquisto così importante che obbliga a un esborso finanziario prolungato nel tempo. Da qui l'esigenza di dare flessibilità allo strumento: in caso di perdita del lavoro (anche non subordinato) il cliente può chiedere la sospensione del contratto, e senza commissioni, spese d'istruttoria o richieste di garanzie aggiuntive. Il leasing casa risolve anche il problema della sicurezza. Per esempio in caso di fallimento del venditore/costruttore l'immobile non è soggetto a revocatoria fallimentare.

Allo stesso modo, in caso di fallimento della società di leasing, il contratto prosegue regolarmente e si applica la disciplina prevista dalla legge fallimentare a prescindere dal tipo di bene oggetto di leasing. Pertanto il contratto prosegue e l'utilizzatore conserva la facoltà di acquistare alla scadenza del contratto la proprietà del bene, previo pagamento dei canoni e del prezzo di riscatto. In pratica nessuna conseguenza negativa si produce a danno dell'utilizzatore in caso di fallimento del concedente.

Sulla carta (cioè prima che arrivino le offerte commerciali delle singole società di leasing) i vantaggi del leasing rispetto al mutuo sono molti. A cominciare dal fatto che non ci sono costi di iscrizione e di cancellazione di ipoteca, che l'imposta di registro sull'atto di acquisto è ridotta e che il canone leasing è detraibile (quindi non solo gli interessi). Anche il prezzo di riscatto è detraibile nell'anno in cui viene effettuato. In particolare il maggior appeal del contratto di leasing finanziario per gli under 35 rispetto a un mutuo stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale è dato dal fatto che nel primo caso la detrazione è del 19% fino a un massimo dei canoni (quota capitale e quota interessi) di 8 mila euro l'anno, mentre, nel caso del mutuo, la detrazione del 19% è per un massimo di 4 mila euro l'anno e riguarda solo gli interessi passivi. Inoltre, a parte il maggior valore finanziato rispetto al mutuo, nel leasing non si paga l'imposta sostitutiva (0,25%) che si versa sul mutuo.

Il leasing è anche più vantaggioso rispetto al rent to buy, il contratto in cui si fondono locazione e preliminare di vendita di un'abitazione, rispetto al quale prevede tempi in cui esercitare il riscatto ben più lunghi e i vantaggi fiscali.

I vantaggi fiscali del leasing prima casa sono infine cumulabili con altre agevolazioni (50% dell'Iva dovuta sull'acquisto di abitazioni di nuova costruzione ad alto standard energetico, interventi di riqualificazione energetica degli edifici).

Ma il leasing casa è interessante anche per le società che lo fanno. Specie perché le tutela da eventuali inadempienze nei pagamenti. In questo caso alla società di leasing è consentito, per il rilascio dell'immobile, di agire con lo stesso procedimento previsto dalla legge per le locazioni ordinarie per il caso di morosità dell'inquilino. (riproduzione riservata)