Le occasioni da mordere

Ma la crescita del mercato è ancora più spedita, e senza tentennamenti, sulla piazza newyorkese. Secondo i dati del secondo trimestre, appena resi noti, le compravendite registrano un ulteriore aumento del 6,3% arrivando a quota 3.342 transazioni (secondo valore più alto dal 2006), ma soprattutto crescono per il settimo trimestre consecutivo. Non solo: gli immobili non restano sul mercato più di tre mesi contro i 140 giorni dello scorso trimestre e i 160 di un anno fa. Il tutto mentre lo sconto tra prezzo richiesto e prezzo effettivamente pagato tende quasi ad azzerarsi: dal 4% di un anno fa era già sceso al 2,8% a inizio 2014 per arrivare ora al 2,4%. Ma non è tutto: il 45% delle proprietà viene venduto al prezzo richiesto o addirittura maggiorato, e anche questo non succedeva da almeno sei anni.

Fermi invece un po' i prezzi e in leggero aumento l'offerta, «ma anche questi sono dati positivi perché indicano che nella Grande Mela il mattone, dopo la lunga corsa, sta ora consolidando le posizioni», spiega Francesco Cirillo della Vivaldi Real Estate. «Del resto il mercato immobiliare di New York viene da un anno irripetibile, in cui gli acquirenti spariti dal 2009, che qui è stato il momento top della crisi, sono di fatto rientrati tutti insieme».

Quanto all'offerta, l'incremento si deve in parte all'arrivo sul mercato dei nuovi edifici appena terminati o in costruzione: lo scorso anno sono ripartiti tutti i cantieri che si erano bloccati con la crisi, e ne sono stati avviati anche di nuovi. Il resto si deve al ritorno dei venditori, più propensi a mettere un bene sul mercato sapendo che potranno chiudere in fretta e senza il rischio di dover svendere.

Tornando ai prezzi, «la media a Manhattan si aggira sui 15 mila dollari al metro quadrato, circa 11 mila euro», continua Cirillo, «ma i nuovi condomini arrivano tranquillamente a 19 mila, circa 13.900 euro, anche perché nell'ultimo anno le quotazioni si sono apprezzate del 33%». Per gli edifici di lusso la media si spinge invece fino a 27 mila dollari (19.700 euro) al metro quadrato (+36% nell'ultimo anno), il che vuol dire che un'appartamento costa in media da 5 a 7 milioni di dollari, ovvero da 3,6 a oltre 5 milioni di euro.

Ma nonostante la brusca impennata dei prezzi, le previsioni per Manhattan (e non solo visto che nel mirino degli acquirenti, anche stranieri, sono entrate anche Brooklyn, Harlem e perfino i Queens) restano improntate al bello. L'economia Usa è in crescita e così pure il mattone in genere, il dollaro è relativamente debole e New York attira acquirenti da tutto il mondo, a cominciare dai nuovi ricchi delle vaste zone emergenti che non rinunciano a un quartierino nella Grande Mela. Forte peraltro la domanda anche dalla fascia medio alta, specie del Vecchio Continente, spinta da un lato dal desiderio di mettere un capitale al sicuro fuori dalla zona euro e dall'altro a creare una base all'estero per i figli, sempre più in fuga da un'Europa che fatica a uscire dalla crisi. Insomma, il mercato dovrebbe salire ancora, mentre i fondamentali economici scongiurano il rischio bolla speculativa. Naturalmente le prospettive variano da zona a zona: quelle emergenti offrono maggiori potenzialità di upside, così come quelle oggetto di nuovi sviluppi (palazzi, metropolitana, centri commerciali) a prezzo naturalmente di rischi maggiori. Le altre, quelle di maggior pregio, offrono invece più sicurezza. Ma a caro prezzo.

Financial District, Tourtle Bay, Hudson Yard, Harlem sono di certo tra i nomi oggi ritenuti più interessanti. «Sono zone rimaste un po' indietro, anche perché un po' più trascurando, ma che stanno migliorando a vista d'occhio», spiega Guido Pompilj della Vivaldi Real Estate. «Molti i cantieri aperti che però, appena terminati, lasceranno spazio a ristorantini, locali. E poi c'è la nuova stazione progettata da Calatrava e un outlet che verrà riqualificato. Bene anche l'area a est della Seconda Avenue, nell'Upper East Side, dove oggi si compra a meno di 10 mila euro al metro quadro, ma a breve, con l'apertura della nuova stazione della metropolitana, tutto costerà più caro».

Chi vuole spendere meno, e rischiare di più, può guardare anche a Brooklyn (a parte l'area di Williamsbourg, già rivalutatasi), e Queens, forti soprattutto di una considerazione: «Gli ultimi sindaci della città hanno avviato tutti politiche mirate a trattenere la classe media in città», spiega ancora Pompilj, «classe media allora in fuga sia dalle zone centrali, troppo care, sia da quelle periferiche, troppo pericolose. Da qui i forti investimenti fatti per rendere queste ultime più vivibili, e da qui anche nuove opportunità di investimento. In quest'ottica, oltre alle zone già citate, interessante è una parte di West Harlem, sopra la Columbia University, dove con due milioni di dollari si possono acquistare delle town house che tra qualche anno ne potranno valere 5. E lo stesso vale per la parte più a est del Village, dove un monolocale grande costa oggi intorno a 300 mila euro: qui inoltre le spese condominiali sono basse e quindi i rendimenti possono risultare interessanti». (riproduzione riservata)