Quando esiste questo obbligo delle parti a compravendere l'immobile in un determinato tempo (e quindi esiste un obbligo bilaterale vincolante) ciò comporta un anticipo degli effetti fiscali. Ai fini dell'imposizione diretta la regola a cui riferirsi è l'art. 109, comma 2, lett. a) dpr n. 917/1986, il quale prevede che, nel caso di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante, per entrambe le parti i corrispettivi delle cessioni si considerano conseguiti e le spese di acquisizione dei beni si considerano sostenute all'atto della stipula del contratto. Ma anche ai fini Iva le regole sono similari in quanto le locazioni con effetto vincolante per le parti sono parificate alle compravendite. La norma di riferimento è l'art. 2, comma 2 del dpr 633/72 che prevede l'equiparazione alle cessioni delle «locazioni con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti». Le stesse ai sensi dell'art. 6 sono considerate effettuate fin dalla stipulazione del contratto.
In tale ipotesi pertanto consegue che l'Iva deve applicarsi sull'intero prezzo pattuito tra le parti per la futura vendita, mentre il pagamento dei canoni, considerati componenti del prezzo della cessione, è escluso dall'imposta. Nel caso di imponibilità Iva (per obbligo o opzione) tale conclusione comporta che quello della stipulazione del contratto di locazione dovrebbe individuarsi quale momento al fine di valutare i requisiti e le condizioni di applicazione dell'aliquota Iva (ad esempio circa la possibilità di applicare l'aliquota ridotta del 4% ai fini delle agevolazioni prima casa).
Di conseguenza il contratto dovrebbe essere registrato con applicazione dell'imposta di registro in misura fissa perché relativo a un'operazione soggetta a Iva. (riproduzione riservata)
