Le delibere sui valori delle aree non sono contestabili davanti al Tar

Deve essere dichiarato inammissibile, per difetto d'interesse, il ricorso innanzi al Tar contro la delibera Imu con la quale l'amministrazione comunale determina i valori delle aree edificabili per consentite ai contribuenti di quantificare e pagare l'imposta municipale. Le delibere comunali che fissano i valori delle aree edificabili non ledono i diritti dei contribuenti e non sono impugnabili innanzi al giudice amministrativo. È quanto ha affermato il Tribunale amministrativo regionale per la Campania, prima sezione, con la sentenza 4961/2021.

La delibera, in effetti, non arreca danni e non produce alcun effetto negativo nella sfera giuridica dei contribuenti. La quantificazione dei valori delle aree è una semplice presunzione. L'amministrazione effettua una mera stima, che è impugnabile dal contribuente solo nel momento in cui viene emanato l'atto applicativo della delibera, vale a dire l'avviso di accertamento Imu. Per i giudici amministrativi, solo innanzi al giudice tributario l'interessato può contestare le stime elaborate dall'ente impositore, in quanto i valori deliberati «non hanno natura imperativa, ma sono solo assimilabili agli studi di settore». Questi valori non sono né tassativi né inderogabili, ma semplici «presunzioni dedotte da dati di comune esperienza idonei a costituire supporti razionali offerti dall'amministrazione al giudice, e utilizzabili, quali indici di valutazione, anche retroattivamente». Pertanto, la delibera non produce alcun danno all'interessato, almeno fino a quando allo stesso non venga notificato un atto impositivo che determini il quantum dovuto, se superiore a quanto versato. Il valore delle aree va calcolato facendo riferimento ai seguenti criteri: zona territoriale d'ubicazione; indice di edificabilità; destinazione d'uso consentita; oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione; prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi le stesse caratteristiche. Le amministrazioni comunali hanno la facoltà di fissare i valori dei terreni edificabili con delibera del consiglio o della giunta. La Cassazione (ordinanza 4969/2018) ha precisato che i comuni hanno il potere di accertare i valori delle aree edificabili in misura superiore a quelli fissati dallo stesso ente, se questi valori risultino inferiori a quelli indicati in atti pubblici o privati di cui l'ufficio tributi sia in possesso o a conoscenza. La ratio della norma di legge che consente ai comuni di fissare dei valori predeterminati ha la finalità di ridurre il contenzioso con i contribuenti, ma non può impedire la rettifica di quelli dichiarati che non sono in linea con i valori di mercato degli immobili.

La delibera ha il solo effetto di autolimitare il potere di accertamento dell'imposta municipale. L'amministrazione locale s'impegna a ritenere congruo il valore qualora sia stato dichiarato in misura non inferiore a quello predeterminato. Tuttavia, il valore minimo delle aree edificabili è un elemento presuntivo che deve essere rivalutato, nel caso in cui risulti contraddetto da un valore maggiore accertato dall'ente impositore.

Per area fabbricabile s'intende quella utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti delle indennità di espropriazione per pubblica utilità. Un'area è edificabile quando è inserita nel piano regolatore generale ed è soggetta all'Imu indipendentemente dalla successiva lottizzazione del suolo. Sono soggette a imposizione anche le aree che non hanno le superfici minime per essere edificate. L'estensione del terreno non incide peraltro sulla natura dell'area, poiché è possibile accorpare il lotto con un fondo vicino della zona o asservirlo a un fondo attiguo che ha la stessa destinazione urbanistica. La natura dell'area, se qualificata come fabbricabile dal piano regolatore generale, non viene meno neppure per la particolare conformazione del lotto. Se lo strumento urbanistico è stato approvato dal consiglio comunale, l'ente può da quel momento richiedere il pagamento dell'imposta. Bisogna ricordare che i contribuenti devono essere formalmente informati relativamente alle variazioni apportate agli strumenti urbanistici e agli interessati deve essere comunicato qualsiasi cambio di destinazione dei terreni. (riproduzione riservata)