Lavori in casa? Ecco quanto costa e quanto rende ristrutturare un immobile. La classifica città per città

C'è una miniera d'oro nel mattone. Ancora tutta da scoprire. Ammonta infatti a 560 milioni di metri quadrati, per una stima intorno a 450 miliardi di euro al loro valore attuale, il mercato potenziale per le ristrutturazioni immobiliari in Italia, ovvero superfici residenziali in cattivo stato di manutenzione.

Aggiungendo le abitazioni che necessitano di ritocchi più marginali, si raggiungono i due miliardi di metri quadrati per un valore immobiliare allo stato attuale di poco inferiore ai 2.500 miliardi di euro. Di questi, il patrimonio riferito a società con scopi immobiliari è quantificabile in 97 milioni di metri quadri, di cui 70,5 (con un valore di oltre 98 miliardi di euro), necessitano di interventi edilizi leggeri. Sempre a valori attuali, che potrebbero però lievitare a dismisura riqualificando opportunamente questo immenso patrimonio. E ancor di più se la loro gestione sfruttasse tutte le possibilità che oggi offre la tecnologia. Di quanto? Tra il 6,5% e il 17,5% rispetto a un normale prodotto di buona qualità con un plusvalore direttamente riconducibile, almeno per un quarto, all'implementazione tecnologica e gestionale. Ma in casi particolari si può arrivare anche al +30%.

L'efficienza di un edificio o di un'abitazione è infatti diventata elemento qualificante, anche sotto il profilo comunicativo e commerciale. È quanto emerge dalla ricerca «Tecnologia: leva per il residenziale del futuro» presentata nel corso del 30° Forum di Scenari Immobiliari e a cura di Scenari Immobiliari in collaborazione con Titiro Digital, startup innovativa che ha sviluppato Titiro App, una applicazione che riunisce le funzioni necessarie per migliorare la gestione di building e appartamenti direttamente sul proprio smartphone.

«L'Italia dispone di un patrimonio immobiliare importante che necessità però di interventi di ammodernamento e ristrutturazione», spiega Francesca Cassani, amministratore delegato di Titiro Digital. «La tecnologia è l'alleato che ammoderna gli edifici con costi molto più contenuti rispetto al passato. Chi acquista stabili di nuova realizzazione, inoltre, vuole una casa per far fronte a ogni esigenza, e per questo chiede servizi efficienti, aree comuni fruibili e dotazioni smart. Proprio attraverso la tecnologia, e la nostra App, siamo riusciti a semplificare e snellire tutti i processi della filiera dal real estate, dallo sviluppatore immobiliare al residente passando per l'amministratore di condominio, incrementando così il valore degli immobili. Un lavoro che non si esaurisce mai ma che insegue quotidianamente i progressi della tecnologia».

Secondo l'analisi di Titiro, inoltre, il patrimonio residenziale italiano appare piuttosto datato. Basti pensare che oltre il 55% delle unità immobiliari sono state realizzate prima del 1975. In questo lasso di tempo sono cambiati gli oggetti immobiliari, gli aspetti edilizi, dimensioni, altezze, rapporti aeroilluminanti. Per non parlare delle capacità tecniche, i materiali, le forniture, i prodotti. Come anche gli italiani stessi. Da qui, il successo dei vari bonus edilizi, da quelli più tradizionali al Superbonus 110, segno del desiderio di vivere in abitazioni più belle, moderne, efficienti, funzionali e confortevoli. Una tendenza accelerata dalla rivoluzione dello smart working e dalla crisi energetica in atto. «I proprietari di casa, investitori, sviluppatori e gestori, hanno a disposizione strumenti evoluti che solo all'inizio di questo secolo non pensavamo di poter ottenere», sottolinea Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari. «Questo permette loro, in una prospettiva che ormai va oltre i temi di risparmio ed efficientamento, di utilizzare la tecnologia per offrire una casa il cui ciclo di vita, e conseguentemente il valore immobiliare, si ampli e si adatti a diversi interessi, capacità di spesa, periodo della vita, livello di autosufficienza».

All'interno di questa evoluzione, gioca oggi un ruolo fondamentale la tecnologia, intesa come strumento capace di semplificare i processi e di creare economie di efficienza. Gli investimenti in piattaforme di gestione hanno raggiunto gli 1,3 miliardi di euro nel corso del 2021, il 15% delle allocazioni nel settore residenziale. Cifra destinata a raddoppiare, superando i 2,5 miliardi di euro nel 2025, grazie al livello di maturità raggiunto dalla tecnologia e dalla sua penetrazione, dallo sviluppo normativo e dalla riconferma degli incentivi fiscali, nonché dall'evoluzione culturale di operatori e proprietari.

«L'evoluzione tecnologica di edifici e abitazioni e l'efficientamento della gestione degli immobili (aggregazione e analisi di dati e informazioni, monitoraggio di consumi e costi, gestione servizi) sono in grado di salvaguardare nel tempo gli aspetti edilizi, strutturali, impiantistici, ma anche quelli economici rappresentati dal controllo, verifica e contenimento delle spese», avvertono gli esperti di Titiro Digital secondo cui, naturalmente, risparmi e aumento di valore degli asset ristrutturati e gestiti varia da città a città, da casa a casa.

Partendo da valori di mercato medi, tuttavia, è possibile stilare una classifica dei principali capoluoghi d'Italia in base ai risparmi che si possono spuntare. Ai primi dieci posti compaiono Messina, Aosta, Prato, Genova, Perugia, Reggio Emilia, Milano, Venezia, Napoli e Roma, con incrementi di valore stimati dal 25,6% al 13,3%. Il guadagno medio a Roma, dove un appartamento da ristrutturare vale più di 535 mila euro e uno riqualificato poco più di 670 mila, si attesta poco al di sotto dei 90 mila euro, mentre a Perugia arriva a 28 mila euro, per un plusvalore del 15,5%. (riproduzione riservata)