Promette di essere la nuova frontiera degli investimenti immobiliari la categoria dei life science park. Anche in Italia. All'estero infatti sono tipologie immobiliari già largamente presenti nei portafogli degli investitori, da Boston a Londra, da Seattle a Oxford, mete dove si trovano i più grandi business park nel mondo. «Ma ora gli investitori, in genere istituzionali specie del centro e nord Europa», conferma Barbara Cominelli, ceo di JLL Italia, «cominciano a guardare con grande interesse anche alle strutture in Italia, esistenti o da sviluppare». A motivare tanto interesse è una serie di caratteristiche che oggi fanno di queste strutture una asset class dalle molte qualità. Partendo dalle origini, i life centre park sono parchi tecnologici, legati appunto alle scienze della vita: il settore farmaceutico, quello delle tecnologie medicali (medical tech) e le biotecnologie, tutti largamente presenti in Italia. Basta pensare che il panorama italiano conta 240 aziende farmaceutiche, anche di grandi dimensioni e di livello internazionale, 750 aziende nel biotech, 4.000 aziende nel medtech. Al punto che il business rappresenta il 10.6% del pil tricolore, prevalentemente concentrato al Nord, Lombardia in testa, che da sola copre il 32% della produzione totale e il 20% della forza lavoro. In totale le life science pesano per 16% sul pil lombardo. Ma se queste sono le qualità del business, altrettanto importanti sono quelle degli asset immobiliari che ospitano questo genere di attività e che spiegano come mai la domanda immobiliare di science park sta crescendo. «In genere si tratta di grandi centri tecnologici, vicini a un'area urbana e comunque facilmente accessibili. Sono inoltre caratterizzati dalla presenza di uffici e laboratori dry e wet (come vengono indicati dagli addetti ai lavori), oltre che di un anchor tenant, cioè di un'entità di rilievo, come una grande casa farmaceutica e un polo universitario», continua Cominelli, così da unire l'attività industriale a quella di ricerca e sviluppo e da calamitare altre realtà più piccole correlate. Proprio grazie all'attività di ricerca, fanno infatti anche da incubatore per nuove società innovative, supportandole dalla nascita alla successiva fase di sviluppo.
Si tratta dunque di immobili moderni con credenziali green di un certo livello, e per favorire l'attività di sviluppo e di incubator prevedono sempre una sorta di ecosistema con spazi comuni dove scambiare idee innovative. «Si tratta delle stesse caratteristiche che oggi rendono i life science park molto attraenti per gli investitori: sono green, ben collegati e con un forte polo d'attrazione», sottolinea Cominelli. «E rispetto ai normali uffici sono anche molto più resilienti: l'anchor tenant, cioè il polo farmaceutico e universitario presenti sono una calamita potente che rende improbabile lo spostamento delle altre realtà industriali verso altre strutture, riducendo al minimo quindi le possibilità di sfitto o di rinegoziazione dei canoni e proteggendo di conseguenza i rendimenti».
In generale si tratta di un'industria dominata da grandi aziende e dagli istituti di ricerca del settore pubblico. Le aziende di dimensioni più ridotte generalmente si trovano nei Science Park, dove è presente una grande società o un ente di ricerca accademico. Molti Science Park sono di proprietà di enti pubblici e nel tempo hanno accolto le aziende locali come tenant. Dal punto di vista immobiliare vi sono ampi margini di intervento da parte dei player real estate, cioè investitori istituzionali. «La Lombardia e in particolare Milano offrono una grande opportunità in questo senso, poiché rispetto ad altre realtà italiane vi è una maggiore partecipazione del settore privato e una maggiore opportunità di attrarre tenant internazionali», continua Cominelli. «Il tutto supportato dalla solidità economica della città, dalla forte presenza di personale qualificato e dal successo storico delle imprese manifatturiere».
In tutta Italia comunque non mandano strutture di ottimo livello. Tra le più importanti lo
Science Park di Trieste (collegato all'università di Trieste), che ospita oltre 50 aziende stabili e 35 start up. Ma anche il Park Silvano Fumero di Torino (32mila metri quadri), che vede la presenza della Bracco e dell'Università degli studi di Torino tra gli investitori. Ospita oltre 100 aziende accelerate, 23 start up, 50 aziende stabilizzate. Da ricordare anche il Toscana Life Science Park a Siena.
Tra le aree private più importanti rientrano invece l'Open zone a Bresso Milano, campus interamente gestito dalla Zambon (società farmaceutica), che ne è il principale conduttore, e che vede una trentina tra pmi e start up, cui offre uffici e laboratori. Da non dimenticare infine il polo Mind a Milano, primo grande investimento di real estate in Italia, con 25mila metri quadri di laboratori. E' il più singificativo progetto in via di realizzazione, uno dei primi esempi e il piu grande in termini di dimensioni, in cui un player real estate approccia in modo specifico il settore Life Science. In questo caso tutto nasce da un progetto di riqualificazione urbana di più ampio respiro. Cruciale il ruolo del soggetto pubblico nell'attrarre ancore del settore pubblico come Human Technopole e l'Università Statale del capoluogo lombardo. (riproduzione riservata)
