Pace edilizia in arrivo per i proprietari di casa italiani. In realtà sarà più un processo di semplificazione a fini di regolarizzazione, come il Governo ha subito tenuto a precisare, sottolineando che non si tratta assolutamente di un condono. Nel mirino sono infatti le tante piccole irregolarità edilizie, complesse e talvolta addirittura impossibili da sanare, che però non costituiscono abusi edilizi né intervengono a danno di terzi (si veda anche articolo di ItaliaOggi del 5 aprile). Irregolarità dunque modeste per gravità (e che riguardano solo l'interno delle abitazioni), molto consistenti però in termini numerici: a essere interessato è infatti, secondo uno studio del Consiglio nazionale degli ingegneri, è infatti quasi l'80% del patrimonio immobiliare italiano. E con effetti sui proprietari e sulla macchina burocratica: spesso rendono impossibile la vendita o l'affitto dell'immobile se non a costo di pratiche interminabili che appesantiscono gli uffici di comuni e catasto. Non a caso a premere in favore di questa sorta di sanatoria sono amministrazioni territoriali, associazioni ed enti del settore edilizio, oltre naturalmente i tanti piccoli proprietari immobiliari da molti anni impegnati in una sorta di mission impossible per regolarizzare i propri immobili in vista di affitto, vendita, opere di ristrutturazione. Lo stesso Superbonus 110 richiedeva un'esatta corrispondenza tra stato dell'immobile e mappe catastali oltre che la regolarizzazione di tutti gli interventi effettuati.
Ad annunciare la pace edilizia di prossima attuazione è stato il ministro delle infrastrutture e trasporti Matteo Salvini, spiegando che la misura rientrerà in un pacchetto di norme sulla casa che verranno inserite in un decreto legge infrastrutture di prossima emanazione.
Ma quali sono le situazioni che si potranno sanare? Fermo restando che ancora non c'è nulla di preciso, secondo le premesse si tratta di piccole irregolarità edilizie che però ostacolano qualunque intervento sull'immobile. Ricordiamo inoltre la differenza sostanziale tra sanatoria e condono. La prima, che può sempre essere fatta, permette di regolarizzare un intervento edilizio che poteva essere realizzato ma per cui non si dispone di un titolo abilitativo. L'altro consente di regolarizzare un intervento edilizio per il quale non solo non si dispone del titolo abilitativo, ma che non poteva essere realizzato secondo la normativa vigente. Può essere deciso solo da una legge speciale.
Tornando alle piccole irregolarità, da dove nascono e perché non è facile sistemarle? Uno degli scogli principali è la cosiddetta regola della «doppia conforme», e il perché è presto detto. Il principio, contenuto nel Testo Unico Edilizia, prevede infatti una doppia conformità delle opere realizzate affinché possano essere sanate: alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione delle opere ma anche a quella vigente al momento della presentazione della domanda, e questo anche se nel frattempo sono passati decenni. Un bel rompicapo dunque, che il pacchetto Pace edilizia propone di superare concedendo che basti una sola conformità.
Le piccole irregolarità del resto possono spaziare da una planimetria che non corrisponde allo stato effettivo degli spazi interni perché si è spostata una parete o allargato il bagno oppure perché è stato realizzato un soppalco. Stesso discorso nel caso della ristrutturazione di un immobile eseguita nel tempo, ma di cui non si dispone di documentazione in quanto costruito prima degli anni '50. In assenza di certificati di fatto impossibili da acquisire, finora la regolarizzazione non poteva essere fatta in alcun modo. La questione diventa rilevante quando si parla di case d'epoca, da ristrutturare. Se manca la documentazione sul suo stato legittimo, ristrutturare diventa un problema. Anche in questo caso, allora, sarà possibile una regolarizzazione. La sanatoria riguarderà anche nuove volumetrie e destinazioni d'uso: verranno in particolare semplificati i cambi di destinazione d'uso degli immobili tra categorie omogenee.
E non è ancora tutto. Il provvedimento, annunciato dal ministro Salvini nel corso della terza riunione tecnica davanti a una platea di cinquanta associazioni di categoria ed enti del settore e già salutato con favore da enti come Ance, Confedilizia, Fimaa, parla anche delle tolleranze costruttive. A oggi a norma di legge le variazioni devono essere contenute entro il 2% rispetto al titolo edilizio per essere considerate legittime. Uno scostamento così esiguo però secondo gli addetti ai lavori ha senso solo nel caso di edifici recenti, mentre per quelli più vecchi spesso i numeri sono molto più approssimativi di oggi. Per ovviare al problema 'si parla di innalzare il tetto almeno fino al 5% per gli immobili più vecchi, per esempio quelli costruiti prima del 1985.
A questo punto non resta che definire più in dettaglio i vari punti e soprattutto le tempistiche del provvedimento. Il ministero, accogliendo anche le richieste dell'Ance che chiede un intervento in tempi rapidi, punta a scegliere la strada del decreto d'urgenza. Il veicolo, fanno sapere dal Mit, non è ancora stato individuato di preciso. L'altro punto da definire è a quanto ammonterà il gettito per l'erario e quindi i costi per i proprietari di casa. Al momento l'idea è quella di una misura proporzionale, cioè di far pagare le difformità quanto più si distanziano dalle regole di conformità edilizia. (riproduzione riservata)
