La crisi è alle spalle

Il mattone italiano torna a brillare. Dopo anni di stallo, lo scorso anno il mercato immobiliare ha ripreso a mettersi in movimento. Ma il colpo di reni arriverà nel corso del 2015 sostenuto dagli investitori stranieri, sempre più attirati dai gioielli dello Stivale. La previsione è di Bnp Paribas Real Estate che ha lanciato una ventata di ottimismo su un mercato ancora incerto. «La nostra società ha continuato a crescere in maniera costante anche in questi tempi di incertezza, segno che esiste una domanda selettiva di prodotti di qualità», ha dichiarato Cesare Ferrero, country manager di Bnp Paribas RE in Italia. In effetti, stando ai dati messi a punto dall'ufficio studi della banca francese, la fine della crisi del mattone sarebbe già realtà. Nel corso del 2014 il volume degli investimenti in Italia ha fatto segnare un aumento del 6% arrivando a toccare i 5,2 miliardi di euro. Un balzo in avanti di tutto rispetto se si considera che nel 2012 le transazioni non arrivavano nemmeno ai 2 miliardi di euro. A fare da traino al mercato sono stati ancora una volta gli investitori stranieri che lo scorso anno hanno puntato sul mattone italiano 4 miliardi di euro, in aumento di quasi il 20% rispetto ai 3,4 miliardi investiti un anno prima. «Il saldo netto tra investimenti e disinvestimenti di operatori stranieri, alla fine del 2013, ammontava ad appena 808 milioni di euro rispetto a un flusso in entrata di 3,4 miliardi», ha spiegato Simone Roberti, responsabile dell'ufficio studi di Bnp Paribas RE in Italia. «Nel 2014, invece, a fronte di 3,987 miliardi di euro di investimenti esteri, il saldo è stato pari a 1,877 miliardi a dimostrazione che gli operatori italiani hanno iniziato a vendere. Adesso è necessario che si creino le condizioni perché tornino a comprare».

 

Roma e Milano non polarizzano più la domanda. A dominare il mercato degli investimenti sono state le città secondarie che hanno attratto a sé il 63% degli investimenti immobiliari conclusi lo scorso anno nello Stivale grazie a numerose transazioni retail nei centri minori. A fare la parte del leone, i centri commerciali come Fiumara ceduto da CBRE Global Investors ad Allianz Real Estate e ING Insurance per 170 milioni di euro. Ma anche il mega mall di Roma Est dove GIC e CBRE Global Investors hanno messo fine alla loro joint venture con GIC che ha ricomprato il 50% di CBRE GI per 2015 milioni di euro. Senza dimenticare i sette immobili di un portafoglio pan-europeo di Carrefour venduti da Klepierre a una joint venture tra Carrefour e una serie di investitori istituzionali per 216 milioni di euro.

 

Diversa la situazione se si guarda soltanto al comparto degli uffici. In questo caso, Milano e Roma hanno catalizzato l'attenzione del mercato. Nel capoluogo lombardo, la scena è stata dominata dall'operazione con cui l'emiro del Qatar ha acquistato per 115 milioni di euro l'immobile di Via Santa Margherita, sede milanese del colosso finanziario Credit Suisse. Non solo. Il Diamantino è stato venduto per 95 milioni di euro circa da Hines a Samsung Life che lo ha poi locato a Samsung Electrics. Mentre un edificio a uso uffici in Via Gaetano Negri è stato venduto da Telecom Italia al Fondo Inarcassa gestito da Fabrica Immobiliare per 75 milioni di euro.

Tradotto in numeri, queste operazioni vogliono dire 1,3 miliardi di euro di capitali che sono andati a finire sul mattone milanese, in crescita del 21% rispetto a un anno prima, se non si tiene conto della transazione atipica del Qatar nello sviluppo di Porta Nuova. «Allo stato attuale in città i prodotti in vendita con contratti di locazione a lunga scadenza e ben posizionati rispetto alla rete del trasporto pubblico sono pochi», ha avvertito Roberti. «Questo genera una forte competizione tra gli investitori per accaparrarsi i prodotti migliori a un prezzo ritenuto congruo».

 

Discorso simile nella capitale. In base ai dati diffusi da Bnp Paribas Real Estate, infatti, il mercato degli investimenti romano ha continuato a seguire l'andamento tipico di quello italiano con volumi più ridotti rispetto a Milano: 704 milioni di euro nel 2014, di cui 585 milioni soltanto nel quarto trimestre. «Lo scorso anno il numero delle transazioni registrate nella capitale è risultato particolarmente limitato ma con volumi importanti e prodotti diversi», ha spiegato Roberti. «Questa situazione riflette la mancanza di immobili appetibili da parte degli investitori esteri che in assenza di edifici capaci di soddisfare gli standard internazionali, spesso preferiscono astenersi dal concludere operazioni in questa città». Non solo. Secondo Roberti, uno dei principali conduttori del mercato degli uffici di Roma è costituito dalla pubblica amministrazione che ha avviato un processo di revisione al ribasso dei canoni di locazione rendendo spesso gli immobili occupati meno appetibili per gli investitori di tipo «core», alla ricerca di edifici locati a conduttori affidabili con contratti di lungo periodo. Ecco allora che gli operatori stranieri hanno iniziato a guardare Roma con altri occhi, orientando il proprio interesse verso prodotti diversi dagli uffici come il commerciale ma soprattutto l'alberghiero, punta di diamante dell'offerta immobiliare capitolina che sta registrando un forte appeal da parte del mercato internazionale. L'offerta attuale di hotel non risulta infatti adeguata alla nuova clientela che sta scoprendo l'Italia, russi e asiatici in primis.

 

Cosa aspettarsi per il 2015. Se il 2014 ha segnato il ritorno al segno più di fronte al dato sugli investimenti immobiliari in Italia, il 2015 sarà l'anno dell'accelerazione nel volume delle transazioni. Tanto da arrivare a toccare i 6 miliardi di euro di investimenti con un balzo in avanti del 20%. «Nel corso dell'anno ci attendiamo nuove operazioni di tipo opportunistico o value-added che richiedono interventi di riqualificazione o quantomeno di trasformazione del prodotto immobiliare», ha spiegato il responsabile dell'ufficio studi italiano di Bnppre. «La carenza di prodotto in offerta non permette infatti a tutta la liquidità che si sta affacciando sul mercato italiano di trovare un collocamento in linea con le aspettative degli investitori». E questo, a causa soprattutto del rallentamento nelle consegne di nuovi progetti dovuto all'aumento del volume di sfitto. Soprattutto a Roma e Milano. «Il forte aumento dell'attività sul fronte delle locazioni registrato a Milano soprattutto nel secondo trimestre del 2014 è proseguito nel terzo e nel quarto trimestre, portando il totale annuo dei mq affittati a 273 mila», ha continuato Roberti. «L'aumento dell'attività non modifica tuttavia la situazione di Milano che si mantiene un mercato di sostituzione con le società interessate a ridurre i propri costi immobiliari attraverso la riorganizzazione delle sedi e la ricerca di uffici più moderni con canoni di locazione più contenuti». Ma cosa succederà agli spazi che le società stanno liberando e che hanno bisogno di importanti lavori di ristrutturazione? L'ipotesi più probabile, secondo l'esperto di Bnp Paribas, è che vengano riconvertiti ad altro uso. O che restino sul mercato a lungo senza trovare un conduttore. (riproduzione riservata)

 

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