Una bella casa al mare o in montagna, o al lago piuttosto che in campagna oppure ovunque si decida di creare il proprio buen retiro. Ma anche un appartamento in città a fini di investimento, per ricavarne un affitto e una rivalutazione nel tempo. La passione degli italiani per il mattone è nota, che si tratti della prima casa, ma anche della seconda (o più). La forza del mercato immobiliare nelle località turistiche ne è la riprova, anche in questa fase in cui il mercato della prima casa ha subito un certo rallentamento a causa di inflazione e caro mutui.
Ma ai fini pratici, cosa differisce nelle due tipologie di acquisto? In realtà tutto si riduce a una questione di spese, o meglio tasse, nel senso che vengono meno tutte quelle agevolazioni cui si ha diritto quando si compra e poi si detiene l'abitazione principale, in quanto la seconda casa non rientra tra i beni necessari. La buona notizia però è che niente o quasi cambia quando si parla di mutui: stesse spese e stesso tasso, alla peggio qualche limitazione quanto a durata e quota finanziata rispetto al valore dell'immobile (loan to value), come del resto è anche logico: di solito chi acquista la seconda casa non è giovanissimo (in media quarantenne) e quindi potrebbe essere troppo rischioso per la banca un mutuo con scadenza oltre i 25-30 anni, così come un mutuo che finanzi fino al 100% visto che non si tratta di un bene primario. La situazione poi ovviamente cambia a seconda che si abbia in corso o meno un altro mutuo, per esempio acceso per la prima casa.
In questo caso è comunque possibile fare domanda anche per un secondo finanziamento, finalizzato all'acquisto di una seconda casa scegliendo tra ampliare quello già esistente, con la stessa banca oppure con un'altra, così da pagare un'unica rata mensile. Oppure è possibile chiedere un secondo finanziamento, da affiancare al primo, da accendere presso la medesima banca o con un'altra.
Ma la cosa più interessante è che l'offerta sul mercato è abbondante, nel senso che tutte le banche sono disponibili a finanziare l'acquisto della seconda casa, fermo restando che non è raro il caso di chi compra senza ricorrere a un finanziamento.
Secondo un'analisi di Facile.it – Mutui.it su un campione di oltre 400 mila richieste di mutuo, nel primo semestre 2023 quelli relativi alla seconda casa sono stati il 5,2% del totale, valore stabile, cioè in linea con quanto rilevato nello stesso periodo del 2022. L'importo richiesto si è invece attestato a 116.593 euro, in calo dell'8% rispetto all'anno precedente, da restituire in 22 anni (era 21 anni e mezzo nel 2022).
In diminuzione anche il valore dell'immobile oggetto di mutuo: tra gennaio e giugno 2023 è stato in media di 178.575 euro (-7%). Invariato, invece, il loan to value, stabile al 70%.
Stabile anche l'età dell'acquirente della seconda casa: all'atto della firma l'aspirante mutuatario aveva in media 45 anni rispetto ai 45 anni e mezzo del primo semestre 2022).
Quanto alle offerte di mutuo sul mercato, tassi e condizioni sono in linea con quelli dei mutui prima casa. E quindi anche in questo caso i mutui a tasso fisso variabile al momento risultano meno cari rispetto a quelli a tasso variabile, indipendentemente dalla durata del mutuo, oltre che meno rischiosi in quanto non subiranno aumenti anche in caso di ulteriore rialzo dei saggi ufficiali da parte della Banca centrale europea.
Per contro non potranno beneficiare di un eventuale calo dei tassi se e quando si manifesterà, ma in quel caso un'alternativa possibile è quella di surrogare il finanziamento con uno a tasso più conveniente.
Quanto all'offerta del mercato, come mostra la tabella in pagina elaborata da Facile.it, i cinque migliori mutui a tasso fisso (100 mila euro, Ltv 70%) sulla durata di 20 anni prevedono un Taeg che spazia dal 4,06% di Webank (Tan del 3,90% e rata mensile di 570 euro) al 4,31% di Banco Bpm (Tan del 3,76% e rata di 593 euro), mentre a tasso variabile si va dal 4,96% di Ing (Tan 4,47% e rata di 625 euro) al 5,21% di CheBanca! (Tan 463% e rata di 639 euro). Sulla scadenza a 15 anni invece i cinque migliori mutui a tasso fisso vedono al primo posto quello di Webank con un Taeg del 4,29% (Tan 3,84% e rata di 731 euro) e al quinto quello di Banco Bpm con il 4,56% (Tan 3,88% e rata di 733 euro). Per i mutui a tasso variabile invece, sempre a 15 anni, al primo posto è quello di Ing con il 5,07% (Tan e rata di euro) e al quinto quello di CheBanca! Con il 5,31% (Tan 4,63% e rata di 771 euro). Per tutte le tipologie riportate, tra il primo e il quinto posto i prodotti di Credem, Bper e Crédit Agricole.
Le maggiori differenze come premesso sono invece in termini di imposte e detrazioni, sia quelle una tantum legate all'acquisto (imposte di registro e ipocatastali, ed eventualmente sul mutuo) sia quelle ricorrenti, cioè che si pagano fino a quando si manterrà il possesso dell'abitazione (Imu e Tari). Partendo da queste ultime per esempio, va ricordato che i mutui seconda casa non beneficiano dell'imposta sostitutiva dello 0,25%, ma prevedono invece una tassazione del 2% sull'importo finanziato. In questo modo, l'imposta aumenta di ben otto volte. Inoltre, se per l'abitazione principale è possibile detrarre dalla dichiarazione dei redditi il 19% di quanto pagato per gli interessi passivi (con un tetto a 4mila euro) e, nel primo anno, anche per gli oneri accessori relativi contratto di mutuo, le seconde case non vedono il diritto ad alcuno sgravio fiscale.
Quanto invece alle imposte di registro e quelle ipotecaria e catastale, per l'abitazione principale sono agevolate e ammontano al 2% la prima (calcolata sul valore catastale, dato dalla rendita catastale moltiplicata per 120) e a 50 euro ciascuna le altre oppure a un'Iva del 4% se si acquista la casa da una società, tipo l'impresa di costruzioni.
Per la seconda casa invece l'imposta di registro sale subito al 9%, mentre le imposte ipocatastali restano di 50 euro ciascuna. Per chi acquista da un'impresa edile o un costruttore, sia l'imposta catastale sia quella ipotecaria sono fisse e pari a 200 euro ciascuna, mentre l'Iva è pari al 10% del valore catastale dell'immobile (oppure pari al 22% nel caso di immobili di lusso). (riproduzione riservata)
