Un introito integrativo per la vecchiaia? Ormai è una necessità assodata a fronte di pensioni che si assottigliano e di età che si allungano. E gli strumenti di investimento non mancano, anche se in realtà si tratta di una lotta a due tra i fondi pensione integrativi e il tradizionale mattone. La gara è al fotofinish, e forse senza un vero vincitore. O meglio: tutto dipende da obiettivi, capitale disponibile, età in cui si avvia il progetto di risparmio e anche (e non contano poco) dalle preferenze personali. Smileconomy ha messo a confronto le due soluzioni, arrivando a conclusioni molto interessanti. Se è vero infatti che è difficile parlare di un vero vincitore, «è vero anche che nei vari casi una delle due soluzioni sopravanza decisamente l'altra», premette Andrea Carbone, founder di Smileconomy. «E che altrettanto importante è decidere se l'investimento deve avere anche fini successori, nel qual caso il mattone è l'unica soluzione». La tabella in pagina analizza in dettaglio alcune situazioni possibili sia per il fondo integrativo che per l'acquisto di un'abitazione, distinguendole per età di avvio dell'investimento (30, 40 oppure 50 anni) e rendita relativa a varie età, e cioè 70, 80, 90 e perfino 100 anni. Per semplicità di calcolo l'ipotesi è di investire 100 mila euro in unica soluzione, mentre nella realtà si investe nel fondo mese per mese, e a volte anche l'acquisto di una casa per investimento viene fatto in parte con un mutuo, Per avere il risultato in caso di cifre maggiori o minori basta fare le dovute proporzioni. Inoltre, la rendita del fondo integrativo (intesa come somma delle rendite dai 67 anni fino a quel momento) è stata calcolata in due casi, cioè con profilo di rischio prudente e uno elevato, mentre per la casa vengono indicati sia la somma dei canoni netti percepiti (dalla data di acquisto fino a quel momento) sia il valore successorio dell'immobile.
Ebbene, dall'analisi risulta chiaro che per chi parte a 30 anni, il fondo integrativo vince a mani basse, a patto però di vivere a lungo, almeno fino a 80 anni, e di scegliere il profilo più speculativo. E il vantaggio si accentua man mano che passano gli anni. Per i trentenni il profilo a basso rischio invece non vince mai e (spoiler), anche analizzando gli altri casi, non risulta mai conveniente. Al contrario, l'investimento nella casa diventa più interessante per chi parte più tardi. Per chi investe a 40 anni, il fondo speculativo batte la casa solo se si superano i 90 anni di età (circa 237 mila euro contro 235.500 che diventa 340 mila contro 262 mila a 90 anni) e, per chi parte a 50 anni, si deve addirittura arrivare a 100 anni (circa 241 mila contro 235 mila). «Attenzione però», avverte Carbone: «nell'investimento immobiliare la rendita è data dalla somma di due componenti, e cioè le rendite effettivamente percepite dall'investitore dal momento dell'acquisto fino a fine vita, più il valore successorio, di cui però appunto godranno gli eredi. Diversi sono ovviamente i risultati se si guarda solo alla componente integrativa, cioè alla cifra di cui si può effettivamente disporre per migliorare i proprio tenore di vita nella terza età». Guardando solo alla componente reddituale, il fondo speculativo supera la casa già a 80 anni se si è partiti a 30 anni (189 mila contro 139 mila), e il vantaggio aumenta via via che passa il tempo. La soglia che inverte la situazione è sempre a 80 anni anche nel caso di investitore 40enne (134 mila contro 109 mila) e 50 enne (95 mila contro 82 mila), ma il divario a favore del fondo integrativo è più contenuto. Al netto del valore successorio poi, anche il fondo con profilo a basso rischio diventa un po' più interessante, anche se riesce a eguagliare o battere gli affitti solo nel caso di investitore di 40 o 50 anni che sopravvive fino a 100 anni (152 mila contro 135 mila euro). A questo proposito va anche sottolineato che il fondo più rischioso, tipicamente azionario, nel lungo termine risulta storicamente più redditizio in quanto le fasi rialziste compensano ampiamente quelle in calo.
«Nelle simulazioni in pagina il valore successorio è stato mantenuto sempre a 100 mila euro, ipotizzando che nel lungo periodo il prezzo dell'immobile si mantenga in linea con l'inflazione», spiega Carbone. «In realtà, i dati 2015-2023 suggerirebbero addirittura una perdita di potere di acquisto media annua del 3,32%, ma ovviamente stiamo scontando l'eccezionalità dell'inflazione 2022-2023. Peraltro i dati dell'Osservatorio immobiliare dell'Agenzia delle Entrate indicano che i costi delle nuove costruzioni hanno battuto l'inflazione, come logico visto il rincaro delle materie prime, mentre per le abitazioni esistenti la perdita di potere di acquisto è stata più rilevante. Sicuramente l'evoluzione del valore dell'immobile nel tempo è un punto delicato, con tante variabili che lo possono influenzare». In altre parole, nonostante i costi proibitivi delle abitazioni, specie nelle grandi città, in realtà al netto dell'inflazione oggi sono un po' più convenienti che in passato, divario che però nel tempo dovrebbe essere riassorbito.
In certi anni inoltre l'immobile può rendere di meno a causa di vari rischi (affittuario che non paga, immobile sfitto, spese straordinarie, variazione Imu etc). Non mancano però i plus a vantaggio della casa, finalità successoria in primis, mentre il fondo pensione si esaurisce nel momento in cui si viene meno. L'apprezzamento in conto capitale può essere anche superiore all'inflazione, grazie alla rivalutazione di alcune zone o al miglioramento delle infrastrutture. Un immobile può inoltre continuare a dare un affitto anche agli eredi se non vendono. Infine, spesso la casa messa in affitto deriva da eredità precedenti (i genitori) quindi non si tratta di un investimento ad hoc. Da sottolineare infine che le variazione dei canoni di affitto, tasse, prezzi possono incidere sul rendimento a lungo termine della casa, ma in realtà non ribaltano la situazione rispetto al fondo integrativo. «Non va poi dimenticato che alla base c'è un ingrediente, la longevità, sul quale non si ha controllo», conclude Carbone. «Ricordiamo che in base alle statistiche all'età di 67 anni più della metà delle persone (76%) raggiungerà gli 80 anni e il 33% raggiungerà almeno i 90 anni, ma solo due su 100 raggiungeranno e supereranno i 100 anni. Di fronte a ciò ci sono risparmiatori che penseranno «ma io non arriverò mai a 80 anni» e altri che invece si porranno la domanda: «e se fossi proprio io a superare i 100 anni?». Da che parte stai? (riproduzione riservata)
