Case in costruzione? Comprare sulla carta? Attualmente le nuove abitazioni, più moderne, più green, più al passo con i tempi, sono le più gettonate oltre che le più care. E si vendono in un baleno, ben prima che siano finite di costruire, spesso quando dell'edificio che verrà non c'è che lo scavo per le fondamenta. Nonostante ciò lo spettro del costruttore che scappa con la cassa (caparre e anticipi) o più comunemente che fallisce e lascia a metà la costruzione dell'edificio, lasciando in entrambi i casi gli acquirenti senza soldi e senza casa, sono immagini indelebili nella mente di tutti noi anche se ormai appartenenti al passato, La crisi (immobiliare e del credito) del 2012 portò al fallimento di molti costruttori e al moltiplicarsi delle vittime. Da allora però molta strada è stata fatta grazie a una normativa via via più stringente in termini di garanzie per gli acquirenti. L'ultimo aggiornamento risale al 16 marzo del 2019 e forse, causa pandemia che per un certo periodo ha rallentato nuove costruzioni e compravendite, non ha ancora esplicato appieno i sui effetti né è del tutto conosciuta. Nasce da qui la nuova guida del Notariato sull'argomento curata da Alessandra Mascellaro, Consigliere nazionale del notariato coordinatrice tavolo con i consumatori, in realtà edizione riveduta e aggiornata di una guida precedente, che verrà presentata a Roma il 25 ottobre, in occasione della Giornata Europea della giustizia civile. L'incontro si inserisce all'interno del grande evento “Perché non sia una casa di carta”, un intero pomeriggio in streaming dedicato ai cittadini potranno porre domande in chat ai professionisti, nel corso del quale Notariato e associazioni dei consumatori presenteranno sei guide aggiornate dedicate al mondo casa (Acquisto in costruzione, Garanzia preliminare, Prezzo-valore, Aste, Acquisto certificato, Mutuo).
La nuova guida punta a spiegare, sintetizzare e rendere chiaro a tutti quali sono le novità introdotte, e chi ne beneficerà. La nuova Guida è dettata dalle recenti modifiche al D.Lgs. 122/2005, operate dal Legislatore per mezzo del D.Lgs. 12 gennaio 2019 n. 14, con lo scopo di assicurare effettività agli strumenti di tutela a protezione degli acquirenti di immobili da costruire, quali contraenti deboli nella relativa negoziazione, già previsti a decorrere dal 2005. Tre le principali novità, che spaziano dall'obbligo di trascrizione del contratto preliminare alla valorizzazione della cosiddetta polizza decennale postuma fino a un'applicazione più estesa della fideiussione. Più in dettaglio, il primo punto prevede l'obbligo di stipulare il contratto preliminare, mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, e questo con l'intervento del notaio affinché nell'interesse del consumatore, possa controllare l'effettiva consegna della
fideiussione e, più in generale, il rispetto della normativa. Un atto non registrato non offre le stesse garanzie, aprendo la strada a nuove possibili irregolarità. Allo stesso modo il notaio potrà verificare la consegna della polizza decennale postuma, condizione imprescindibile per la validità dell'atto definitivo di compravendita, il cui mancato rilascio giustifica il recesso del promissario acquirente o, in caso di conclusione in spregio della norma, causa la nullità del contratto definitivo di acquisto. Anche sotto questo profilo infatti non sono stati rari i casi in cui il costruttore si è rifiutato di consegnare la fideiussione, lasciando in difficoltà l'acquirente che per posizione ed esperienza spesso non ha la forza per imporsi, Infine, l'ampliamento del perimetro della fideiussione, rilasciata dal costruttore al momento del contratto preliminare, tutela oggi il promissario acquirente anche nel recupero delle somme anticipatamente versate (acconti e caparre) in caso di suo recesso conseguente al mancato rilascio della polizza decennale postuma da parte del costruttore. Anche in questo caso, non sempre la polizza è stata infatti consegnata. Ricordiamo che per reagire ai difetti costruttivi che possono colpire l'immobile anche a distanza di anni dalla sua ultimazione, il costruttore deve fornire una polizza assicurativa indennitaria decennale, con effetto dall'ultimazione dei lavori, a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque che si siano manifestati dopo la stipula del rogito. La garanzia è dovuta a prescindere da una eventuale situazione di crisi del costruttore.
Attenzione però: la nuova normativa è applicabile solo sugli immobili più recenti, quelli il cui permesso edilizio sia stato richiesto o presentato al Comune a partire dal 16 marzo 2019. In altre parole, la nuova disciplina non è retroattiva, e quindi se il permesso a costruire è precedente, non può essere applicata ma ci si rifà alle norme del 2005. È quindi importante che l'acquirente, con l'ausilio del notaio di fiducia e delle Associazioni dei Consumatori, individui in prima battuta la data di richiesta (o presentazione) del titolo abilitativo della costruzione per conoscere conseguentemente a quali tutele fare riferimento per l'immobile che sta trattando. Dopodiché occorre verificare che si disponga dei requisiti necessari. La disciplina si applicherà solo se a vendere è un costruttore (persona fisica o società) che agisce nell'esercizio di impresa o cooperativa edilizia, e che ad acquistare sia una persona fisica. (riproduzione riservata)
