Prestito vitalizio Lo strumento, che permette di ottenere liquidità da un immobile senza venderlo, è ora più flessibile
La casa è un bancomat
Ampiamente diffuso nel mondo anglosassone, dove vale 1,2 miliardi di sterline l'anno, il prestito vitalizio ipotecario è un particolare tipo di finanziamento (non prevede rate perché la sua restituzione spetta agli eredi) destinato a persone fisiche con più di 60 anni di età e un'abitazione di proprietà.
Introdotto in Italia nel 2005 con la legge 248/05, in realtà il Piv non è mai decollato davvero, per cadere addirittura nel dimenticatoio col sopraggiungere della crisi, al punto che dei principali operatori sul mercato, e cioè Mps, Euvis e Deutsche Bank, solo la prima ancora lo propone. Ma ora alcune correzioni alla normativa potrebbero conferirgli nuovo smalto. Approvato a luglio 2014 alla Camera con l'83% dei voti favorevoli e passato in Commissione Finanze del Senato il 14 gennaio 2015 con l'unanimità dei voti e nessuna variazione, lo scorso 19 marzo il ddl S.1564 che integra la normativa sui prestiti vitalizi ipotecari è diventato finalmente legge. Il tutto con la benedizione dell'Abi e delle associazioni dei consumatori che hanno contribuito alla stesura del ddl e sostenuto fortemente la normativa. Non mancano ora che i decreti attuativi, che tuttavia non dovrebbero tardare per rendere lo strumento pienamente operativo già dal prossimo luglio.
La nuova legge è importante perché da un lato fa finalmente chiarezza su aspetti della normativa finora rimasti un po' oscuri e dall'altro perché introduce alcuni correttivi atti a rendere il prestito vitalizio più versatile. Anche se in teoria si tratta di una formula di finanziamento molto semplice, occorre infatti conoscerne bene tutte le potenzialità al fine di valutarne bene gli effetti, ma anche la convenienza rispetto a formule alternative, per esempio la vendita della nuda proprietà, finora preferita. Non solo: da estrema ratio cui ricorrere durante la terza età per integrare una magra pensione, grazie agli ultimi aggiustamenti il prestito ipotecario vitalizio si configura ora come strumento di liquidità o anche di previdenza, cui ricorrere magari solo temporaneamente, senza dover quindi per forza sacrificare l'immobile sottostante come avviene invece con la cessione della nuda proprietà. Rispetto a quest'ultima infatti la somma ottenibile è minore a parità di immobile ed età di chi vi ricorre, ma il prestito vitalizio presenta indubbi vantaggi. Può essere commisurato a quanto effettivamente serve in quel momento, e magari in seguito ampliato. Con la nuda proprietà invece la vendita è definitiva, si ha anche l'onere di dover impiegare la liquidità e agli eredi non resta nulla. Tra l'altro il bacino di utenza di questi strumenti è potenzialmente molto ampio. In Italia gli anziani sono 12 milioni e rappresentano un terzo dei cittadini maggiorenni, con una crescita più rapida rispetto agli altre fasce d'età.
Per comprendere appieno la portata delle modifiche occorre però partire da cos'è il Piv. Secondo la legge 248/05 si tratta di un finanziamento a lungo termine assistito da ipoteca di primo grado sull'immobile in cui risiede chi chiede il prestito. Riservato a persone over 60 anni di età, il finanziamento è stato ideato in modo da non prevedere rimborsi di alcun tipo, nemmeno per gli interessi, per tutta la durata in vita del contraente. Spese e interessi vengono infatti capitalizzati annualmente e sono dovuti, insieme al capitale, soltanto a scadenza, in unica soluzione. Quindi, a meno di restituzione volontaria anticipata da parte del sottoscrittore, il rimborso è a carico degli eredi.
Come accennato, l'integrazione normativa prevista dal disegno di legge 1752 chiarisce e rafforza la disciplina attraverso una serie di modifiche. Partendo da quelle che riguardano i sottoscrittori del prestito, essenzialmente mirate a dare maggiore flessibilità al Piv, la prima prevede l'abbassamento dell'età minima per ottenere il prestito vitalizio ipotecario da 65 a 60 anni, al fine di estendere ulteriormente i soggetti che possono accedervi, anche se la quota finanziata in questo caso sarà ovviamente minore. Al cliente finanziato è poi stata concessa anche la possibilità di effettuare il pagamento dei soli interessi (il tasso supera quello di mercato dell'1-1.5%), così da contenerne la crescita e dare quindi maggiori possibilità agli eredi di riscattare un domani l'immobile ipotecato. «In entrambi i casi si tratta di facoltà, non di obblighi», aggiunge Claudio Pacella, amministratore delegato di 65Plus, società specializzata nel segmento della terza età e nel servicing per i prestiti vitalizi
Le altre principali modifiche sono invece mirate a dare maggiori garanzie alle banche finanziatrici. La più importante è la possibilità che è stata conferita alla banca di vendere l'immobile passati 12 mesi dal decesso del sottoscrittore più longevo. «In questo modo la banca ha un po' più di certezze circa i tempi di rientro del capitale rispetto al passato», spiega Pacella. Ma anche questi ultimi a loro volta sono più garantiti circa il rischio che il debito superi al valore di realizzo dell'immobile. La nuova legge consente infatti alla banca di vendere direttamente l'immobile (non di entrarne in possesso) saltando tutte le procedure esecutive previste per tutte le altre forme di credito incagliato».
Ma la banca può ora difendersi meglio anche in caso di comportamento scorretto da parte dell'anziano chiedendo il rimborso del finanziamento ante scadenza. In questa fattispecie rientra per esempio l'eventualità che l'anziano affitti la casa ipotecata, con un contratto a lungo termine (che quindi ne abbatte il valore perché lo rende più difficilmente vendibile) e senza informarne la banca.
Sotto il profilo fiscale, confermata invece per il Piv l'applicazione dell'imposta sostitutiva agevolata dello 0,25% sul valore dell'ipoteca. (riproduzione riservata)
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