Mutui Prosegue la discesa degli spread applicati ai prestiti ipotecari. Ecco la mappa dei prodotti più convenienti sul mercato
La casa è meno cara
Forse meno rapidamente di quanto si vorrebbe, procede quindi il cammino al ribasso dello spread sui mutui, il costo applicato dalle banche al finanziamento in funzione soprattutto del costo della raccolta, chiaro segno dell'avvio di scongelamento del settore del credito. Ma non l'unico.
«Tanto per cominciare, il calo dello spread non solo procede, ma è un fenomeno diffuso e stabile», spiega Roberto Anedda di Mutuionline. «Non si tratta infatti solo delle offerte magari temporanee delle banche più aggressive, ma di un vero trend che vede proprio la media di settore attestarsi al 2,60-2,70%, un buon mezzo punto in meno rispetto al 3-3,10% di un anno fa». La prospettiva anzi, se proseguirà la discesa del differenziale Btp-Bund, oggi sotto quota 200 punti nonostante la crisi di governo in corso, è di un'ulteriore discesa. Certo, siamo ancora estremamente lontani dagli spread sotto l'1% che caratterizzarono la stagione d'oro dei mutui casa (ma si tratta di livelli probabilmente non più ripetibili), e siamo lontani anche da traguardi più ragionevoli come l'1,50-1,70%. Ma grazie ai tassi vicini ai minimi storici (l'Euribor 3 mesi è allo 0,29%) i mutui di fatto non sono più cari rispetto ai livelli pre-crisi, anzi sono decisamente convenienti, quelli a tasso fisso come gli indicizzati.
La seconda buona notizia è che la stessa discesa del differenziale rispetto al Bund che ha limato il costo dei mutui rende anche assai meno interessante per le banche parcheggiare la liquidità in Btp: questi infatti oggi offrono rendimenti decisamente meno generosi, intorno al 3,5-4%, rispetto alle vette tra il 5 e l'8% toccate negli anni scorsi. Le banche insomma per generare profitti dovranno tornare a fare il loro mestiere, che è appunto quello di prestare denaro, ai privati come alle imprese. Non a caso molti istituti di credito hanno stanziato plafond molto più consistenti che in passato, una per tutte Unicredit che, dopo anni di assenza, nella seconda metà del 2013 è tornata a fare capolino sul mercato e quest'anno punta al raddoppio dell'erogato, con un target di 4,5 miliardi. E l'obiettivo, per Unicredit come per gli altri istituti di credito, dovrebbe essere a portata di mano, complice una domanda che, dopo anni di calo, dalla scorsa estate è tornata a crescere in misura significativa: dal timido +1,8 di luglio si è rapidamente arrivati al +7-8% dei mesi più recenti.
La prospettiva di un futuro più roseo per i mutui è confermata anche dal ritorno di sostituzione e surroga, ovvero la rinegoziazione delle condizioni del proprio mutuo, con la propria banca o con passaggio a un istituto concorrente. Come rivela sempre l'Osservatorio di Mutuionline, nel mese di gennaio la percentuale di chi chiede un mutuo per sostituzione e surroga è balzata al 19,7%, oltre 6 punti percentuali in più rispetto al 13,3% del secondo semestre 2013.
Il fenomeno conferma da un lato il miglioramento del sentiment generale e dall'altro la ripresa di competitività della banche. «Il calo dello spread applicato ai mutui», spiega Anedda, «ha infatti reso possibile per chi ha acceso un prestito casa negli ultimi anni il passaggio verso un prodotto dello stesso tipo, cioè sempre a tasso fisso o variabile, meno caro, ma soprattutto ha reso molto conveniente e poco rischioso il passaggio da un mutuo a tasso fisso a uno indicizzato». In quest'ultimo caso infatti i risparmi possono essere sostanziosi considerando che i mutui a tasso fisso viaggiavano oltre il 6% e che oggi si trovano prodotti indicizzati al 3% (tasso finito) o anche qualcosa meno. Tra l'altro, alla luce delle condizioni generali dell'economia, la prospettiva di un significativo rialzo dei tassi appare tutt'altro che imminente, quindi il passaggio fisso-variabile presenta molti vantaggi e pochi rischi, specie se il risparmio viene trasformato in riduzione della durata del prestito. Il mutuo indicizzato è infatti più sensibile al rialzo nei tassi nei primi anni, sensibilità che si riduce man mano che ci si avvicina a metà del piano di rimborso.
Risparmi interessanti si possono ottenere comunque anche mantenendo lo stesso tipo di tasso, soprattutto nel fisso.
L'offerta del mercato, come accennato, è oggi molto ampia, sia per i mutui indicizzati che per quelli a tasso fisso. Tra l'altro tra i prodotti più convenienti le differenze sono spesso minime, tanto è vero che, per un mutuo a 20 anni da 100 mila euro (prima casa, Ltv 50%) in termini di rata si va da un minimo di 544 euro a un massimo di 551 per i prodotti a tasso variabile, dunque solo 7 euro di differenza. Più marcato il divario tra i mutui a tasso fisso dove il range va da 646 a 683 euro.
Nella scelta comunque, oltre che al tasso, è bene fare molta attenzione anche al Taeg, che include anche tutte le spese accessorie. Non a caso, come mostrano anche le tabelle, il mutuo con tasso annuo più basso non è necessariamente quello più conveniente. Il divario sulla rata come già segnalato oggi non è significativo, ma a fronte di un eventuale rialzo dei tassi potrebbe diventare più marcato. (riproduzione riservata)
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