Non è ancora il momento di fasciarsi la testa, ma il rincaro dei mutui è sotto gli occhi di tutti. E probabilmente non è ancora terminato visto che il rialzo dell'Irs, parametro cui sono legati i finanziamenti a tasso fisso, non accenna a interrompersi. Col risultato che il costo dei mutui viaggia ormai stabilmente sopra il 2%, e in molti casi anche sopra il 2,5%, livelli che non si vedevano dal 2019. Un anno fa era ancora intorno all'1% (le offerte migliori) e anche a inizio aprile si aggirava tra l'1,5 e l'1,8%. Più in dettaglio, come spiega un'analisi di Facile.it, da gennaio a oggi, l'indice Irs 20 anni è passato da 0,60% del 4 gennaio 2022 all'1,97% del 9 maggio, mentre il miglior Teag (Tasso effettivo globale) è salito dall'1,21% al 2,12%. Per chi ha già un mutuo a tasso fisso in essere non cambia nulla, ma per chi invece deve accenderlo oggi, le differenze sono importanti, 45 euro in più al mese, vale a dire 13.500 euro in più di interessi sull'intera durata del finanziamento su un mutuo a tasso fisso da 126mila euro a 25 anni con Ltv del 70%. Non poco considerando che le banche più competitive non hanno interamente ribaltato il rialzo dei tassi sui mutui. Insomma, il rincaro è in decisa accelerazione, e tra venti di guerra, rincaro delle materie prime e inflazione in genere, la fase di stabilizzazione non appare dietro l'angolo anche se i livelli attuali incorporano già il rialzo ufficiale dei saggi da parte della Bce previsto a luglio.
Che fare? Affrettarsi a comprare casa o aspettare? Alcune reazioni il mercato comunque le ha già manifestate: brusco calo delle richieste di finanziamento ad aprile, -24% secondo le rilevazioni di Crif, e poi risveglio di interesse nei confronti dei prodotti a tasso variabile e poi anche per quelli con cap, cioè con un meccanismo che non fa andare il costo del mutuo oltre un certo livello. Ma la situazione deve ancora assestarsi. «I dati di maggio faranno da cartina di tornasole perché il le richieste ad aprile sono state sicuramente influenzate dal poste pasquale e da quello del 25 aprile-1°maggio«, spiega David Scala, responsabile mutui di Intesa Sanpaolo. «Per il resto confermiamo il maggior interesse per i mutui indicizzati, scelta che però deve essere accuratamente ponderata: il risparmio rispetto al tasso fisso è sicuramente interessante, ma anche i rischi sono notevoli visto che il trend rialzista potrebbe avere sviluppi imprevedibili, e costosi. Per contro i mutui a tasso fisso, pur a fronte del rincaro, sono ancora molto appetibili visto che restano dell'1-1,5% sopra i minimi storici, minimi tra l'altro irripetibili anche in caso di miglioramento del quadro macro e geopolitico, e soprattutto lontanissimi dal 4-5% del 2012». In cifre, come mostre l'analisi di Facile.it, l'Euribor a 3 mesi è passato dal -0,57% di inizio anno all'attuale -0,40, ma senza grande impatto sui mutui visto che il miglior Taeg è salito dallo 0,72% allo 0,75%, di fatto senza alcun impatto sulla rata. Per contro, prendendo sempre un mutuo di 126mila euro a 25 anni, il divario tra la rata a tasso fisso e quella del variabile si è portata a 72 euro, quasi mille all'anno.
Ma a soffrire di più in questo momento è sicuramente il cosiddetto mutuo giovani (Consap) che grazie alla garanzia aggiuntiva offerta dal Governo relativamente a finanziamenti superiori all'80% e a lavoratori precari, sono arrivati a coprire una bella fetta del mercato, intorno al 45%. Nonostante il loro successo, quasi tutte le banche hanno smesso di erogarli in quanto la legge stessa, proprio per agevolare i giovani, ha posto un tetto al tasso massimo richiesto, definito dal cosiddetto Tegm (Tasso effettivo globale medio), calcolato sulla base dei tassi medi del trimestre precedente e che oggi quindi, attestandosi all'1,99%, non rispecchi più le reali condizioni del mercato. «Il prossimo aggiornamento alla nuova situazione di mercato avverrà il 1° luglio, ma purtroppo assorbirà solo in parte gli aumenti di questi mesi, sempre a patto che i tassi non salgano ancora», prosegue Scala. «Anche se molto costosi per la banca, Intesa Sanpaolo continua però a erogarli per sostenere un segmento di mercato, e della società, molto importante, quello appunto dei giovani. Contiamo inoltre au un adeguamento della normativa che tenga conto appunto dei cambiamenti avvenuti, e su cui stanno già lavorando Abi e Mef». Tra l'altro lo stop a questi mutui potrebbe riflettersi nei prossimi mesi sul trend dell'erogato, con riflessi anche sul mercato immobiliare. Per chi vuole risparmiare resta anche, là dove applicabile , la possibilità di ricorrere ai mutui green, «che oggi coprono il 16% del nostro erogato e quasi il 20% della domanda», prosegue Scala. «Il tutto grazie alla forte richiesta di case in classe A o B oppure da ristrutturare per fare appunto il salto di una o due classi energetiche. Lo sconto sul tasso è di 10 punti base». (riproduzione riservata)
