L'Expo? Meglio a pezzi

Bastano quattro punti per assicurare il successo del post Expo 2015. Parola di Uli (Urban Land Institute), organismo internazionale non profit che promuove migliori politiche per il real estate, ma soprattutto che ha già seguito situazioni del genere, le Olimpiadi di Londra per esempio. Il tema è ovviamente molto caldo e comporta soprattutto la risposta a due quesiti: cosa resterà alla città di Milano una volta terminato l'Expo 2015? E come massimizzare il ritorno della vendita delle aree dove sorgeranno i padiglioni? Per Lisbona e Londra eventi analoghi, rispettivamente Expo e Olimpiadi, si sono rivelati una vera manna. Torino ci sta ancora lavorando, ma comunque ha già incassato un sostanzioso bonus di ottimismo. E Milano? I soci di Arexpo, la società partecipata da Comune, Regione Lombardia e Fondazione Fiera, oltre a Comune di Rho e Provincia, cui fa capo la piastra da 105 ettari (oltre un milione di metri quadri) dove avrà luogo l'esposizione universale, si sono mossi da tempo, anche attraverso un bando di idee lanciato a fine 2013 cui hanno partecipato i principali operatori del real estate, da Bnp Paribas Reim a Prelios, e la stessa Uli. Anzi proprio Uli è stata selezionata per facilitare i contatti con gli investitori internazionali, mentre ad Assoimmobiliare (la confindustria del mattone) è stato affidato il compito di seguire quelli nazionali. Ma proprio le idee al momento sembrano tante, ma anche un po' confuse, o meglio i soci di Arexpo non sembrano aver ancora preso una direzione ben precisa. Oltre all'appena decisa nuova fermata del passante ferroviario, di certo ci sarà lo stadio, già prenotato dal Milan che però deve ancora reperire le risorse finanziarie necessarie. E poi ci sono i desiderata e i veti del Comune di Milano sintetizzati nel masterplan presentato a fine 2013: almeno 80 ettari per aree e attrezzature pubbliche o di interesse pubblico, non più di 489 mila metri quadri di edificabilità (al netto dei manufatti di Expo 2015 che non verranno smantellati tipo il padiglione Italia e l'arena che però dovranno essere destinati a funzioni pubbliche), housing sociale per 30 mila metri quadri, parco tematico non inferiore a 44 ettari, nessun grande centro commerciale (già presenti nelle confinanti Arese e Cascina Merlata). Ma soprattutto, tra il poco già deciso, c'è la volontà di cedere in blocco entro l'estate tutta l'area (il famoso milione di metri quadri) per recuperare quei 330 milioni di euro di finanziamenti bancari (scadenza 2017) sottoscritti per l'acquisto delle aree. Proprio uno dei quattro punti della ricetta Uli contrasta con questo approccio. «Londra ha rinunciato a vendere in blocco ai cinesi preferendo una dismissione per fasi, col risultato che la valorizzazione e cessione del primo lotto ha fatto da volano allo sviluppo degli altri, massimizzandone il valore», spiega Jacopo della Fontana, architetto, vicepresidente di Uli e alla guida dello studio D2U. «Con un approccio diverso si rischia di svendere oppure che l'asta vada deserta. È una scelta quindi che andrebbe riconsiderata, sostituendola con la creazione di un'agenzia per la valorizzazione e dismissione per parti».

Ma la ricetta di Uli poggia anche su altri punti. A cominciare dal marketing territoriale. «Il made in Italy ha senz'altro un forte appeal, ma non altrettanto chiaro è per così dire il made in Milano», spiega della Fontana, «perché la città non ha ancora scelto una direzione precisa di sviluppo, una strategia di crescita. Per fare qualche esempio, Vienna è riuscita a risultare prima per qualità della vita, Montreal è oggi sede della maggiore organizzazione di ricerca universitaria grazie a incentivi per attrarre strutture e ricercatori da tutto il mondo. La stessa Torino, cui pure erano rimasti 50 milioni di debito dalle Olimpiadi, ora si sta riconfigurando come polo della meccatronica, ovvero centro per lo sviluppo di meccanica, elettronica e start-up. Un approccio simile consentirebbe anche l'insediamento di spazi commerciali connessi o show room. Insomma quella che occorre è una visione di lungo periodo per la città, che favorisca l'insediamento di qualche tipo di comunità: non mancano né lo spazio né i soldi per farlo».

Gli ultimi due punti parlano invece di identificare procedure semplificate e chiare che permettano agli offerenti di stendere un business plan certo e infine di potenziare al massimo la comunicazioni, soprattutto verso l'estero.

Nel frattempo mancano ormai poche settimane (si parla di metà maggio) all'avvio della gara che individuerà l'operatore (o cordata) che acquisterà le aree di Expo e il progetto che porterà avanti. Spetterà al nuovo direttore generale Guido Bonomelli, ingegnere gestionale, e al presidente Luciano Pilotti sbrogliare la matassa. (riproduzione riservata)