L'evoluzione della specie

Non solo abitazioni, uffici, alberghi, capannoni, negozi e centri commerciali. Le tradizionali categorie del mattone non sono più sufficienti per sostenere la ripresa e assorbire la consistente offerta esistente, o almeno per darle lo slancio necessario. Parola di Marco Clerici, amministratore delegato di World Capital, società di consulenza e intermediazione immobiliare, molto attiva sui mercati esteri, Cina in primis. Il discorso è semplice. È vero che continua a spirare vento favorevole per il mattone tricolore, nel senso che la domanda è in ripresa e aumentano le transazioni, soprattutto da parte degli investitori esteri, forti anche di un significativo ribasso di prezzi e canoni. Ma tutto questo ancora non basta per trovare abbastanza compratori o inquilini per lo stock di immobili sul mercato, destinato peraltro ad ampliarsi con il piano di dismissioni pubbliche.

«Il primo obiettivo», spiega Antonio Intiglietta, presidente di Gestione Fiere e di Expo Italia Real Estate, la principale fiera del mattone in Italia in programma quest'anno dal 24 al 26 giugno a Fieramilanocity, «è quello di generare nuovi poli legati alla logistica, al retail, al turismo e all'housing sociale. Il tema si lega strettamente a quello della riqualificazione degli immobili in Italia, argomento cui infatti è già stata dedicata l'edizione dello scorso anno di Eire». I nuovi poli avranno forte valenza attrattiva nei confronti degli investitori, soprattutto internazionali, e lì sarà anche più facile sperimentare nuove soluzioni.

 

Qualcosa in tema di nuovi concept di riutilizzo dei patrimoni immobiliari è però già stata realizzata, «specie nel settore turistico che è un po' il driver di questi cambiamenti», aggiunge Clerici. «A esercitare oggi maggiore appeal è di sicuro quello comunemente definito come appathotel. Si tratta della trasformazione di interi palazzi, a uso abitativo o a uffici, oggi in disuso in strutture residenziali, camere o mini appartamenti, ma con i servizi di un hotel. L'operazione è interessante anche perché il costo dell'investimento è contenuto. I cinesi per esempio sono molto interessati a soluzioni di questo tipo, preferite ai residence, ma la domanda è abbastanza diffusa tra gli stranieri che arrivano in Italia per lavoro, specie a Milano». Lo stesso tipo di trasformazione si adatta anche agli immobili retail, da trasformare anche in mini hotel, ma in questo caso l'operazione si scontra molto con gli elevati valori di mercato che sul retail hanno mostrato maggior tenuta. Un'ulteriore possibilità di trasformazione innovativa è quella che raggruppa singole abitazioni nei centri storici per trasformarle in albergo diffuso. «Questa tipologia ha già riscontrato un discreto successo», continua Clerici, «ma è più complessa di altre soluzioni e quindi resta per ora abbastanza di nicchia».

Quello delle nuove soluzioni fa parte di un tema più ampio che è quello del perché investire in Italia, che World Capital ha sviscerato nel report «Italy Real-Invest 2014», uno studio del settore immobiliare italiano realizzato con il patrocinio dell'Ita-Italian Trade Agency. «L'analisi rivela perché, come e dove investire in Italia, indagando il Belpaese nel contesto internazionale e fornendo peculiarità e opportunità del mercato real estate», spiega Clerici, «e questo settore per settore: commerciale, terziario, logistico/industriale, ricettivo, residenziale, con focus su trend, rendimenti e andamento. L'obiettivo era di mettere a fuoco non solo gli eventuali limiti del mattone tricolore su cui invece di solito si insiste, ma quanto invece può offrire. Per quanto riguarda il residenziale per esempio l'Italia può contare su edifici di grande qualità strutturale, fatti per resistere nel tempo, su una serie di centri storici prestigiosi dove gli immobili non perdono mai valore, su una domanda sempre sostenuta, e su nuovi segmenti ad alto potenziale, dalle residenze universitarie a quelle per anziani».

Ma anche gli altri settori del real estate possono contare su non pochi atout: il settore uffici è interessato da una fase di profonda riqualificazione e rinnovo, in grado di movimentare il mercato, oppure nel segmento retail elevato resta l'appeal dei centri commerciali ma soprattutto delle cosiddette high street, le vie centrali piene di negozi delle città principali dove tutti i marchi vogliono essere presenti. Il tutto senza trascurare la logistica e soprattutto il comparto alberghi, già in ripresa ma ad alto potenziale se partiranno effettivamente nuove politiche di sviluppo per il turismo. (riproduzione riservata)

 

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