Mercato degli affitti a prova di crisi, anzi in grande forma. Specie a Milano e nelle zone centrali o di pregio dove la domanda è sempre forte, e i canoni restano elevatissimi. Merito della forza del settore in tutta Italia, spinta dal balzo in avanti del turismo dopo la stasi dovuta alla pandemia, così come della ripresa della domanda di lavoratori e studenti fuori sede. Ma Milano ha anche ulteriori frecce al suo arco, che vanno da un'offerta limitata, e un conseguente basso livello di sfitto, al fatto che la città rientra tra le poche mete in Italia nel mirino anche degli investitori istituzionali o comunque professionali, italiani e no. Del resto come spiega il report «Prime Residential 2024» realizzato da Vincenzo Monti Prestige, gli indici globali delle varie classi di attività mostrano che l'immobiliare è quella con il migliore rapporto rischio/rendimento, ovvero buona performance e bassa volatilità. E questo vale soprattutto per le città dove il mercato resta liquido anche nei periodi più rischiosi, Londra e Parigi in testa. «Nei primi nove mesi del 2023 le due capitali da sole hanno coperto il 15% del volume totale delle transazioni immobiliari in Europa. ma subito dietro di loro compaiono Madrid, Berlino e Milano», sottolinea Andrea Pincherli, ceo & founder di Vincenzo Monti Prestige. «Non solo: nonostante il rallentamento del mercato immobiliare in termini di compravendite e il probabile repricing dovuto all'aumento dei tassi d'interesse, il segmento del pregio rappresenta tuttora un'ottima opportunità d'investimento basata appunto sulla poca offerta disponibile e su una domanda resiliente, strutturale e non ciclica, nonché sulla crescita generale dei canoni di affitto».
Ma sui quali livelli si sono attestati i canoni di affitto nelle zone di pregio milanesi? Si va da un minimo di 485 euro al metro quadro annuo (cifra ricavata dalla media aritmetica dei canoni minimi registrati nelle dieci zone di pregio di Milano), vale a dire poco più di 6 mila euro al mese per un appartamento di 150 metri quadrati, cifra cui vanno sommate le spese condominiali (in media 550 euro mensili). Ma gli affitti più alti arrivano a 675 euro al metro quadro annuo, ovvero 9 mila euro al mese (spese incluse) per lo stesso appartamento di 150 metri quadri. Quanto alle singole zone, i valori più alti si riscontrano ovviamente nelle zone top anche sul fronte dei prezzi di acquisto, e quindi in primis nel Quadrilatero della Moda. Per affittare un appartamento in via Montenapoleone o in via della Spiga, ad esempio, servono almeno mille euro al metro quadro l'anno, cioè oltre 10 mila euro al mese per una casa di 150 metri quadrati. Ma nel mercato del lusso milanese molto ricercate sono le abitazioni nelle vie fra Piazza Duomo, piazza Cairoli, Cordusio e Piazza Affari (690 euro al metro quadro l'anno di media), oppure nei palazzi storici di Piazza Duse e Corso Venezia (anche in questo caso servono in media 690 euro/mq/anno) e infine nelle vie della zona Monti, Cadorna, Magenta e Pagano, dove la richiesta si attesta sui 565 euro al metro quadro annuo. Seguono poi Brera (550 euro/mq/anno) e Sant'Ambrogio (535 euro/mq/anno). Appena meno cari risultano invece I palazzi di Citylife (480 euro/mq/anno in media) e di Porta Nuova (520 euro/mq/anno) in quanto, almeno finora, considerati un po' meno centrali. In ogni caso i rendimenti premiano i proprietari con rendimenti che nel 2023 si sono attestati intorno al 4,8% l'anno, in linea con il tasso di inflazione, un risultato sicuramente positivo. In genere infatti, quanto più salgono i prezzi di acquisto, tanto più si comprimono i rendimenti, e viceversa. In generale comunque nell'ultimo anno il valore delle abitazioni di pregio in media è cresciuto del 7,1%, ma anche i rendimenti hanno dimostrato una ottima tenuta. Come emerge dal report «Prime Residential 2024» di Vincenzo Monti Prestige, nessuna delle dieci aree esaminate ha registrato un rendimento inferiore al 4%. Più in dettaglio, la zona di Foro Buonaparte-Piazza Castello e Cairoli è quella che ha segnato il rendimento minore (4,1%); al contrario, la zona compresa fra Piazza Duomo, Cordusio e Piazza Affari ha segnato il rendimento maggiore: facendo il rapporto fra il canone massimo e il prezzo massimo di vendita si ottiene un rendimento annuo del 6,7%. Adottando lo stesso parametro anche nell'area di Piazza Duse e Corso Venezia si ricava un rendimento di oltre il 6% annuo (6,6%). In altre parole, «gli affitti di case di super lusso è un mercato che anche a Milano si sta piano piano sviluppando e che probabilmente nel 2024 si consoliderà maggiormente», sintetizza Pincherli. «Nei primi mesi del 2024 potremmo avere una leggera salita dei rendimenti, dovuta però più alla correzione dei prezzi di vendita che all'andamento dei canoni, ora probabilmente in fase di stabilizzazione».
A dare manforte alle locazioni delle zone di pregio comunque, come accennato negli ultimi anni è intervenuto anche l'interesse degli investitoli professionali. In crescita per esempio la presenza di operatori del settore degli affitti brevi o direttamente di operatori dell'hotellerie, oltre che di singoli acquirenti interessati a mettere in locazione con la formula dell'affitto breve oppure rivolgendosi al settore di manager e professionisti. Il settore ricettivo in particolare negli ultimi anni edifici residenziali storici da riqualificare per farne alberghi di lusso. Il tutto sempre rafforzato dalla costante crescita dei flussi turistici e dei tempi di soggiorno, specie dei turisti cosiddetti high spender. Considerando ad esempio le prime 10 destinazioni turistiche italiane per numero di visitatori, a Milano da 12 mila unità offerte si è passati a oltre 17 mila. La domanda crescente di affitto (turistica, per lavoro o alternativa all'acquisto) sta oggi spingendo anche il cosiddetto built to rent, cioè lo sviluppo di nuove residenze a fini locativi che per di più, in quanto edifici nuovi, possono rispondere meglio alle moderne esigenze della domanda, soprattutto a quella di servizi accessori oltre alle classiche quattro mura. Molto ricercati arredi di qualità, zone coworking, palestra, conciergerie. D'obbligo poi l'efficienza energetica. Utili infine anche caratteristiche particolari che rendano l'abitazione esclusiva. Clienti tipo sono dirigenti, multinazionali, studenti o lavoratori benestanti, che prendono in locazione per mesi e magari qualche anno. «Ma il build to rent può essere un'opportunità anche per i privati, in questo caso inteso come acquisto per ristrutturare un appartamento con finiture e arredi di pregio per metterlo a reddito», conclude Pincherli. «A oggi è la vera nuova tendenza che i nostri clienti stanno mettendo in atto, complice un rischio locativo molto basso, praticamente nullo». (riproduzione riservata)
