Batte un colpo il mercato degli affitti brevi. Messo all'angolo dall'accoppiata Covid più lockdown che ha drasticamente ridotto flussi turistici e spostamenti per lavoro, specie dall'estero, ora il settore riparte. Anzi è già ripartito da tempo, perlomeno nelle località turistiche, affollate di turisti nostrani, e anche degli stranieri per così dire a corto raggio, provenienti soprattutto dai Paesi nord europei. I numeri parlano di un tasso di riempimento degli spazi del 60% anche in periodi di bassa stagione come gennaio e febbraio, per non scendere mai sotto il 70% negli altri, con punte anche del 90% nei mesi migliori, secondo le rilevazioni di Affitti Brevi Italia, spin off di SoloAffitti, rete di agenzie in franchising diffusa in tutta Italia. E questo a partire da maggio 2021. «Il risveglio si deve principalmente a tempi di prenotazione più stretti, le cosiddette booking window, ovvero il tempo tra la prenotazione e l'effettiva partenza, e a polizze assicurative ad hoc», spiega Alessandro Leder, Responsabile Progetto di Affitti Brevi Italia. «Le prime sono infatti passate da una media di 4-5 mesi a non più di uno o due mesi, consentendo quindi al viaggiatore una maggiore visibilità sulla situazione sanitaria al momento della partenza. Le altre, in caso di motivazioni legate alla pandemia, permettono di disdire la prenotazione fino al giorno della partenza recuperando l'intera cifra, e senza che ci rimetta il gestore. Il costo della polizza è pari al 5% del costo della prenotazione, ovvero 25 euro su 500, e comunque al momento la offriamo noi gratuitamente ai proprietari che ci affidano gli immobili n gestione. In ogni caso a spaventare i viaggiatori non è tanto il virus quanto il timore di rimanere bloccati lontano da casa nell'ipotesi di improvviso lockdown o di risultare positivi».
Ma gli effetti positivi non si limitano alla tenuta dei tassi di occupazione degli immobili. Polizza a prenotazioni più strette infatti hanno anche permesso di salvaguardare i canoni di locazione. Naturalmente, soprattutto nella prima fase della pandemia, nel 2020, si è assistito a tagli delle tariffe anche del 50%. «Ma questo spinto soprattutto dai piccoli proprietari privati, ovviamente spaventati dal rischio di rimanere con l'immobile sfitto per tutta la stagione. Molti anzi si sono spostati sugli affitti tradizionali più lunghi», prosegue Leder. «Ora al contrario non si assiste più a una scontistica ad ampio raggio ma a un sistema di tariffe dinamiche, simile a quella degli aerei e dei treni ad alta velocità. I prezzi dipendono quindi da stagione a anticipo della prenotazione o comunque da una strategia ben precisa, e non dalla caccia al cliente mediante tariffe stracciate. E i risultati ci stanno dando ragione: a parità di immobili la nostra attività risulta in crescita del 12% rispetto al 2019, cioè pre Covid».
Il mercato immobiliare si muove verso il mondo extralberghiero per le decisioni di investimento: l'affitto a breve termine nel 2021 ha garantito una rendita migliore sulle locazioni rispetto ai contratti di lungo periodo grazie ad aumenti a due cifre sui tassi di occupazione rispetto al primo anno della pandemia. La tabella mostra come l'extralberghiero sia stato preferito al classico hotel, visto che secondo i dati Istat il movimento turistico complessivo del 2021 è stato inferiore del 38% rispetto al 2019. Nel grafico, che confronta l'occupazione media del 2021 con quella del 2020 in alcune località note, si vede come le città d'arte che hanno subito più di tutti la crisi hanno avuto la migliore ripresa. Secondo i dati (elaborazione di Milano Finanza su dati di Affitti Brevi Italia e dell'osservatorio di Extralberghiero.it), le zone più appetibili per il mercato immobiliare sono sempre al centro delle grandi città, ma in termini stagionali, alcune località top riescono a fruttare nei 4 mesi estivi più di quanto un appartamento di città ottiene in un anno.
«Per questa ragione stiamo aumentando il numero di property manager affiliati», aggiunge Leder. «Per noi il vantaggio è di riuscire a incrementare gli immobili a disposizione, arrivati oggi a oltre 500 rispetto ai 280 precedenti. Per loro quello di disporre di un marchio riconosciuto e soprattutto di strumenti ad hoc, come per esempio il calendario sincronizzato per le prenotazioni».
E adesso? Le tariffe sono man mano risalite, in alcuni casi oltre i livelli pre Covid. In molti inoltre hanno aperto ad affitti più lunghi, i cosiddetti affitti transitori, ovvero non il tradizionale 4+4 o 3+2 quanto piuttosto periodi oltre i 30 giorni, con un massimo fino a 180 giorni. E' una scelta avvita dai piccoli proprietari, ma seguita anche da altri, inclusi Affitti Brevi Italia e la stessa Airbnb che ha da poco inaugurato, sempre solo online, la sezione Long term, sul modello anche di Booking.com. Più che studenti, i clienti tipo sono stage manager, chi cambia casa, lavoratori stagionali. «Ma per ripartire davvero serve soprattutto una vera regolamentazione del settore, che non può più rimanere in balia di decisioni del momento. Proprio la pandemia ha messo a nudo tutte le criticità del settore», conclude Leder. «Un solo esempio: per la sanificazione siamo dovuti passare per i vaporizzatori a ozono, poi per i controlli sono a distanza tramite impronte elettroniche, poi stop ai controlli contactless ma solo de visu, per arrivare alla certificazione della sanificazione dei bicchieri. Penso quindi che la domanda tornerà come prima, ma che il mercato non potrà mai svilupparsi davvero senza protocolli professionali». (riproduzione riservata)
