Gli italiani l'hanno sempre considerata una verità assoluta: il mutuo batte l'affitto, e infatti la percentuale di proprietari di casa raggiunge ancora oggi se non quote bulgare, quantomeno straccianti ovvero di oltre il 70% contro meno del 30% in favore dell'acquisto. Ma i tempi cambiano, sia in termini di condizioni economiche e di mercato (gli affitti per esempio in molte città sono più bassi rispetto al periodo pre Covid) sia di propensione dei cittadini. E quindi la domanda è d'obbligo: l'assioma vale ancora? e che succederà quando (già nel 2022 secondo le ultime dichiarazioni della Bce) i tassi cominceranno a salire? A giudicare dall'aumento delle compravendite nell'ultimo anno, arrivate quasi a quota 700 mila, sui massimi dell'ultimo decennio, gli aspiranti proprietari restano dalla parte della ragione: i tassi ai minimi storici consentono tuttora mutui estremamente convenienti e quindi rate molto basse. Così basse da rimanere competitive anche rispetto a canoni di locazione anche loro oggetto di una bella sforbiciata a causa della pandemia che, oltre a colpire il mercato del lavoro, ha quasi azzerato il turismo e i viaggi d'affari, specie nelle grandi città. Ma lo confermano anche calcoli più accurati, come un'analisi approfondita condotta da Mutuionline che mette a confronto nell'arco di 20 anni l'affitto o acquisto di un'abitazione media a Milano, del valore di 260 mila euro. Il tutto partendo dall'ipotesi che l'aspirante proprietario e inquilino dispongano ciascuno di un capitale iniziale di 52 mila euro, e che si tratti dell'abitazione principale, dettaglio importante soprattutto a fini fiscali.
Ebbene: cosa ne è stato 20 anni dopo di questo capitale e a quanto ammonta la spesa complessiva sostenuta dai acquirente e inquilino? La simulazione assume naturalmente anche altre ipotesi: mutuo da 223 mila euro a 20 anni a un tasso dell'1,20%. Vengono presi in considerazione anche i costi per notaio e agenzia immobiliare, più tutte le imposte legate all'acquisto (ipotecarie e catastali pari al 2% la prima più altri 100 euro per le altre due) e al mutuo (0,25%). Non viene invece considerata l'Imu. non dovuta per la prima casa. Per l'affitto della medesima abitazione il canone è invece di 1.200 euro al mese. Si è anche considerato che il capitale iniziale, che nel caso di acquisto viene destinato all'anticipo, venga invece investito dall'inquilino, con un ritorno del 2% l'anno. Infine, in entrambi i casi non sono state conteggiate le spese condominiali, uguali nei due casi, né eventuali incrementi del canone d'affitto o del valore dell'immobile nei 20 anni considerati. «Il risultato è sorprendente soprattutto per quanto riguarda il divario tra le spese sostenute nei due casi», spiega Alessio Santarelli, direttore generale Broking del gruppo Mutuionline.
Sommando tutti i valori il conteggio finale vede infatti una spesa di 288 mila euro per l'affitto contro i 315.218 euro sostenuti dall'acquirente, che però si vendendo la casa incasserebbe 260 mila euro, riducendo quindi l'esborso complessivo a 55.218 euro. Quello dell'inquilino invece, anche sottraendo i 25.269 derivanti da interessi sui 52 la euro investiti, ammonta comunque a 210.731 euro, «vale a dire che mutuo batte affitto quattro a uno», prosegue Santarelli, divario che diventa ancora più schiacciante se l'acquirente ha meno di 36 anni. In quel caso infatti, grazie al mutuo giovani, appena rinnovato anche per tutto il 2022, le condizioni di acquisto diventano ancora più conveniente: nessuna necessità di un capitale iniziale prché il mutuo può arrivare fino al 100% senza costi aggiuntivi perché garantito dallo Stato, e tasse quasi azzerate. Ma la convenienza c'è comunque, e in misura analoga, in tutte le grandi città italiane e, anche se magari ridotta, anche in quelle secondarie. E perfino per la seconda casa, nonostante queste comportino un aggravio di costi in termini di imposte di registro e catastali, oltre che di Imu».
Oltre che immediato, il vantaggio è comunque anche prospettico. Soprattutto in Italia, e soprattutto in questo momento. «Analizzando il trend dei prezzi delle case in Italia e in Europa così come quello delle locazioni si scopre infatti che in entrambi i casi l'Italia ha corso meno degli altri Paesi Ue. Ma con una differenza sostanziale: dal 2010 a oggi il mercato degli affitti tricolore è comunque salito, anche se solo da 95 a 101, mentre quello Ue è arrivato a 107», sottolinea Santarelli. «I prezzi invece sono rimasti praticamente fermi intorno a quota 100 ormai dal 2015, mentre la media Ue nello stesso lasso di tempo è balzata a quota 128, dunque ha fatto il 28% in più. Tutto ciò vuol dire che nel calcolo precedente, tra i vantaggi dell'acquisto dobbiamo considerare anche una probabile e significativa rivalutazione dell'immobile, che amplierebbe ulteriormente il divario tra le due scelte». Peccato però che nel frattempo sui mutui penda la spada di Damocle del rialzo dei tassi, rischio reso più concreto dalla stessa Bce proprio nei giorni scorsi. L'aumento però almeno per il 2022 non dovrebbe superare l'1%, vale a dire 10 mila euro in più nell'arco di vita del mutuo. Poi si vedrà, ma è chiaro che chi vuole comprare non deve perdere tempo».
Nonostante il risultato schiacciante, anche l'affitto tuttavia presenta vantaggi non trascurabili, anche se non così monetizzabili. E qualche rischio in meno. A cominciare dalla flessibilità di residenza, importante quando si è giovani e ci si sposta facilmente per ragioni di lavoro o familiari. E poi il fatto che non richieda un capitale iniziale. Infine, il divario di canone tra zona e zona è meno forte rispetto al prezzo d'acquisto, vale a dire che si può scegliere di abitare in una zona più centrale senza aggravi di costi insostenibili, mentre non è così se si compra casa. Quanto ai rischi, chi compra deve stare ben attento alla zona, specie se pensa di dover rivendere entro pochi anni: d'obbligo puntare su case facilmente rivendibili, ovvero ben collegate e al passo con i tempi. Altrimenti i conti sballano. (riproduzione riservata)
