Riuscire a calmierare gli affitti delle case alzando i canoni. Può sembrare un paradosso ma è quanto si propone di fare il nuovo Accordo territoriale Accordo per le locazioni a canone concordato per la città metropolitana di Milano siglato lo scorso luglio. Per ora siamo ancora alle prove generali e per un bilancio più preciso occorrerà aspettare ancora qualche mese. «Ma siamo certi che il nuovo Accordo favorirà finalmente la diffusione di questo strumento anche nella città di Milano, dove finora era poco utilizzato», spiega Silvia Spronelli, ceo del gruppo SoloAffitti. «In primo luogo facendolo conoscere meglio, attività che svolgiamo da sempre, e infatti oltre l'80% dei contratti di locazione siglati in Italia dalla nostra rete utilizza proprio questa tipologia di contratto. Che grazie alla revisione dell'Accordo Territoriale è diventato più conveniente anche a Milano. Per questa ragione stiamo informando in maniera capillare i nostri clienti sull'opportunità ora disponibile, attraverso la chiusura del vecchio contratto da sostituire da uno che beneficia delle nuove regole».
Il problema dell'accordo precedente nel capoluogo milanese è che prevedeva canoni molto più bassi di quelli di mercato, anche del 60%, specie nel caso degli appartamenti più piccoli, mono e bilocali, in zone centrali e semi centrali. E questo non si traduceva in un vantaggio per l'inquilino perché il proprietario a quel punto preferiva affittare a canone libero oppure di puntare sugli affitti brevi. Non a caso, a differenza che in altri capoluoghi come Roma e Bologna dove il contratto agevolato è da sempre molto diffuso, a Milano era scelto molto di rado. Basta pensare che nel 2022 i contratti a canone libero sono stati oltre 35 mila, contro soli 800 a canone concordato.
Ricordiamo brevemente la differenza tra contratto a canone libero oppure a canone concordato. Il primo ha durata 4+4 anni, non ha limiti di costo e, se si sceglie la cedolare secca, prevede un'aliquota del 21%. L'altro invece ha durata di 3+2 anni (ma è applicabile anche ai contratti transitori) e prevede che l'affitto mensile non possa superare certi limiti, legati a zona e qualità dell'abitazione. Per contro concede al proprietario uno sconto sia sulla cedolare secca, che è al 10% anziché al 21%, sia sull'Imu, su cui si applica una detrazione del 25%. Lo sconto sul canone viene appunto regolamentato dagli accordi territoriali. Per migliorare la situazione il nuovo accordo, oltre a un aumento generalizzato dei canoni a metro quadro, ha previsto diversi punti. Partendo da una necessità di semplificazione: le zone di Milano da 12 sono state infatti ridotte a cinque, che si dipanano circolarmente dal centro alla periferia, tutte a loro volta divise in tra fasce legate alla qualità dell'immobile. In pratica ogni zona è omogenea per prezzo base, che però può variare poi di molto a seconda delle caratteristiche dell'abitazione. A questo proposito sono stati individuati 24 elementi di valutazione dell'immobile per l'inserimento in una delle 3 sub-fasce, più una premialità o riduzione del canone a seconda della classe energetica di appartenenza. «E non è ancora tutto», aggiunge Spronelli: «oltre allo sconto del 25%, all'Imu viene applicata un'aliquota agevolata pari allo 0,73% contro l'1,14% ordinario, una riduzione del 30% della base imponibile su cui calcolare l'imposta di registro. Ma soprattutto il Comune di Milano ha esteso il canone concordato anche all'affitto delle stanze per studenti universitari». Previste infatti tariffe speciali a patto che la dimensione della stanza sia di almeno 12 metri quadri e sia previsto l'accesso libero alle parti comuni come il soggiorno o la cucina. «Si tratta di una novità importante», prosegue Spronelli, «in quanto consente di calmierare un mercato che negli ultimi tempi, come lamentato da tanti studenti anche attraverso la famosa protesta delle tende, aveva raggiunto livelli di canone difficilmente sostenibili».
Ma quanto sono davvero sostenibili i nuovi canoni, e quanto rendono davvero più interessante per i proprietari il ricorso al contratto agevolato? SoloAffitti lo ha calcolato, mettendo a confronto canone libero e nuovo canone concordato in alcune zone della città (tre delle cinque previste), e per tre tipologia di abitazioni, i più diffusi: monolocali, bilocali e trilocali. Per il canone libero sono stati presi i valori di mercato, per il concordato invece il massimo della forchetta previsto in quella zona, così da mostrare fino a che livello può arrivare il canone, fermo restando che è sempre il mercato a fare il prezzo. Ebbene, come mostrano le tabelle in pagina elaborate dall'ufficio studi di SoloAffitti,, il risultato è che in molti casi il nuovo canone concordato è superiore al canone libero, ma soprattutto che, una volta considerate le varie agevolazioni (cedolare secca al 10% invece che al 21% e sconto sull'Imu), il contratto a canone concordato è conveniente, e di molto, anche per il proprietario. Quest'ultimo potrà quindi proporre il proprio immobile a condizioni più favorevoli anche per l'inquilino, senza per questo sacrificare troppo il rendimento del proprio appartamento. Fanno eccezione solo alcune abitazioni molto piccole, intorno ai 35 metri quadri, penalizzate appunto dalla metratura ridotta. «In definitiva, l'inquilino paga meno rispetto al canone libero e il proprietario, al netto delle tasse, incassa un canone pari o poco inferiore. Ma si potrebbe fare ancora meglio», conclude Spronelli, «e infatti si sta lavorando a una proposta che preveda, tra l'altro, contratti con durata più flessibile e una tassazione che diminuisce all'aumentare della durata, attenzione ai genitori separati e anche un bonus fiscale in caso di lavori di ristrutturazione su una seconda casa sfitta negli ultimi tre anni, ma solo a patto che venga messa in locazione per i tre anni successivi». (riproduzione riservata)
