Investimenti, perché puntare sul debito del commercial real estate. Rischi e rendimenti di questa asset class
Si stima che il fabbisogno di rifinanziamento del debito per immobili commerciali (cosiddetto Commercial Real Estate) nei principali mercati eurpoei si aggirerà intorno ai 93 miliardi di euro nel 2023-2026. Le qualità difensive del Cre, insieme ai suoi flussi di cassa prevedibili rappresentano una valida alternativa al tradizionale equity immobiliare | Casa green: buco nero o opportunità per il mattone italiano? Cosa dicono i dati
Il mercato del debito immobiliare europeo, il cui valore si aggira intorno ai 1.500 miliardi di euro, si è evoluto significativamente negli ultimi quindici anni. Un tempo appannaggio esclusivo delle banche, si è aperto via via agli intermediari non bancari che oggi rappresentano una fonte di finanziamento sempre più diffusa anche tra i mutuatari dell’Europa Continentale. Basti pensare che nel primo semestre del 2023 i finanziamenti erogati da istituti non bancari rappresentavano circa il 10% delle sottoscrizioni in Europa contro il 30% nel Regno Unito e il 45-55% negli Stati Uniti.
Debito commercial real estate in alternativa all’equity
I rapporti loan to value - ovvero tra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile a garanzia del prestito - rimarranno verosimilmente invariati, mentre i margini a essi legati dovrebbero offrire agli investitori rendimenti interessanti. Si stima che il fabbisogno di rifinanziamento del debito per immobili commerciali – il cosiddetto Commercial Real Estate o Cre - nei principali mercati del Vecchio Continente si aggirerà intorno ai 93 miliardi di euro nel periodo 2023-2026. Le qualità difensive del Cre, insieme ai suoi flussi di cassa prevedibili rappresentano una valida alternativa al tradizionale equity immobiliare: l’asset class offre agli investitori potenziale di rendimento con una significativa protezione dai ribassi grazie alla combinazione del cuscinetto azionario e di caratteristiche strutturali negoziate.
Il vantaggio del debito rispetto all’equity
Nell'attuale contesto di tassi d'interesse elevati, c’è stata nel Regno Unito e in Europa continentale una significativa pressione sui rendimenti immobiliari. Ciò ha portato a cali di valutazione dei titoli Cre equity rispettivamente del 22% e del 15% circa rispetto ai valori massimi recenti, contribuendo a generare rendimenti azionari negativi e una riduzione significativa delle transazioni immobiliari negli ultimi 12-24 mesi. Con il perdurare dell’incertezza sulle valutazioni, gli investitori in debito Cre sono ben protetti da eventuali cali di prezzo, tenuto conto che la posizione debitoria finanzia solo una parte del valore di un edificio, creando un cuscinetto contro possibili perdite di valore. Allo stesso tempo, tassi d'interesse più alti e vincoli sul lato dell'offerta hanno creato potenziale di rendimenti simili a quelli dell’equity a fronte dei livelli di rischio propri del debito. Gli investitori in debito immobiliare possono investire in diverse tipologie di prestiti: senior, junior o strutture di prestiti integrate. In particolare, i prestiti senior Cre consentono di accedere alla porzione meno rischiosa della struttura del capitale. Vengono erogati a livelli loan to value conservativi, compresi tra il 50 e il 60% che consentono di sopportare cali anche significativi del valore dei beni immobiliari sottostanti prima che l'investimento sia a rischio di possibili perdite. Attraverso il giusto mix tra debito senior e debito junior, gli investitori non si troveranno a essere vincolati a singole strategie, ottenendo così un profilo di rischio rendimento diversificato. (riproduzione riservata)
*head of real estate finance M&G Investments
