In mezzo al guado

Resta sempre un malato grave il comparto dei fondi immobiliari quotati, con febbre un po' meno alta, ma prognosi parecchio incerta. È quanto emerge dai bilanci 2014 dei fondi immobiliari retail da poco pubblicati e dalle prime indicazioni relative all'anno in corso, raccolti e analizzati nell'ultimo Osservatorio Immobiliare di Nomisma. I cenni di miglioramento intravisti nella prima parte del 2014 (e dovuti a eventi straordinari come le opa lanciate su alcuni fondi) purtroppo non hanno trovato conferma nella seconda, e così l'anno si è chiuso ancora una volta con performance negative per buona parte dei fondi immobiliari a causa delle svalutazioni degli asset in portafoglio. Il risultato era inevitabile in un contesto che vede prezzi e canoni di locazione degli immobili in flessione, nonché portafogli in buona parte esposti ai segmenti più in difficoltà (uffici), problemi che tutti insieme hanno generato un'estrema difficoltà a vendere gli immobili in portafoglio, e quindi a chiudere anche i fondi in scadenza. È vero che l'asset allocation dei fondi italiani vede la quota di spazi direzionali in costante calo rispetto agli anni pre-crisi, a favore di altre tipologie con rendimenti superiori e un minore rischio immediato di vacancy tra cui i settori residenziale e turistico. Ma è ancora troppo poco visto i fondi europei, dove la diversificazione (anche geografica) è più spiccata, riescono a offrire rendimenti inimmaginabili per quelli tricolore: nel 2° semestre 2014 l'indice Ipd dei fondi europei ha guadagnato l'8,5%, contro lo 0,6% dei titoli tricolore.

Bassi, a causa della debolezza degli affitti e alle vendite senza plusvalenza, anche i dividendi distribuiti ai quotisti (20 milioni circa), mentre il proseguimento delle dismissioni, ha portato a un aumento dei rimborsi distribuiti (230 milioni di euro totali).

Fondi del mattone deludenti anche a Piazza Affari, specie nel secondo semestre, uniti a un ulteriore ampliamento dello sconto tra quotazioni e Nav, tornato sopra il 50%.

Insomma, anche nel 2014 la crisi ha fatto da amplificatore ai problemi storici dei fondi del mattone ovvero illiquidità, patrimoni a prezzi di carico ancora troppo alti, rigidità dello strumento. Non a caso, come sottolinea l'Osservatorio di Nomisma, l'altro aspetto su cui vale la pena di soffermarsi è la trasformazione in atto nel settore: concentrazione, evoluzione normativa, nascita di nuovi strumenti, su cui nel 2014 sono stati compiuti dei passi in avanti.

 

Una boccata di ossigeno ai fondi in scadenza, quelli più sotto stress, è arrivata con l'approvazione, nell'agosto 2014, del decreto Competitività ha introdotto la facoltà di una proroga straordinaria di due anni. In aggiunta, si è pressoché concluso l'iter di recepimento della direttiva 2011/61/Ue (Aifmd) che ha introdotto nell'ordinamento italiano le società di investimento a capitale fisso (sicaf).

Nel frattempo, è proseguito il riassetto dell'industria dei fondi immobiliari con la nascita, dal 1° gennaio 2015, della nuova Investire Immobiliare sgr (controllata da Banca Finnat Euramerica col 50,16%), nella quale sono confluite Beni Stabili sgr e Polaris sgr, che ora gestisce oltre 30 fondi per un totale di circa 7 miliardi di euro di attivi. La fusione è solo l'ultima di un percorso di razionalizzazione del settore che, a partire dal 2008, ha fatto registrare nove fusioni o incorporazioni, tutte con l'obiettivo di raggiungere una soglia minima di masse gestite e realizzare ulteriori economie di scala.

Nonostante l'aria di rinnovamento, la crescita di nuovi fondi immobiliari è rimasta un po' al palo, portando al termine del 2014 il totale dei veicoli attivi a 392, a fronte di 44 sgr operative. L'aumento, come consuetudine da anni, ha riguardato solo i fondi riservati, mentre quelli retail sembrano destinati a scomparire: non a caso il loro patrimonio in gestione passato dai 5 miliardi di fine 2013 ai 4,4 miliardi attuali, solo il 12% dell'intero settore.

Del resto la disaffezione dei risparmiatori verso i fondi retail è dimostrata anche da altri episodi. La proroga straordinaria di due anni rispetto alla naturale scadenza concessa dal Governo è stata utilizzata solo da due fondi, Tecla (Prelios sgr) e Beta (Idea Fimit sgr). Viceversa, sono state numerose le assemblee di quotisti che non hanno approvato le proroghe proposte dal management (fondi Europa Immobiliare N.1, Bnl Portfolio Immobiliare, Estense, Invest Real Security e Obelisco). Solo le assemblee di Polis e Amundi Re Italia hanno approvato l'inserimento della facoltà di proroga, rispettivamente fino al 2020 e al 2021. La bocciature delle proroghe è un forte segnale della voglia dei quotisti di uscire dall'investimento, anche a costo di perdite significative rispetto al Nav.

Tuttavia anche con l'ultima proroga biennale, il quadro delle scadenze rimane comunque preoccupante: entro il 2015 si attendono dismissioni per 440 milioni di euro e per il 2016 e 2017 si parla altri 2,6 miliardi di euro, a meno di ulteriori slittamenti delle scadenze. «Si tratta di una cifra assolutamente difficile da realizzare», conclude l'Osservatorio di Nomisma, «almeno alla luce della movimentazione che i fondi immobiliari prorogati sono stati in grado di garantire nell'ultimo biennio». (riproduzione riservata)

 

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