In Italia decollano i progetti di studentati: per gli investitori rendimenti fino al 4,5%
Il gap tra domanda e offerta di alloggi universitari spinge i progetti di studentati. Una stanza può costare più di 1000 euro al mese. Tutti i progetti in partenza
Sono cari e redditizi. Ma anche ben serviti e con costi di realizzazione più alti che in passato. Il business degli studentati in Italia ha spiccato il volo da qualche anno. Il fenomeno non è solo legato al costante incremento di studenti fuori sede ma anche al progressivo aumento di iscritti ai corsi universitari rispetto ad anni fa e all’arrivo di più studenti internazionali. In Italia, però, solo uno studente su 20 ha un posto letto in una struttura, stando a Scenari Immobiliari. Numeri che hanno spinto la corsa di investitori, in percentuale più esteri che nazionali, intenti a colmare il gap di un’offerta che oggi risponde solo al 4% del necessario.
I solidi fondamentali contribuiscono a consolidare l’attrattività del mercato, che garantisce anche buoni ritorni. «I rendimenti netti attesi dagli investitori si attestano intorno al 4,5% per la città di Milano», spiega Giacomo De Feo, director investment di Savills, «con un costo dell’operatore nell’ordine del 4-5% annuo, calcolato sui fatturati generati dalla struttura al netto dei costi operativi». Per quanto riguarda i costi di costruzione di un nuovo studentato, aggiunge De Feo, «in Italia si stimano valori compresi tra 2.000 e 2.500 euro al metro quadrato, mentre nel caso di interventi di ristrutturazione i costi potrebbero risultare più contenuti, variando in base alle specifiche caratteristiche dell’intervento».
L’opportunità degli studentati
L’aumento dei tassi di interesse, del rincaro delle materie prime e delle utenze indubbiamente ha incrementato i costi per i gestori negli ultimi anni, andando di conseguenza a riversarsi sulla retta per gli inquilini. «Se oltre 10 anni fa per realizzare un posto letto bastavano 50-60 mila euro oggi siamo passati a 80-100 mila euro e nelle grandi città si arriva anche a 120 mila euro», spiega Maurizio Carvelli, ceo e founder di Camplus. «Quando si entra sul tema dei prezzi bisogna distinguere tra canone locativo e retta. Se si parla di residenze universitarie non si paga solo il canone locativo ma una vera e propria retta annuale». Nella retta, «c’è quindi una quota che gli studenti pagano, compresa tra il 25% e il 50%, che copre i costi per pulizie, manutenzione, utenze, tari, tasse, reception e servizio di sicurezza, il personale». I costi di queste voci «sono aumentati anche di oltre il 20%. Quindi al prezzo del canone locativo, che nelle nostre strutture mediamente si aggira sui 4-6 mila euro annui a posto letto, bisogna aggiungere almeno altri 3 mila euro oltre l’Iva».
Le città più gettonate sono le piazze di Milano, Firenze e Roma, seguite da quelle con grandi poli universitari come Bologna e Torino ma anche Pisa, Padova o Modena. I canoni d’affitto per una stanza in una struttura con tutta una serie di servizi prime possono arrivare fino a un massimo di 1.740 euro al mese a Milano, 1.350 euro a Firenze, seguite dai 1.300 euro di Roma, 1.200 di Bologna e gli oltre 1.000 di Torino stando ai dati di Jll. Di fronte a questi valori, uno strumento per superare alcuni nodi, che pesano sulla retta finale, potrebbe essere una licenza nazionale per lo student housing secondo Camplus. «In Italia vige la cultura dei Comuni, ognuno con le sue regole. In particolare, lo student housing ha un vulnus molto importante perché non ha una funzione urbanistica a sé stante, ma rientra a volte nel ricettivo a volte nel residenziale. Sarebbe però utile avere delle regole omogenee e degli standard chiari minimi sotto i quali non si deve andare», conclude Carvelli.
Le stime del mercato
Al di là di rate e costi, i fondamentali del comparto sono comunque un terreno fertile per gli operatori del mercato. Secondo le stime di Scenari Immobiliari, attualmente in Italia si contano circa 480 studentati (comprese le strutture convenzionate con gli organismi regionali per il diritto allo studio, le residenze presso i collegi universitari di merito e i posti letto gestiti da soggetti privati). I posti letto sono oltre 85 mila e nei prossimi anni, considerando le nuove strutture in fase di realizzazione, se ne aggiungeranno altri 28 mila. Un’offerta che continuerà a crescere, superando entro il 2027 il target di 100 mila unità.
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Tra chi è proprietario delle strutture e chi le gestisce, i player sul mercato sono tanti e le aperture dovrebbero arrivare soprattutto tra questo e il prossimo anno. Hines, ad esempio, con Aparto - il brand dedicato alla gestione delle residenze universitarie - conta quattro studentati in Italia: dopo le aperture di Giovenale e Ripamonti a Milano, sta sviluppando un nuovo progetto a Milano Bovisa che dovrebbe entrare a regime entro il 2025, così come la struttura di Firenze all’interno del progetto di Manifattura Tabacchi. In arrivo per l’anno accademico 2026-27 saranno invece gli studentati di Coima, riconvertiti dalle strutture del Villaggio Olimpico a Milano. Camplus (che insieme a Camplus e Joivy fa parte dell’associazione Re.Uni che riunisce i tre principali player del settore) ha attualmente campus in 16 città italiane e sta pianificato nuovi progetti a Firenze e Udine. Insieme con Praemia Reim e Cdp Real Asset (quest’ultimo uno degli attori più coinvolti nei progetti del comparto) ha lanciato una piattaforma dedicata agli studentati che intende investire 100 milioni per 900 posti letto tra Roma, Napoli, Pescara e Padova. CampusX dopo Novate Milanese (in collaborazione con Techbau e tra gli studentati più grandi in Italia) e Trieste, si prepara ad aprire a Modena, Napoli e Torino, dove continuerà a sviluppare il modello di ospitalità ibrida. L’obiettivo da raggiungere entro fine anno è superare i 10 mila posti letto con 22 strutture complessive.
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Ardian e Rockfield hanno siglato il primo investimento a Firenze, per una struttura da 404 posti letto, legato alla nuova strategia paneuropea di student housing. Kryalos, invece, ha avviato il fondo Mathelt dedicato alla riconversione di immobili in student housing, concludendo il primo investimento a Bologna di un ex edificio Inps che sarà riconvertito offrendo 600 posti letto. Il fondo iGeneration, gestito da Investire sgr, ha concluso una transazione a Padova da 24 milioni di euro che porterà alla realizzazione di 135 posti letto. Il fondo Pitagora gestito di Finint Investment ha deliberato un investimento di 80 milioni per la creazione, entro il 2026, di 800 posti letto nelle città di Padova, Modena e Pisa.
Nel complesso, nel 2024 gli investimenti sugli student housing hanno raggiunto quota 241 milioni secondo i dati di Dils, con il settore che ha mostrato una crescita del 9% rispetto all’anno precedente e ha attratto oltre il doppio degli investimenti rispetto al 2022. L’elenco degli operatori e dei progetti è in realtà molto più lungo. E la portata del fenomeno non si è di certo esaurita. Con liste d’attesa lunghe, nell’ordine anche di 300 studenti, non c’è al momento alcun dubbio di riuscire a riempire tutte le strutture. Secondo le stime di Savills, nonostante la crescita di posti letto, al 2026 l’offerta coprirà solo il 34% delle stanze necessarie a Firenze, il 26% a Milano e il 25% a Torino, mentre Bologna e Roma si attesteranno sotto il 20%. (riproduzione riservata)
