L'edificabilità di fatto di un'area comporta il suo assoggettamento al pagamento dell'imposta municipale. Un terreno deve essere qualificato edificabile anche se non è inserito nel piano regolatore generale o se lo strumento urbanistico viene annullato dal giudice amministrativo. Assume rilevanza la vocazione edificatoria anche di un terreno, ancorché non qualificato urbanisticamente, se è vicino a un centro abitato e se nella zona sono presenti opere di urbanizzazione primaria. In questo senso si è espressa la Corte di cassazione con l'ordinanza 30732/2021. Per i giudici di legittimità non conta solo l'edificabilità di diritto. Anche l'annullamento delle delibere di adozione e approvazione del Piano del governo del territorio (Pgt), da parte del giudice amministrativo, non hanno «alcuna diretta incidenza sulla qualifica di edificabilità del terreno». Secondo la Cassazione, l'edificabilità si articola in due specie: «l'area edificabile di diritto, così qualificata in un piano urbanistico, e l'area edificabile di fatto, vale a dire quella del terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può nondimeno avere una vocazione edificatoria che si individua attraverso la constatazione dell'esistenza di taluni fattori indice, come la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l'esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati». Assume rilevanza anche l'esistenza di altri elementi che incidono sulla destinazione urbanistica. E' stata, dunque, ritenuta infondata la sentenza d'appello, che aveva disposto il rimborso dell'imposta, versata dal contribuente prima dell'annullamento dello strumento urbanistico da parte del giudice amministrativo.
Per terreno fabbricabile si intende quello utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti delle indennità di espropriazione per pubblica utilità. Nella pronuncia viene evidenziato che l'edificabilità di fatto è rilevante giuridicamente, poiché viene considerata «dalla legge sia ai fini dell'Ici» che «ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione». Normalmente, si fa riferimento all'edificabilità di diritto, vale a dire alla qualificazione giuridica dei requisiti che devono possedere i terreni per essere ritenuti fabbricabili.
Un'area è edificabile, ex lege, quando è inserita nel piano regolatore generale ed è soggetta alle imposte locali (Imu e Tasi) indipendentemente dalla successiva lottizzazione del suolo. E' l'amministrazione comunale, su richiesta del contribuente, che attesta se un'area sita nel proprio territorio sia edificabile. Se lo strumento urbanistico è approvato con delibera del consiglio comunale, l'ente può dal momento dell'approvazione richiedere il pagamento del tributo sul valore di mercato dell'area. Lo strumento urbanistico in corso d'approvazione certamente incide sulla stima del fondo in una libera contrattazione di mercato e assume influenza nei rapporti negoziali. La deliberazione di adozione del piano regolatore conferisce allo strumento urbanistico efficacia immediata. La successiva delibera dell'organo regionale perfeziona lo strumento, ma ai fini tributari il terreno è un'entità valutabile sulla base della destinazione edificatoria.
La Cassazione (ordinanza 6431/2019) ha chiarito che un terreno è edificabile, e quindi soggetto al pagamento dell'imposta, anche se sussiste un vincolo relativo d'inedificabilità che interrompe il procedimento di trasformazione urbanistica. Un vincolo temporaneo non può avere alcuna incidenza sull'assoggettamento a imposizione del terreno. Per gli ermellini, se il terreno è inserito in zona edificabile, né il vincolo paesaggistico né la proroga del vincolo di immodificabilità temporaneo può incidere sull'assoggettabilità a imposizione. Le aree che risultano edificabili in base al piano regolatore sono soggette al pagamento se i vincoli di destinazione non comportano l'inedificabilità assoluta. Tuttavia, in presenza di vincoli, il contribuente è tenuto a pagare le imposte su un valore dell'immobile notevolmente ridotto.
Le amministrazioni locali, però, sono tenute a comunicare i cambi di destinazione urbanistica dei terreni. Sempre la Cassazione, che ha modificato il proprio orientamento, con la sentenza 26169/2019 ha sostenuto che in caso di omessa comunicazione dell'amministrazione comunale delle variazioni apportate allo strumento urbanistico, e del cambio di destinazione di un terreno, i contribuenti sono tenuti a pagare non solo il tributo sulle aree edificabili, ma anche sanzioni e interessi. (riproduzone riservata)
*(avvocato)
