Imu, per contestare i valori delle aree va provata la non congruità

Non basta contestare i valori attribuiti alle aree edificabili, ma occorre provare che il quantum deliberato dall'amministrazione comunale non è congruo. Le delibere adottate dalle amministrazioni comunali, ai fini della determinazione dell'Imposta municipale sugli immobili, sono fondate su presunzioni, ma i contribuenti devono fornire delle prove per dimostrare che le stime dei valori degli immobili sono eccessive. Si è così espresso il Tribunale amministrativo regionale del Lazio con la sentenza 10889/2022. Secondo il Tar, per la domanda di annullamento della deliberazione di stima dei valori delle aree edificabili «è necessaria l'allegazione comprovata di un diverso valore di riferimento da parte di coloro che abbiano interesse a contestarne il contenuto, e tale prova va data non già con mere presunzioni, ma con piena dimostrazione di un diverso valore venale». Al contrario, le relazioni e le perizie che la ricorrente ha allegato a fondamento di un preteso minor valore delle aree, «sono di natura generica ed assertiva». Pertanto, la delibera impugnata «viene confermata nei termini di valore che le sono propri, ossia come presunzione che genera l'inversione dell'onere della prova nel rapporto d'imposta».

Com'è noto, l'amministrazione comunale ha il potere di fissare i valori delle aree edificabili, anche con effetto retroattivo, ma la deliberazione è una mera scelta dell'ente e non un obbligo posto a suo carico. Per l'ente impositore, infatti, emanare la delibera non è un obbligo. Si tratta di una facoltà, che l'amministrazione può esercitare periodicamente, adeguando i valori di mercato anche a distanza di qualche anno. La giunta comunale ha il potere di fissare i valori medi, per determinare il quantum dovuto a titolo d'imposta municipale. I valori dei terreni edificabili, fondati su presunzioni, sono equiparabili al redditometro e possono essere deliberati anche con effetto retroattivo, per gli anni d'imposta pregressi. Le delibere che determinano i valori delle aree fabbricabili, per la Cassazione, sono assimilabili agli studi di settore, quali presunzioni dedotte dai dati di comune esperienza.

I valori dei terreni edificabili possono essere fissati anche dal consiglio comunale. La Cassazione (ordinanza 4969/2018) ha precisato che i comuni hanno il potere di accertare i valori delle aree edificabili in misura superiore a quelli fissati dallo stesso ente, nel caso questi valori risultino inferiori a quelli indicati in atti pubblici o privati di cui l'ufficio tributi sia in possesso o a conoscenza. La ratio della norma di legge che consente ai comuni di fissare dei valori predeterminati ha la finalità di ridurre il contenzioso con i contribuenti, ma non può impedire la rettifica di quelli dichiarati che non siano in linea con i valori in comune commercio degli immobili.

La decorrenza dei valori. Il valore di un'area deve essere calcolato con riferimento al 1° gennaio dell'anno d'imposizione, anche con la nuova Imu. Questa decorrenza vale tuttavia solo nei casi in cui non siano state apportate delle variazioni agli strumenti urbanistici. In caso di modifiche urbanistiche occorre calcolare il tributo sul valore delle aree a partire dalla data della loro approvazione, anche nel corso dell'anno. Lo prevede l'articolo 1, comma 746, della legge 160/2019. La modifica normativa tende a superare l'orientamento giurisprudenziale che riteneva applicabile il valore di mercato delle aree solo a partire dal 1° gennaio dell'anno d'imposizione. L'inciso contenuto nella norma sopra indicata, secondo cui occorre fare riferimento anche alla data di adozione degli strumenti urbanistici, pone in rilievo che, al di là della formulazione letterale della previgente norma di legge, i valori venali in comune commercio si applicano anche in corso d'anno.

Va ricordato che per area fabbricabile si intende quella utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in base alle possibilità effettive di edificazione, determinate secondo i criteri previsti agli effetti delle indennità di espropriazione per pubblica utilità. Un'area è edificabile quando è inserita nel piano regolatore generale ed è soggetta all'imposta indipendentemente dalla successiva lottizzazione del suolo. Sono soggette a imposizione anche le aree che non hanno le superfici minime per essere edificate. L'estensione del terreno non incide sulla loro natura. (riproduzione riservata)

*(avvocato)