L'imposta municipale è dovuta in misura ridotta se i vincoli urbanistici incidono negativamente sul valore dei terreni edificabili. Le aree sono da qualificare comunque edificabili anche in presenza di vincoli urbanistici e soggette al tributo, poiché i limiti fanno presupporre la vocazione edificatoria. Lo ha affermato la Corte di cassazione con l'ordinanza 26978/2023. Per i giudici di legittimità, la nozione di area edificabile “non può essere esclusa dalla ricorrenza di vincoli o destinazioni urbanistiche che condizionino, in concreto, l'edificabilità del suolo”. I limiti urbanistici “ne presuppongono la vocazione edificatoria”. Tuttavia, i vincoli sui suoli edificabili incidono “sulla concreta valutazione del relativo valore venale” e, per l'effetto, sulla base imponibile Imu. Dunque, la Suprema corte ribadisce che solo i vincoli assoluti all'edificabilità escludono l'assoggettamento a imposizione. Con la sentenza 14043/2020 aveva già precisato che i vincoli idrogeologico e archeologico, o qualsiasi altro vincolo relativo, non impediscono l'edificabilità dell'area, ma ne abbassano il suo valore di mercato e comportano il pagamento del tributo in misura ridotta. Va escluso che un'area edificabile soggetta a un vincolo urbanistico che la destini all'espropriazione (si pensi alla realizzazione di un'area industriale) sia per ciò esente dall'imposta. La presenza di vincoli sul suolo non sottrae lo stesso al regime fiscale dei terreni edificabili, ma assume rilievo ai soli fini della determinazione della base imponibile.
Per gli ermellini, l'impedimento temporaneo alla materiale edificazione non fa venir meno la qualificazione di area fabbricabile. Il vincolo urbanistico, però, assume rilevanza nella determinazione del valore venale dell'immobile e sull'imposta dovuta all'amministrazione comunale. Le aree che risultano edificabili in base al piano regolatore sono soggette al pagamento delle imposte locali e erariali se i vincoli di destinazione non comportano l'inedificabilità assoluta.
Al riguardo sempre la Cassazione, con la sentenza 16467/2022, è andata oltre il precedente orientamento e ha sconfessato le pronunce con le quali aveva ritenuto non soggette all'imposta municipale le aree vincolate. Le aree edificabili destinate a verde pubblico, ad attrezzature e impianti generali o a servizi pubblici e di interesse pubblico sono soggette a imposizione. Le precedenti decisioni non tengono conto del fatto che per i terreni contano le mere potenzialità edificatorie.
Bisogna ricordare che per l'assoggettamento a imposizione di un terreno conta il suo inserimento nel piano regolatore adottato dal comune in un dato momento e non hanno alcuna rilevanza la mancata approvazione dello strumento urbanistico, da parte della regione, o le modifiche che sono intervenute successivamente. E sono dovuti i tributi sia erariali che locali fino al momento in cui l'area risulti edificabile dal piano regolatore, anche se non
approvato in via definitiva o modificato. Ciò che conta ai fini del prelievo fiscale è lo stato di fatto del terreno secondo lo strumento urbanistico. L'edificabilità di un terreno non è condizionata neppure dall'approvazione del Prg da parte della regione e dall'adozione di strumenti attuativi. In effetti, l'articolo 36 del decreto-legge legge 223/2006, che viene richiamato anche nella disciplina della nuova Imu (articolo 1, comma 741, legge 160/2019), ha previsto che un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale deliberato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi.
Va poi rilevato che per quantificare il valore dell'area occorre fare riferimento ad alcuni parametri fissati dalla legge, quali: la zona territoriale di ubicazione, l'indice di edificabilità, la destinazione d'uso consentita, nonché il valore venale in comune commercio del bene immobile. Il valore di un'area deve essere calcolato con riferimento al 1° gennaio dell'anno d'imposizione. La suddetta decorrenza, però, vale solo nei casi in cui non siano state apportate delle variazioni agli strumenti urbanistici. In caso di modifiche urbanistiche occorre calcolare il tributo sul valore delle aree a partire dalla data della loro approvazione, anche durante l'anno. Infatti, in base a quanto stabilito dall'articolo 1, comma 746, della legge 160/2019 (manovra di bilancio 2020) conta la data di adozione degli strumenti urbanistici. Questa norma chiarisce che, al di là della formulazione letterale della previgente norma di legge, i valori si applicano anche in corso d'anno. Quindi, in base al citato comma 746, per le aree fabbricabili il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione o dal valore di mercato risultante alla data di emanazione del piano regolatore generale o del piano di lottizzazione. (riproduzione riservata)
*avvocato
