Possono cambiare anche in corso d’anno i valori per le aree edificabili. È una delle novità introdotte a partire dal 2020 e di cui va tenuto conto per la determinazione dell’Imu dovuta. La scadenza del pagamento della prima rata dell’imposta municipale è fissata al prossimo 16 giugno. Si ricorda infatti che la legge di bilancio 2020 (160/2019) ha modificato alcune regole dell’imposta municipale. Il valore di un’area edificabile deve sempre essere calcolato con riferimento al 1° gennaio dell’anno d’imposizione, ma questa decorrenza vale solo nei casi in cui non siano state apportate delle variazioni agli strumenti urbanistici. In caso appunto di modifiche urbanistiche va infatti calcolato il tributo sul valore delle aree dal momento della loro approvazione, anche durante l’anno.
L’articolo 1, comma 746, della legge 160/2019 tende a superare la formulazione letterale della vecchia norma e l’orientamento giurisprudenziale che riteneva applicabile il valore di mercato delle aree solo a partire dal 1° gennaio dell’anno d’imposizione. Occorre fare riferimento, invece, alla data di «adozione degli strumenti urbanistici», poiché i valori venali in comune commercio si applicano anche in corso d’anno.
Il citato comma 746 stabilisce che per le aree fabbricabili il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione o, comunque, a decorrere dalla data di adozione del piano regolatore generale o del piano di attuazione. E’ decisivo anche il momento in cui questi strumenti urbanistici subiscono delle modifiche che assumono rilevanza per determinare il valore di mercato. Il valore delle aree, ex lege, va calcolato facendo riferimento ai seguenti criteri: zona territoriale di ubicazione; indice di edificabilità; destinazione d’uso consentita; oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione; prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi le stesse caratteristiche. Le amministrazioni comunali hanno il potere di fissare i valori dei terreni edificabili con delibera del consiglio o della giunta.
Per area fabbricabile s’intende quella utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti delle indennità di espropriazione per pubblica utilità. Un’area è edificabile quando è inserita nel piano regolatore generale ed è soggetta all’Imu indipendentemente dalla successiva lottizzazione del suolo. È il comune, su richiesta del contribuente, che attesta se un’area sita nel proprio territorio sia edificabile. Se lo strumento urbanistico è approvato dal consiglio comunale, dal momento dell’approvazione l’ente può richiedere il pagamento del tributo. Vanno comunicate ai contribuenti le variazioni urbanistiche e
i cambi di destinazione dei terreni in aree edificabili. L’omissione non rende comunque nulli gli avvisi di accertamento, pur essendo un obbligo imposto dalla legge. Quindi, i titolari dei terreni divenuti edificabili sono tenuti a pagare le imposte anche nel caso che il comune non li abbia informati delle variazioni apportate allo strumento urbanistico e non abbia comunicato loro il cambio di destinazione. La Cassazione (ordinanza 6431/2019) ha chiarito che un terreno è edificabile, e dunque soggetto al pagamento del tributo, anche se sussiste un vincolo relativo d’inedificabilità che interrompe il procedimento di trasformazione urbanistica.
Un vincolo temporaneo non può avere alcuna incidenza sull’assoggettamento a imposizione del terreno. Per i giudici di legittimità, se il terreno è inserito in zona edificabile, né il vincolo paesaggistico né la proroga del vincolo d’immodificabilità temporaneo può incidere sull’assoggettabilità a imposizione. Le aree che risultano edificabili in base al piano regolatore sono soggette al pagamento se i vincoli di destinazione non comportano l’inedificabilità assoluta. Tuttavia, in presenza di vincoli, il contribuente è tenuto a pagare le imposte su un valore dell’immobile notevolmente ridotto. L’articolo 1, comma 741, lettera a) della manovra di bilancio 2020 ha apportato delle modifiche anche alla disciplina delle aree edificabili che sono al servizio di un fabbricato. Il legislatore è andato oltre il principio affermato dalla Cassazione, che ha riconosciuto la non imponibilità dei terreni pertinenziali ancorché non graffati in catasto come un unico bene. Per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza ai fini urbanistici, a condizione che venga accatastata unitariamente. La norma sopra indicata, però, non ha la natura di disposizione di interpretazione autentica e non ha efficacia retroattiva. Pertanto, si applica soltanto dal momento in cui è entrata in vigore.
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