Per i beni delle imprese edilizie destinati alla vendita l'agevolazione Imu è condizionata dalla presentazione della dichiarazione. L'esenzione è esclusa per i beni merce se non è stata presentata la dichiarazione. Gli immobili destinati alla vendita devono essere dichiarati per non perdere il diritto ai benefici fiscali. L'omessa denuncia fa venir meno il diritto al trattamento agevolato anche se l'amministrazione comunale è a conoscenza dello status degli immobili. In questo senso si è espressa la corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte, terza sezione, con la sentenza 241/2023. Per la corte tributaria d'appello, condizione «per l'ottenimento del beneficio fiscale in oggetto è l'obbligo dichiarativo - prius logico necessario». «Si tratta di un preciso e specifico onere formale, espressamente previsto a pena di decadenza, che non può essere sostituito da altre forme di denunce o superato dalla circostanza che il comune fosse a conoscenza aliunde dei fatti che comportano l'esenzione dal pagamento dell'imposta». Pertanto, le imprese edilizie che possiedono beni immobili destinati alla vendita devono presentare la dichiarazione ed elencare gli immobili che rivestono lo status di beni merce, ancorché non via sia una disposizione che escluda il diritto al beneficio in caso di omissione. L'omissione dell'adempimento fa perdere l'agevolazione anche se il comune è a conoscenza dello stato dei fabbricati. La dichiarazione serve ad attestare i requisiti e a indicare gli identificativi catastali. Occorre anche certificare la destinazione degli immobili, costruiti, invenduti e non locati. Va certificato lo status contabile di «beni merce».
Va ricordato che l'articolo 2, comma 5-bis, del decreto legge 102/2013, ha riconosciuto per la prima volta l'esenzione. E l'ha subordinata alla presentazione da parte delle imprese costruttrici della dichiarazione entro il termine ordinario di scadenza. I beni merce hanno avuto un trattamento normativo piuttosto oscillante e incerto. In un primo momento l'esenzione è stata riconosciuta dal secondo semestre del 2013 fino al 2019. Negli anni 2020 e 2021 sono stati assoggettati a imposta con un'aliquota agevolata. E sono stati nuovamente esonerati a partire dal 2022. I titolari hanno avuto diritto comunque a un trattamento agevolato. Per il 2020 e 2021 è stata prevista un'aliquota ridotta dell'1 per mille, che i comuni avrebbero potuto aumentare fino al 2,5 per mille, diminuire o azzerare, in base a quanto stabilito dall'articolo 1, comma 751, della legge di bilancio 2020 (legge 160/2019).
Per fruire dei benefici fiscali occorre rispettare determinate condizioni fissate dal legislatore. In particolare, i fabbricati devono essere di proprietà del soggetto che li ha costruiti (intestatario del permesso di costruire). Non hanno diritto all'esenzione i fabbricati di nuova costruzione qualora siano ceduti ad altri soggetti, pur se questi ultimi li destinino alla vendita. Presupposto essenziale, però, è che i beni non siano locati, neppure per un breve periodo o anche per un solo giorno dell'anno. Il dipartimento delle finanze del ministero dell'Economia ha chiarito che non deve essere riconosciuta l'esenzione per i fabbricati classificati tra i beni merce delle imprese costruttrici, se gli stessi siano stati locati anche solo per un breve periodo. Secondo il ministero l'agevolazione non spetta in caso di locazione e utilizzazione, anche temporanea. Il ministero ha anche precisato che non sussiste la possibilità di un'agevolazione proporzionale alla durata del periodo d'imposta in cui l'unità immobiliare non sia stata locata. L'immobile una volta locato non rientra più nei parametri stabiliti dalla norma di legge, poiché perde lo status di bene-merce. È del tutto evidente che non solo l'esenzione, ma anche l'aliquota ridotta non poteva essere riconosciuta ai fabbricati locati. Proprio per la mancanza dei requisiti di legge.
Una posizione diversa, invece, è stata assunta dall'Ifel. Per l'Istituto di finanza locale dell'Anci, gli immobili hanno diritto al trattamento agevolato anche nel caso di locazione periodica. Non si perde il trattamento agevolato, a prescindere dal fatto che l'affitto abbia una durata più o meno lunga. Si ha diritto a fruirne anche nel caso di locazione temporanea. La tesi sostenuta dall'Istituto è chiara: «Nel caso di locazione iniziata o cessata in corso d'anno, il contribuente dovrà limitare l'agevolazione ai soli mesi in cui il fabbricato è risultato non locato». Interpretazione che non si ritiene di condividere. È senz'altro più in linea con la ratio legis l'interpretazione ministeriale. Per l'Ifel, se un fabbricato dopo essere stato locato torna a essere libero, l'agevolazione non può essere negata trattandosi di fabbricato ancora destinato alla vendita. La normativa di favore va limitata ai soli mesi in cui il fabbricato risulti non locato. (riproduzione riservata)
