Imprese edilizie, esclusa l'esenzione Imu senza dichiarazione

Beni merce delle imprese edilizie da dichiarare ai fini Imu con l'apposito modello approvato di recente. Gli immobili destinati alla vendita devono essere dichiarati per non perdere il diritto all'esenzione. Nel nuovo modello di dichiarazione definitivamente approvato con decreto del Ministero dell'economia e delle finanze, pubblicato il 29 luglio scorso, è riservato uno spazio per indicare questi beni immobili. L'omessa denuncia potrebbe comportare la perdita dell'agevolazione, nonostante non siano previsti degli effetti giuridici negativi nelle istruzioni ministeriali.

L'obbligo dichiarativo. Per fruire dell'agevolazione le imprese edilizie devono presentare la dichiarazione e elencare gli immobili che rivestono lo status di beni merce, ancorché non via sia una disposizione che escluda il diritto al beneficio in caso di omissione. Va ricordato, infatti, che la Cassazione con l'ordinanza 5190/2022 ha sostenuto che l'omessa presentazione della dichiarazione fa perdere l'agevolazione per i beni merce destinati alla vendita, anche se il comune è a conoscenza dello stato degli immobili. La dichiarazione serve ad attestare i requisiti per fruire dei benefici e a indicare gli identificativi catastali ai quali si applicano. Occorre anche certificare la loro destinazione. L'obbligo dichiarativo non può essere sostituito da altre forme di denunce. Dunque, alle imprese edilizie proprietarie di immobili, costruiti, invenduti, e non locati, è imposto anche di assolvere all'obbligo annuale di dichiarazione Imu. Va certificato lo status contabile di «bene merce». Vanno sempre dimostrati i requisiti per fruire dei vantaggi fiscali. Del resto anche l'articolo 2, comma 5-bis, del decreto legge 102/2013, che ha riconosciuto per la prima volta l'esenzione, ha espressamente subordinato il beneficio alla presentazione da parte delle imprese costruttrici della dichiarazione entro il termine ordinario di scadenza, che quest'anno slitta al prossimo 31 dicembre. Per i giudici di legittimità è indispensabile che l'impresa interessata presenti la dichiarazione «con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica». La dichiarazione «è un requisito imprescindibile per godere dell'esenzione». Per la Suprema corte, si «tratta di un preciso e specifico onere formale, espressamente previsto a pena di decadenza, che non può essere sostituito da altre forme di denunce o superato dalla circostanza che il comune fosse a conoscenza aliunde dei fatti che comportano l'esenzione dal pagamento dell'imposta».

La disciplina dei fabbricati delle imprese edilizie. Va ricordato che i beni merce hanno fruito dell'esenzione dal secondo semestre del 2013 fino al 2019. E sono nuovamente esonerati a partire dal 2022. I titolari hanno avuto diritto comunque a un trattamento agevolato. Per il 2020 e 2021 è stata prevista un'aliquota ridotta dell'1 per mille, che i comuni avrebbero potuto aumentare fino al 2,5 per mille, diminuire o azzerare, in base a quanto stabilito dall'articolo 1, comma 751, della legge di bilancio 20202 (legge 160/2019). Condizione essenziale è che i beni non siano locati. Si ha diritto all'esenzione solo se i fabbricati sono di proprietà del soggetto che li ha costruiti (intestatario del permesso di costruire), con esclusione dell'ipotesi in cui i fabbricati di nuova costruzione siano ceduti ad altri soggetti, pur se questi ultimi li destinino alla vendita. Il trattamento agevolato è inoltre condizionato dal fatto che gli immobili non vengano locati, neppure per un breve periodo o anche per un solo giorno dell'anno. Il dipartimento delle finanze del Ministero dell'economia ha chiarito che non deve essere riconosciuta l'esenzione Imu per i fabbricati classificati tra i beni merce delle imprese costruttrici, se gli stessi siano stati locati anche solo per un breve periodo. Secondo il Ministero l'agevolazione non spetta in caso di locazione e utilizzazione, anche temporanea. Ha escluso la possibilità di un'agevolazione proporzionale alla durata del periodo d'imposta in cui l'unità immobiliare non sia stata locata. L'immobile una volta locato non rientra più nei parametri stabiliti dalla norma di legge. Pertanto non solo l'esenzione, ma anche l'aliquota ridotta in passato non poteva essere riconosciuta ai fabbricati locati. Per l'Ifel (Istituto di finanza locale dell'Anci), invece, gli immobili hanno diritto al trattamento agevolato anche nel caso di locazione periodica. Non si perde il beneficio, al di là che l'affitto abbia una durata più o meno lunga. I beni avrebbero diritto a fruire dell'esenzione Imu anche nel caso di locazione periodica. Se gli immobili sono locati, a prescindere che l'affitto abbia una durata più o meno lunga, il trattamento di favore permane. L'imposta municipale dovrebbe essere pagata solo durante il periodo di durata del contratto. È evidente che l'interpretazione fornita dall'Istituto di finanza locale dell'Anci non sia in linea con quanto ha sostenuto il dipartimento delle finanze del Ministero dell'economia. Si legge nella nota dell'Istituto che «nel caso di locazione iniziata o cessata in corso d'anno, il contribuente dovrà limitare l'agevolazione ai soli mesi in cui il fabbricato è risultato non locato». Se un fabbricato dopo essere stato locato torna a essere libero, l'agevolazione va riconosciuta trattandosi di fabbricato ancora destinato alla vendita. (riproduzione riservata)

*(avvocato)