Dal momento d'iscrizione in catasto di un immobile scatta l'obbligo di pagare le imposte. Il catasto, dunque, è decisivo per stabilire quando è dovuta l'imposta municipale, anche se non risultano ancora ultimati i lavori di costruzione di un fabbricato. Non conta neppure il fatto che l'unità immobiliare sia effettivamente utilizzata ai fini dell'imposizione tributaria. Lo ha chiarito la Corte di cassazione con l'ordinanza 12221/2022. Per gli ermellini, è sufficiente l'iscrizione di un immobile al catasto per assoggettarlo al pagamento dell'imposta comunale. Ciò che assume rilevanza è che l'immobile sia iscritto al catasto edilizio, “dovendosi escludere qualsiasi rilevanza, ai predetti fini, della sua effettiva abitabilità”. L'iscrizione dell'immobile al catasto costituisce presupposto sufficiente. Tuttavia, per la Cassazione, non è “anche presupposto necessario, essendo l'imposta dovuta fin da quando il bene presenti le condizioni per la sua iscrivibilità, cioè da quando lo stesso possa essere considerato "fabbricato" in ragione dell'ultimazione dei lavori relativi alla sua costruzione” ovvero “da quando lo stesso sia stato antecedentemente utilizzato”. Questi due ultimi criteri alternativi, però, possono essere presi come riferimento “solo laddove il fabbricato non sia ancora iscritto in catasto”.
Com'è noto, la rendita catastale costituisce l'unico criterio per la determinazione della base imponibile dei fabbricati sia per i tributi erariali sia per i tributi locali. Anche l'articolo 1, comma 741, della legge 160/2019 che disciplina la nuova Imu, così come già previsto per l'Ici e l'Imu, dispone che il fabbricato di nuova costruzione sia soggetto all'imposta municipale a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato. Come già rilevato, questi criteri assumono rilievo solo qualora il fabbricato non sia stato ancora iscritto in catasto. I tributi sono comunque dovuti se sussistono i requisiti di legge per la sua iscrivibilità.
La Suprema corte, inoltre, ha precisato che il catasto costituisce una prova per individuare il soggetto titolare dell'immobile che è tenuto al pagamento dell'imposta municipale. Si tratta di una presunzione di fatto sull'intestazione dell'immobile. Spetta al contribuente contestare e fornire la prova contraria. Il contribuente può provare il contrario per evitare il pagamento del tributo. Anche la commissione tributaria regionale di Roma, sezione XVI, con la sentenza 7330/2018, ha sostenuto che nonostante il catasto abbia prettamente finalità fiscali, sia il diritto di proprietà sia gli altri diritti reali possono essere provati in base alla mera annotazione di dati nei registri catastali. Qualora venga dimostrata una situazione diversa, questa prevale sulla presunzione iuris tantum fondata sull'intestazione catastale. In passato, sempre la commissione tributaria regionale di Roma (sentenza 90/2006), invece, ha stabilito che in caso di difformità è tenuto al pagamento dell'imposta locale il soggetto che risulti titolare dai registri immobiliari. Quindi, per l'assoggettamento agli obblighi tributari non dovrebbe essere decisiva l'iscrizione catastale. All'iscrizione in catasto non dovrebbe essere riconosciuto che un valore di mero indizio o di semplice presunzione.
Il catasto, poi, è decisivo anche per le agevolazioni fiscali. Per esempio, un immobile iscritto in catasto come studio non può fruire dell'esenzione, anche se di fatto viene utilizzato come abitazione principale. Per il trattamento agevolato conta l'oggettiva classificazione catastale e non l'effettiva destinazione d'uso come residenza della famiglia. In questo senso si è espressa la Cassazione con l'ordinanza 5574/2022. Secondo i giudici di legittimità rileva l'oggettiva classificazione catastale, “per cui l'immobile iscritto come "ufficio-studio", con attribuzione della relativa categoria (A/10), è soggetto all'imposta”. Nel caso in cui “sia iscritto in una diversa categoria catastale, è onere del contribuente che pretenda l'esenzione impugnare l'atto di classamento”. Un immobile inquadrato catastalmente nella categoria A/10, a uso ufficio, non può mai fruire dell'agevolazione per la prima casa, per la mancanza di un requisito fondamentale. Pertanto, il proprietario, l'usufruttuario, nella loro qualità di soggetti passivi del tributo, così come il superficiario, l'enfiteuta, il locatario finanziario, i titolari dei diritti di uso e abitazione, nonché il concessionario di aree demaniali, sia per la prova della titolarità degli immobili sia per individuare il momento a partire dal quale sono assoggettati al pagamento delle imposte o possono fruire dei benefici fiscali, non devono ignorare le iscrizioni e le classificazioni catastali. (riproduzione riservata)
*(avvocato)
