Immobiliare, ora la casa si riprende. Ecco che 2024 sarà per il mattone secondo Scenari Immobiliari

Sarà un 2024 migliore del previsto per il mattone. Sopravvissuto, e con danni contenuti, al difficile 2023, il settore a inizio anno sembrava proiettato verso un altro anno incerto, anche se meno del precedente, con variazioni dello zero virgola, al rialzo come al ribasso, a seconda di zone geografiche e settori. E invece, dopo solo due mesi. le prospettive appaiono già un po’ migliorate, per il real estate made in Italy come per quello del resto d’Europa. È quanto emerge dall’appena pubblicato Outlook 2024 di Scenari Immobiliari, non a caso dal titolo «Il vento è cambiato».

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Che cosa aspettarsi nel 2024

Gli investitori potranno contare su uno scenario di inflazione e tassi di interesse in discesa, fattori positivi che si aggiungono ai solidi fondamentali del mercato immobiliare, in più con domanda e offerta stabili, se non in crescita nella maggior parte delle asset class. «Per queste ragioni i grandi player internazionali pensano che il 2024 sarà un anno di azione dopo la pausa del 2023 che ora rende necessario rifinanziare, rinnovare i prodotti e bilanciare i portafogli», spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. «Con in più qualche importante novità. Il 2024 per esempio sarà un anno ideale per gli investimenti value-add. Tassi in calo ma ancora relativamente alti e la necessità di un real estate più sostenibile premieranno chi investe e ristruttura, cioè gli operatori disposti ad assumersi maggiori rischi in cambio di rendimenti più elevati».

Non solo: gli uffici più moderni e il living saranno sempre più nel mirino degli operatori internazionali, ma lo stesso vale anche per le strutture per la logistica e per gli hotel. In sintesi, una decisa ripresa è attesa per il 2025, ma i segnali sono positivi anche per l’anno in corso, e per quasi tutti i settori.

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Europa, nel 2023 crollo degli investimenti immobiliari

Naturalmente non va dimenticato che lo scorso anno, a livello europeo, gli investimenti nel mattone sono crollati del 43% (da 305 a 175 miliardi di euro) a causa si del venir meno soprattutto delle operazioni di grosso calibro, sia dell’aggiustamento dei prezzi provocato dall’aumento dei tassi di interesse. Quest’ultimo fenomeno, in particolare, ostacola ancora la conclusione di molte trattative perché gli investitori ritengono che la discesa non sia già alla fine. «Tuttavia, già dal terzo trimestre dell’anno trascorso, si sono registrati alcuni segnali di inversione di tendenza in Germania, Italia, Spagna e Olanda che portano appunto a essere più ottimisti per il 2024», sottolinea Breglia.

Le previsioni per il mercato residenziale europeo del 2024 sono positive e si ritiene che, soprattutto nella seconda parte dell’anno quando i tassi dovrebbero consolidare la discesa, si potrà assistere a un importante recupero sia dei prezzi che delle transazioni. In termini di prezzo le stime premiano gli uffici soprattutto in Spagna (+3,2% rispetto al 2023) e Germania (+3%), la logistica in Francia (+3%) e Gran Bretagna (+2,7%), il residenziale in Italia (+2%), settore che comunque si difende bene anche in Spagna (+1,9%).

Italia, dopo il record del 2022 compravendite in calo del 12,8%

A livello nazionale il mattone residenziale italiano ha chiuso il 2023 con con 680 mila compravendite, in calo del 12,8% rispetto al 2022, che però era stato un anno record, il secondo in valore assoluto dopo i massimi del 2008. Sul fronte del nuovo gli investimenti in costruzioni sono aumentati dell’1,5%, mentre quelli in riqualificazioni del patrimonio abitativo, complice la frenata del Superbonus, sono rimasti stazionari. «A pesare sul comparto delle case d i nuova costruzione  tuttavia, più l’aumento dei prezzi, è stato il forte calo della domanda dovuto soprattutto a una cronica mancanza di offerta adeguata», prosegue Breglia. «Anche per quanto riguarda Milano, la discesa delle compravendite, stimata intorno all’11% rispetto al 2022, la mancanza di offerta, soprattutto nel segmento delle nuove abitazioni, va sicuramente imputato al fatto che la realizzazione di case nuove marcia ancora a ritmi bassi e le tempistiche di consegna dei cantieri si sono ulteriormente allungate. Dunque, a meno case da vendere corrispondono minori acquisti. Alla fine dell’anno la quota di case nuove in vendita a Milano non supera il 15% del totale e di questa fetta di mercato oltre il 55% ha un prezzo superiore ai 6.500 euro al metro quadro».

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Discorso analogo per Roma dove la situazione non è molto diversa: la quota di abitazioni nuove in vendita non supera il 10% del totale, mentre i prezzi di vendita, rispetto a Milano, sono più bassi. La buona notizia però è che, nel 2024, la domanda continuerà a spingere la crescita degli investimenti, mentre a dare man forte ai prezzi contribuirà la sempre sostenuta domanda di case in locazione, alimentata da un lato da chi non riusce ad acquistare e dall’altro dalla crescente mobilità di studenti e giovani lavoratori e dalla forza del settore turistico. I prezzi di vendita delle abitazioni nelle principali città aumenteranno soprattutto nelle zone centrali: Firenze +6,5%, Roma +5,4%, Genova, Milano e Venezia attorno al +5%, Napoli e Torino attorno al +4,7% e Bologna +4%.

Non solo immobiliare

Anche sugli altri settori le previsioni sono improntate a ottimismo, con aumento delle quotazioni dell’1,8% per la logistica, dell’1,2% per gli uffici e dello 0,6% per il commerciale. Partendo dagli uffici, settore molto penalizzato dalla pandemia, il quadro è ora in miglioramento rispetto a inizio 2023 con investimenti in crescita. Nelle location migliori di Milano e Roma in classe A la domanda è in aumento, a fronte di carenza di offerta che ha portato a un lieve aumento dei canoni di locazione.

Previsioni ottimistiche anche sul settore alberghiero, grazie a presenze turistiche, specie straniere, che hanno superato i record pre Covid. Crescono anche gli investimenti nel settore, 1,4 miliardi di euro nel 2023, pari al 21,5% de totale. Ma la domanda delle catene alberghiere internazionali è molto elevata, soprattutto nei segmenti più alti del mercato e le più recenti transazioni mostrano un rialzo dei valori a camera sui massimi storici. (riproduzione riservata)