Immobiliare, l’ascesa di Dubai nel mattone globale. Ecco cosa spinge lo sviluppo del mercato nella città emiratina

Dubai promette ancora a lungo di fare rima con «to buy». L’ambiziosa incursione degli Emirati Arabi nel panorama immobiliare sta modificando il modo in cui turisti e investitori guardano al mattone dei sette regni confederati del Golfo Persico. Non è un caso che negli ultimi due anni l’interesse crescente abbia spinto in particolare i valori del real estate di Dubai a muoversi in netta controtendenza rispetto a quanto è accaduto in mercati più maturi.

I fattori del successo immobiliare di Dubai

A spiegare la tendenza in atto non è uno ma una serie di fattori concomitanti che si intrecciano fra loro. Il primo, non per importanza ma più pronosticabile, è legato agli incentivi per i singoli investitori che si dividono tra le garanzie riconosciute dal governo e la fiscalità agevolata. A differenza di quanto avviene in Italia, chi compra casa su carta - prassi

diffusa nell’emirato - non versa i pagamenti direttamente nelle mani degli sviluppatori, bensì all’interno di un escrow account, un conto di garanzia vincolato e controllato dal Dubai Land Department (Dld). Questi pagamenti vengono via via erogati agli sviluppatori, in base allo stato d’avanzamento dei lavori ed è il Dld a dare il permesso di saldare o meno i fornitori e le imprese, una volta verificato l’adempimento delle varie fasi costruttive. In questo modo l’acquirente è tutelato dall’eventuale interruzione dei lavori o dai ritardi del processo di costruzione ed evita di mettere a repentaglio il capitale investito in progetti su carta.

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Con la registrazione della vendita, l’investitore paga una tassa al Dld per l’iscrizione al registro immobiliare pari al 4% del prezzo di vendita (la percentuale cambia a seconda della città emiratina; ad Abu Dhabi è al 2%, per esempio). A Dubai non sono previste ulteriori imposizioni sulle persone fisiche, che tuttavia per i loro investimenti e plusvalenze restano soggette alle rispettive normative fiscali nazionali.

Altrettanto importante è il tema della valuta e il cambio che molto spesso rappresenta uno dei principali problemi quando si investe all’estero: a Dubai ci si può avvalere di un cambio fisso con il dollaro, il che garantisce all’investitore la possibilità di comprare in valuta Usa e non con la moneta locale.

A incentivare gli acquisti in loco sono anche una serie di bonus e tutele come la residenza: con un investimento intorno a 850 mila dirham (circa 187 mila euro) lo stato garantisce all’investitore un visa per due anni rinnovabile (i costi di rinnovo si aggirano intorno ai 200 o 300 euro), mentre con investimenti più ampi (da circa 500 mila euro in su) si ottiene il cosiddetto golden visa, permesso di residenza per 10 anni.

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Il 2023 da record del mattone a Dubai

È probabilmente anche per questo che nel 2023 il Dlp ha raggiunto il massimo storico di 1,6 milioni di transazioni in varie attività immobiliari (+17% sul 2022). Ma fermarsi solo a questi aspettati sarebbe superficiale.

A sostenere la crescita della città sono anche le innumerevoli iniziative di sviluppo proposte da alcuni tra i maggiori player immobiliari locali e internazionali, tra i quali figurano Ellington, Sobha, Damac e primo tra tutti Emaar Properties, promotore di svariati progetti urbanistici e architettonici di Dubai e proprietario dell’iconico Burj Khalifa, l’edificio più alto al mondo con i suoi 828 metri spalmati su 163 piani. Alla guida del design del dipartimento di sviluppo del colosso parastatale Emaar c’è l’architetto italiano Fabio Grilli, che parlando con Milano Finanza mette in luce altri aspetti correlati al boom immobiliare di Dubai, dove vive ormai da 10 anni. «L’inarrestabile domanda abitativa è supportata da crescenti flussi migratori che hanno spinto la proliferazione di nuovi aggregati urbani. Quelle che vengono create sono tutte aree autosufficienti e indipendenti l’una dall’altra, legate da enormi reti infrastrutturali realizzate in previsione di ulteriori balzi di sviluppo urbanistico», spiega.

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Gli Emirati sono rimasti saggiamente neutrali nell’attuale contesto geopolitico, lasciando così che un flusso importante di investitori russi si riversasse nella città, ora accompagnati anche da cinesi e indiani. A ciò va aggiunto che Dubai rappresenta un mercato ancora piuttosto acerbo, con un basso costo della manodopera, che ha saputo tuttavia reagire prontamente alla crisi finanziaria del 2008 e a quella pandemica del 2020, registrando una crescita in valori assoluti dei prezzi immobiliari nell’arco degli ultimi 15 anni.

«Il mercato di Dubai è sempre più maturo e c’è un grosso interesse anche degli investitori europei, tra cui gli italiani» aggiunge Grilli, secondo cui Dubai non ha ancora esaurito la sua potenza di fuoco. «I prezzi d’acquisto sono ancora bassi rispetto a molte altre aree del mondo, se si considera anche che ciò che si offre sono immobili completi di ogni servizio tra piscine, parcheggi, terrazzi e verde intorno, a fronte di costi di mantenimento non è elevato» (per gli immobili di fascia medio alta il costo annuo è di circa 100 euro al metro quadro). «Questo», aggiunge Grilli, «si unisce a un potere d’acquisto che è molto più elevato che altrove. Dubai sta facendo di tutto per essere un Paese più accogliente basato su due principi di base: facilità di commerciare e sicurezza. Più la città evolve e diventa matura a livello sociale e più il gap potere d’acquisto e di spesa aumenterà». Anche in quest’ottica, giovedì 29 febbraio Emaar ha annunciato due nuovi progetti di lusso nella città per un valore complessivo di oltre 26 miliardi di dollari: The Heights Country Club a Dubai e Grand Club Resort accanto a The Oasis.

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Non solo Dubai

Dubai non è però un faro isolato nel mezzo degli Emirati. Secondo le stime di Gabetti Real Estate Middle Est, lo sviluppo immobiliare dell’area si sta estendendo anche ad altri vicini emirati che promettono di essere terreni altrettanto fertili per gli investimenti immobiliari. Tra tutti Ras Al Khaimah capitale dell’omonimo emirato, dove il colosso Wynn Resorts - già proprietario del casinò di Las Vegas - nel 2027 aprirà le porte al gioco d’azzardo, nonostante la messa all’indice del Corano. Un passo cruciale per favorire il turismo, in barba alle sure del Profeta.

A un flusso di progetti di così ampia portata servirà però associare qualità e sostenibilità. «Gli Emirati devono fare passi avanti, in questo senso. La regione ha redatto un piano strategico al 2040 che include una serie di obiettivi net-zero», prosegue Grilli. È chiaro che in una città che cresce alla velocità della luce anche la necessità di aggiornamenti urbanistici e riqualificativi può sorgere prima del previsto. Secondo Grilli esistono già diverse zone costruite soli 15 anni fa, all’interno delle quali possono già essere individuate «molte opportunità di trasformazione e adeguamento in risposta a condizioni mutate rispetto a quelle originarie, seppur di recente stesura». Dopo la pandemia, ad esempio, «il boom di e-commerce e smart working ha innescato la riconversione di molti uffici e negozi in progetti di giardini urbani attrezzati per attività ricreative all’aperto e connessi ad aree densamente abitate tramite ponti ciclopedonali». (riproduzione riservata)