Immobili senza fondo
Finora poco felice, il rapporto tra mattone e finanza può riservare sorprese positive, dice Ferrero di Bnp Paribas Re: meno fondi ma più società quotate
1Il rapporto tra mattone e finanza spesso non è stato felice. Come mai?
Risposta. In realtà negli ultimi 20 anni il rapporto tra i due è stato allo stesso tempo incredibilmente positivo per quanto riguarda la raccolta, ma deludente in termini di ritorni per gli investitori. Per i fondi immobiliari, specie retail, la raccolta è cresciuta a due cifre, ma performance e dividendi di rado sono stati soddisfacenti. E male i fondi hanno fatto anche in Borsa, con sconti sul Nav del 50%. Non parliamo poi delle società quotate: tante le storie tristi e deplorevoli, tranne pochi casi che dimostrano che esistono manager capaci e virtuosi nel gestire aziende e patrimoni.
2Ma grazie ai due anni di proroga concessi ai fondi, l'epilogo per molti di loro potrebbe non essere così negativo...
R. La misura è certo utile per evitare che sul mercato si affollino gli immobili in dismissione, con calo dei prezzi di realizzo. Ma, come per i recuperi nelle partite di calcio, il giudizio nei confronti del provvedimento non può essere univoco: sono utili solo se la propria squadra sta perdendo...
3Vede anche qualche trend positivo per il duo finanza & mattone?
R. Certo, si torna per esempio a parlare di quotazioni di società immobiliari in Borsa. Io faccio il tifo affinché ve ne siano sempre di più, solide e competenti. È meglio giocare in un campionato internazionale ai massimi livelli che vincere in uno secondario...
4Per far ripartire il mattone occorre che riprendano gli investimenti, specie esteri. C'è un serio ritorno di interesse?
R. Di grandi investitori internazionali interessati al mattone italiano ne ho incontrati parecchi, specie americani che di solito sono first movers. Ma oggi hanno un approccio molto diverso da dieci anni fa quando non prendevano in considerazione niente che avesse ritorni sotto il 20%. L'approccio era insomma molto speculativo e aggressivo. Oggi invece le operazioni sono prudenti e i rendimenti attesi ben inferiori rispetto al passato, e con ottica di medio periodo. Nell'asset allocation dei grandi operatori l'Italia può avere dunque ancora un posto importante.
5Ma il mercato in che modo è cambiato?
R. Oggi mancano crescita e inflazione, i rendimenti sulle attività finanziarie sono a zero, il profilo di rischio basso: una situazione nuova per il real estate. L'inflazione abituale in Italia per tanti anni è stata come un costante vento di poppa per il mattone perché faceva crescere il valore nominale e reale degli attivi immobiliari e riduceva il valore reale del debito. In tale condizione, la strategia era semplice ed efficace: comprare immobili, beneficiare della progressiva rivalutazione unendo anche una componente di debito via via sempre più facile da rimborsare. Ma questo mondo non c'è più. Un tempo si diceva che «la casa è il miglior investimento perché mantiene il valore reale rispetto ai titoli finanziari». Anche questo non è più vero, ma restano senz'altro molte altre buone ragioni per investire nell'immobiliare. (riproduzione riservata)
