Immobili, miracolo a Milano

Potrebbe essere un’avanguardia, oppure un caso isolato in Italia. Fatto sta che il trend del mattone milanese sa già di exploit: domanda e transazioni continuano ad aumentare, i tempi di trattativa e gli sconti si contraggono, le nuove costruzioni si vendono bene anche sulla carta. Ma soprattutto, dopo quasi dieci anni al ribasso, salgono anche i prezzi delle case, esempio più unico che raro in Italia. «E questo vale anche per alcune periferie, aree finore escluse perfino dalla ripresa delle compravendite», aggiunge Luca Dondi, direttore generale di Nomisma. «Senza contare, altro importante fattore positivo, che nell’ultimo periodo sono riapparsi anche gli investitori, cioè chi compra per mettere a reddito, segno che il mercato potrebbe essere entrato in una nuova fase». Insomma gli elementi per parlare di vera ripresa del mattone ci sono finalmente tutti, fugando i tanti dubbi che pure aleggiano sul futuro del comparto: è possibile un rialzo dei prezzi in assenza (o quasi) di inflazione? Che ne sarà dei tanti immobili legati agli Npl? E delle periferie dove eccesso di offerta e redditi incerti la fanno ancora da padrone? Altrove, e fino a poco fa anche a Milano, nonostante compravendite in aumento un po’ ovunque, tutto ciò continuava a penalizzare le quotazioni del mercato residenziale. Sotto la Madonnina invece hanno rotto il soffitto di cristallo le imprigionava. È per questo che la modesta variazione dello 0,1% segnalata dall’ultimo Osservatorio Immobiliare di Nomisma desta tanto entusiasmo, anche perché seguita dal +0,3% dell’ultimo semestre. La media nazionale è invece del -0,1% e -0,5% rispettivamente.

Sponsor della ripresa, cioè gli elementi che hanno spinto il mercato in questi anni, combinandosi e rafforzandosi tra loro, sono noti: la ripresa dell’economia in città, spinta anche dal successo dell’Expo 2015 e dei progetti di riqualificazione e infrastrutture connessi (dalla Darsena alla Metro 5), e poi la nascita di zone importanti, Porta Nuova e Citylife in primis, tali da cambiare la geografia metropolitana. Il successo della prima, giunta a un assetto quasi definitivo, è già nei fatti. L’altra muove ora i primi passi davvero significativi: l’apertura in questi giorni di un maxi centro commerciale, ma soprattutto il trasferimento di Allianz nella torre Isozaki cui seguirà a breve quello di Generali nella torre Hadid, mentre la terza torre, tutta da costruire, avrebbe già come inquilini Pwc Italia o Intesa Sanpaolo. Ma i progetti immobiliari che muovono la città sono numerosissimi e toccano quasi ogni zona. In che modo incidono sul residenziale è presto detto: più progetti, più ricchezza per la città, più persone che arrivano in visita o per lavoro, e quindi più domanda di abitazioni, che a loro volta spingono a nuove costruzioni o sviluppi. Per fare un esempio, l’arrivo a Porta Nuova di tutte le maggiori società e quindi di migliaia di persone ogni giorno, ha giovato alla zona stessa ma anche a quelle circostanti, da corso Como all’Isola, da Garibaldi a Brera. E lo stesso vale per Citylife.

Oltre ad affari e lavoro però il principale driver del mercato residenziale si chiama metropolitana. Quella di maggior impatto è forse la M4, in costruzione e forse pronta nel 2021, ma che sta già dispiegando i suoi effetti perché collegherà tutta la città con l’aeroporto di Linate, dal Forlanini fino alla zona sud-ovest, da Solari a piazza Bolivar e al Giambellino fino a San Cristoforo e all’adiacente zona del Ticinese. Bene anche la M5, che ha dato nuovo slancio alla zona Zara-Bicocca e così pure le fermate del Passante ferroviario. Come accennato il fermento economico della città attira studenti e lavoratori (l’ultimo annuncio è di Goldman Sachs che insedierà un centinaio di nuovi banker a Milano), che cercano casa in vendita o ancor di più in affitto. «E per affittare bene la vicinanza alla metro conta perfino più del box o posteggio perché collega velocemente con il centro, sempre più a traffico limitato», aggiunge Dondi. Non a caso alcuni operatori starebbero già investendo su uffici a Peschiera Borromeo puntando su un futuro prolungamento della M4.
L’altro elemento che testimonia la solidità della ripresa è il successo delle nuove costruzioni in ogni zona: «se progetto e prezzi sono corretti, oggi almeno metà degli appartamenti si vendono già sulla carta», spiega Giuseppe Crupi, amministratore delegato di AbitareCo, società di consulenza e intermediazione che segue diversi cantieri a Milano. «E almeno il 15% degli acquirenti compra a fini di investimento, quindi di locazione». L’affitto in città, come accennato, funziona bene, ma a fronte di una domanda esigente, che non sceglie la locazione per ripiego, e cerca quindi una bella casa, magari arredata.

Il futuro a questo punto si prospetta roseo per Milano. «A meno di shock che blocchino la crescita, per il 2019-2020 stimiamo che i prezzi possano continuare a salire al ritmo del 2% l’anno», conclude Dondi. «La forza della sua economia del resto anche nei momenti più bui della crisi ha impedito ai prezzi di crollare, specie nelle zone semicentrali». Il focus sarà ancora sulle zone toccate dalla metropolitana, ma anche vicine ai nuovi progetti, che spaziano dal recupero delle ex stazioni Fs a nuovi poli commerciali, universitari e residenziali. Tanti i nomi: da Arexpo e Cascina Merlata con Technopole a Reinventing Cities, iniziativa per rigenerare siti industriali, da Santa Giulia, resuscitata da Landlease, al termine della riqualificazione del Portello che a quel punto si colleghebbe con l’adiacente Parco Vittoria, quartiere con oltre 400 appartamenti. Intanto Citilife e Porta Nuova crescono ancora: la prima potrebbe riavviare le costruzioni accantonate, l’altra ha già messo mano al grattacielo Gioia 22 nuova sede del gruppo Unipol. (riproduzione riservata)