Immobili inagibili, possibili agevolazioni anche se con limiti

L'inagibilità di un fabbricato può essere riconosciuta solo in presenza di un degrado non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria. Ma non è sufficiente la domanda del contribuente e la presentazione di una perizia tecnica di un professionista per ottenere l'agevolazione Imu, con il pagamento dell'imposta in misura ridotta del 50 per cento. L'amministrazione comunale può verificare lo stato dell'immobile e negare, dopo un sopralluogo, il diritto al beneficio fiscale. Si è così espressa la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, quinta sezione, sentenza 4173/2022. Per i giudici d'appello, l'ente impositore “ha provveduto a verificare lo stato dell'immobile e a negare la richiesta sulla base di un sopralluogo nel corso del quale il tecnico comunale aveva rilevato l'obsolescenza funzionale dell'immobile superabile con un intervento di manutenzione straordinaria”. Del resto, il regolamento comunale prevede che l'inagibilità o inabitabilità di un immobile consiste in uno stato di degrado strutturale non superabile con interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. E l'ente impositore ha il potere di verificare lo stato del fabbricato e di negare l'agevolazione fiscale. Il contribuente è tenuto a dichiarare e provare lo stato d'inagibilità o inabitabilità di un immobile per pagare le imposte locali in misura ridotta. La commissione tributaria regionale di Cagliari, prima sezione, con la sentenza 387/2019, ha chiarito che non è sufficiente per ottenere il trattamento agevolato che, per esempio, l'amministrazione comunale abbia imposto al contribuente il rifacimento della facciata di un edificio per ragioni di decoro urbano.

La disciplina dell'inagibilità. Per l'Ici era prevista la riduzione dell'imposta al 50% per i fabbricati inagibili o inabitabili era disciplinata dall'articolo 8 del decreto legislativo 504/1992. Per l'Imu, invece, è stata disposta la riduzione al 50% della base imponibile. E' previsto che lo stato d'inagibilità o inabitabilità debba essere accertato dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che è tenuto ad allegare idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva. Le condizioni per ottenere la riduzione alla metà della base imponibile non possono più essere stabilite dai comuni. La giurisprudenza ha sostenuto che spetti il beneficio anche nei casi in cui l'interessato non abbia presentato la dichiarazione d'inagibilità o inabitabilità di un fabbricato, purché sia noto all'amministrazione comunale lo stato dell'immobile. In presenza di queste situazioni la base imponibile deve essere ridotta al 50%, a condizione che il fabbricato non venga di fatto utilizzato. La riduzione dell'imposta è però limitata al periodo dell'anno durante il quale sussiste l'inagibilità o l'inabitabilità. E' evidente che lo status dell'immobile debba essere accertato dall'ente impositore, sia se il contribuente allega idonea documentazione alla richiesta di riduzione dell'imposta, sia se presenta dichiarazione sostitutiva e autocertifica questa situazione. Per avere diritto al trattamento agevolato previsto dalla legge l'istanza deve essere inoltrata nel momento in cui il fabbricato è inagibile o inabitabile, al fine di consentire all'ente di verificare la dichiarazione da parte del soggetto interessato. La domanda dovrebbe sempre precedere la concessione dell'agevolazione. Il contribuente è sempre tenuto a dare la prova di averne diritto.

In vigenza dell'Ici l'articolo 59, comma 1, lettera h), del decreto legislativo 446/1997, riconosceva all'amministrazione comunale la facoltà di introdurre nel regolamento che la riduzione poteva essere applicata solo quando il degrado del fabbricato non fosse superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria. E l'imposta avrebbe dovuto essere ridotta alla metà solo nel caso in cui sussistessero le condizioni previste nel regolamento. Con l'istituzione dell'Imu questa disposizione è stata espressamente abrogata. Dunque, le condizioni per ottenere la riduzione alla metà della base imponibile non possono essere disciplinate dai comuni, i quali non hanno più la facoltà di fissare, con regolamento, le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione. L'autocertificazione prodotta dal contribuente sulle condizioni di fatiscenza di un fabbricato non garantisce il diritto all'agevolazione fiscale prevista per gli immobili inagibili. La riduzione d'imposta non può essere concessa se la perizia asseverata presentata dall'interessato viene contestata dall'amministrazione comunale. Se lo stato d'inagibilità dell'immobile, però, è noto al comune il contribuente è esonerato dall'obbligo di presentare la dichiarazione per fruire del beneficio. Pertanto, ha diritto all'abbattimento alla metà dell'imposta dovuta, anche se non ha denunciato l'inagibilità o inabitabilità dell'immobile, nel caso in cui sia comprovato che era noto il suo stato. (riproduzione riservata)

*avvocato