Un soggetto privato che destina un immobile comunale, di natura demaniale, a un'attività commerciale è tenuto a pagare l'imposta municipale. In questo caso il titolare dell'attività non è locatario, ma concessionario di un bene demaniale. Il comune, quindi, può pretendere il pagamento dell'Imu sui propri immobili ai soggetti che chi li utilizzano. Per gli immobili di proprietà comunale appartenenti al demanio pubblico, infatti, il soggetto privato che li destina a un'attività di ristorazione assume la veste di concessionario e non di locatario ed è soggetto al pagamento dell'imposta municipale. In questo senso si è espressa la commissione tributaria provinciale di Milano, quindicesima sezione, con la sentenza 761 del 16 marzo 2022. Il comune di Milano ha accertato e sanzionato il famoso ristorante Savini, ubicato in un immobile storico all'interno della Galleria Vittorio Emanuele, di proprietà dello stesso ente, per omessa dichiarazione e omesso pagamento del tributo. I giudici lombardi hanno riconosciuto fondata la pretesa dell'amministrazione meneghina, poiché l'immobile a uso commerciale appartiene al demanio comunale. Sin dal lontano 2004 era stata stipulata una concessione del bene demaniale in capo alla società titolare del ristorante, che diventava soggetto passivo d'imposta nella qualità di concessionario di un bene demaniale.
Nella motivazione della sentenza viene richiamata la giurisprudenza della Cassazione, secondo cui i negozi relativi all'utilizzazione dei beni facenti parte del demanio pubblico non possono dar luogo che a provvedimenti di concessione in godimento temporaneo. Si tratta di atti incompatibili con la disciplina legale delle locazioni degli immobili urbani. In effetti, una volta accertata la natura del bene e verificato che era stato stipulato un atto di concessione, il titolare dell'attività commerciale che utilizza il bene non poteva non essere assoggettato al pagamento dell'imposta.
In effetti, oltre al proprietario, all'usufruttuario, dal 2001 anche il concessionario di beni demaniali è obbligato a dichiarare e versare il tributo. Sono soggetti passivi anche il superficiario, l'enfiteuta, il locatario finanziario, i titolari dei diritti di uso e abitazione. Rientra tra i diritti reali, poi, il diritto di abitazione che spetta al coniuge superstite, in base all'articolo 540 del codice civile. Non è soggetto al prelievo fiscale il nudo proprietario dell'immobile. Non sono obbligati al pagamento dell'imposta neppure il locatario, l'affittuario e il comodatario, in quanto non sono titolari di un diritto reale di godimento sull'immobile, ma lo utilizzano sulla base di uno specifico contratto. Bisogna inoltre ricordare che l'utilizzo di un immobile o il possesso di fatto non possono essere inquadrati giuridicamente come diritto d'uso. In base all'articolo 1021 del Codice civile, chi è titolare di questo diritto può servirsi della cosa che ne forma oggetto e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti per quello che è necessario ai bisogni personali. L'uso, dunque, è un diritto reale di godimento che attribuisce al titolare la facoltà di usare e godere della cosa, in modo diretto, per il soddisfacimento di un bisogno attuale e personale. Questo diritto viene costituito per contratto, testamento o usucapione. Il semplice possesso, invece, non impone il pagamento del tributo. Paga il tributo comunale il soggetto che risulti titolare dell'immobile al catasto o alla conservatoria dei registri immobiliari, vale a dire il possessore di diritto, a titolo di proprietà o altro diritto reale di godimento. Il possessore di fatto, il detentore o l'occupante, anche abusivo, dell'immobile non sono indicati come soggetti passivi. Pertanto, se l'immobile viene occupato abusivamente da terzi, il proprietario è tenuto al pagamento dell'imposta municipale. Il mancato possesso, di fatto, del bene non incide sull'obbligo di corrispondere il tributo. Per individuare il soggetto passivo conta sempre la titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale ed è irrilevante un eventuale contenzioso che abbia a oggetto l'occupazione abusiva da parte di chi rivendichi altre pretese. E' irrilevante anche la detenzione del bene da parte dell'utilizzatore che sia rimasto nel godimento del bene dopo la risoluzione del contratto di leasing. Non priva il proprietario del possesso del bene neppure la requisizione. Allo stesso modo, per la Suprema corte, l'occupazione temporanea d'urgenza di un terreno da parte dell'amministrazione pubblica non priva il proprietario del possesso del bene fino a quando non intervenga il decreto di esproprio.
Va posto in rilievo, però, che sulla questione riguardante il possesso di fatto dell'immobile e sugli effetti, dal punto di vista fiscale, non c'è uniformità di vedute in giurisprudenza. Per esempio, la prima sezione della commissione tributaria regionale di Milano, con la sentenza 4133/2019, che rappresenta un orientamento del tutto minoritario, ha escluso il pagamento dell'Imu se l'immobile è occupato abusivamente. Il titolare dell'immobile non può essere assoggettato al pagamento se non può disporne per cause estranee alla propria volontà. Per la Ctr della Lombardia, l'imposta ha quale presupposto il possesso degli immobili, che viene a mancare se il titolare ne è stato spogliato con clandestinità, senza avere stipulato alcun contratto. (riproduzione riservata)
*(avvocato)
