Non si arresta la ripresa del mattone turistico che anche quest'anno vede quotazioni e compravendite in crescita. Il tutto a dispetto della frenata dei mutui, della guerra russo-ucraina, dell'aumento dell'inflazione e del profilarsi di un deterioramento del quadro economico. A sostenere il mercato è invece il sempre vigoroso scenario di ripresa dei flussi turistici post Covid che già nel 2021 aveva fatto balzare le transazioni del 40% rispetto all'anno prima, trend di crescita confermato, anche se con passo un po' più lento, anche in questa prima parte del 2022. Di fatto è stata pienamente recuperata la battuta di arresto registrata a causa della pandemia. E' quanto emerge dall'Osservatorio immobiliare turistico 2022 realizzato da Fimaa-Confcommercio (Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari) in collaborazione con Nomisma, attraverso l'analisi di compravendite e locazioni di 141 località di mare e 76 tra montagna e lago. La buona notizia è che la crescita ha riguardato nel complesso tutte le mete turistiche monitorate, specie quelle marine (+43%), seguite da montagna (+35%) e laghi (+29,6%), sempre nel periodo 2021-2022.
Così come avvenuto nelle grandi città italiane, l'aumento delle transazioni nelle località turistiche ha trascinato con sé anche i prezzi delle case per vacanze, confermano la crescita già segnalata lo scorso anno. Merito di diversi fattori, a cominciare appunto dall'allentamento delle restrizioni e conseguente aumento dei flussi turistici, ma anche del ritorno della domanda verso il bene casa complice l'uso delle seconde case per lo smart working, nonché dell'esigenza di gratificazioni dopo un periodo di privazioni. A ciò si aggiunge il perdurare di alcune limitazioni nei viaggi, non tanto per cause sanitarie (anche se corre l'allarme di nuove infezioni) ma di problemi nei trasporti, a cominciare dai disservizi e scioperi dei voli aerei che hanno fatto lievitare la domanda interna ed europea in genere, cioè a corto raggio. Non a caso proprio in questi giorni Bankitalia ha evidenziato un forte aumento della spesa da parte dei turisti stranieri, e questo nonostante all'appello manchino quasi 400 mila turisti russi. La variazione media delle quotazioni, sintesi dei mercati top, centrali e periferici delle singole località turistiche monitorate evidenzia, infatti, un aumento su base annua del 3,2%. La ripresa dei prezzi delle abitazioni riguarda, come accennato, tutte le località turistiche, «seppure con intensità diverse», sottolinea l'Osservatorio Fimaa. «Le case vacanze in montagna e al lago mostrano l'incremento più elevato, con variazioni medie che oscillano tra il 3,7% a il 5%, mentre le abitazioni al mare presentano una variazione media più contenuta, nel range tra +2,2% e +2,8%». A livello di aree invece, nella maggior parte delle regioni l'aumento medio annuo dei prezzi delle case vacanza oscilla tra l'1% e il 4%, rispetto alla media nazionale del +3,2%. In cima alla lista dei rincari si piazzano Lombardia e Marche (+7,0), seguite da Campania e Molise (+6%). Stabili Abruzzo, Friuli Venezia Giulia e Calabria, mentre il Piemonte è l'unica regione a registrare un calo dei prezzi medi, seppure di entità modesta (-0,4%).
Tra le destinazioni turistiche monitorate, il prezzo medio di un'abitazione in Italia si attesta nell'ordine di 2.550 euro al metro quadro commerciale, sintesi dei valori differenziati per tipologia abitativa e località turistica. Concentrandosi sulle abitazioni di fascia più elevata (top nuove), le quotazioni medie sono tornate a superare i 3.400 euro al metro quadrato, le abitazioni centrali usate raggiungono valori prossimi a 2.500 euro al metro quadrato, mentre le abitazioni periferiche usate si mantengono intorno a 1.700 euro al metro quadro. In cima alla classifica delle principali località turistiche, per quanto riguarda i prezzi massimi di compravendita di appartamenti top o nuovi, «troviamo anche quest'anno, come nelle precedenti edizioni, una destinazione montana», prosegue l'Osservatorio Fimaa. «Nel dettaglio, Madonna di Campiglio (Trent) si posiziona in cima alla classifica con quotazioni sul mercato top che arrivano fino a 15mila /mq, seguita da Forte dei Marmi che si colloca in seconda posizione con 14mila /mq. Completa il podio Capri (Napoli) con 14mila /mq. A seguire, Cortina d'Ampezzo (Belluno) e Santa Margherita Ligure (Genova), con valori massimi intorno a 13.000-3.500 /mq. «Santa Margherita, Portofino e Paraggi sono del resto zone di interesse internazionale per gli appassionati di nautica e per il mare bandiera blu, così come Capri», sottolinea un'analisi di Engel & Völkers, operatore immobiliare specializzato in abitazioni di pregio. «La Liguria di Levante è diventata una zona attrattiva sia per il Nord Italia che per il Nord Europa. La maggior parte della clientela è tedesca (70%), e a seguire francese, svizzera e danese. Non mancano acquirenti americani e inglesi».
Fenomeno curioso sull'Adriatico: la domanda di case scende mentre i prezzi salgono. «Nell'ultimo anno i prezzi delle principali località turistiche sul litorale Adriatico sono aumentati del 4%, con punte del 7% sulla Riviera Romagnola», sottolinea un'analisi del portale Immobiliare.it. «Bene in particolare Cesenatico che guadagna l'8%, mentre Riccione si conferma la località più cara con 4.100 euro al metro quadro, +7% rispetto all'anno precedente. Bene anche la zona del Gargano con prezzi rincarati del 9% a Rodi Garganico».
Segnali di maggior dinamismo anche negli affitti. Il dato medio, sintesi dei canoni richiesti in giugno, luglio e agosto nelle località monitorate, evidenzia un aumento del 4,8% rispetto allo scorso anno. Il mercato della locazione è caratterizzato da un canone medio settimanale ordinario (valore più frequente per un appartamento due camere, 4 posti letto spese incluse) di 525 euro per il mese di giugno, 750 euro a luglio e 970 euro ad agosto. «In questo segmento di mercato si riscontrano differenze piuttosto accentuate tra le località sui laghi e quelle marine/montane», sottolinea l'Osservatorio Fimaa. «Anche quest'anno il mercato residenziale nelle località turistiche è alimentato principalmente dagli acquisti per uso diretto (64%), mentre il resto si divide tra finalità di investimento (18%) o soluzioni che permettono un mix delle due (18%). Per quanto riguarda la distribuzione delle intenzioni di acquisto tra italiani e stranieri, la domanda di abitazioni per vacanza continua ad essere sostenuta soprattutto dalla componente domestica, con un peso che raggiunge l'81%, mentre il restante 19% risulta appannaggio di soggetti stranieri, la cui incidenza risulta comunque in crescita rispetto alle precedenti rilevazioni. Per quanta riguarda il segmento della locazione, la domanda alimentata dalla componente straniera risulta leggermente più elevata rispetto a quella degli acquisti, il 23%, probabilmente per effetto della crescita dei flussi turistici internazionali, mentre la componente domestica rappresenta il 77%». Nel complesso, l'Osservatorio conferma il recupero del mercato immobiliare seppure in un contesto congiunturale di grande complessità, la cui evoluzione rischia di indebolire, se non addirittura di compromettere, le dinamiche espansive emerse finora. (riproduzione riservata)
