Il rimbalzo è rinviato

Tutti rimandati a settembre i fondi del mattone, che hanno chiuso l'esercizio 2015 per lo più con performance negative. Non più di una manciata di titoli sul totale di 24 fondi quotati è infatti riuscita a registrare un risultato positivo, e in alcuni casi la flessione è stata addirittura a doppia cifra. Eppure nel corso dell'anno non sono mancati segnali di ripresa dal mondo del real estate: sono aumentati gli investimenti immobiliari dall'estero, tornati vicini ai massimi pre crisi in termini di volumi, i rendimenti sono un po' calati e infine per gli immobili dei comparti residenziale, commerciale e logistica il calo dei prezzi sembra finalmente giunto al capolinea. Quindi come mai performance 2015 per alcuni perfino peggiori di quelle degli anni precedenti? «Direi che si tratta del colpo di coda della crisi, del suo ultimo sussulto», spiega Luca Dondi, direttore generale di Nomisma, «e questo riferito sia alla crisi immobiliare che a quella economica. A ciò si aggiunge che quasi tutti i fondi, esaurita la possibilità di proroghe e periodi di grazia, sono ormai prossimi alla scadenza ultima, quella entro cui tutti gli asset in portafoglio devono essere dismessi e i quotisti rimborsati». Sono infatti una dozzina i fondi con scadenza 2016 oppure 2017 più altri tre che possono arrivare al 2018, quindi oltre il 60% del totale: per loro il momento non è certo facile se si considera che per vendere gli immobili in portafoglio non basta un clic come accade invece per azioni e bond e che inoltre il mercato attuale è assai poco ricettivo oltre che molto selettivo.

Nel frattempo la crisi ha inoltre messo in difficoltà molti dei cosiddetti tenant, cioè gli inquilini di uffici, spazi commerciali e industriali, con effetti molto negativi in termini di flessione dei canoni e di aumento della percentuale di immobili sfitti. «Da qui le performance così negative», prosegue Dondi, «frutto dei minori introiti derivanti da locazioni e dal deprezzamento degli asset».

La crisi non è comunque l'unica ragione alla base delle performance deludenti dei fondi. Negli ultimi anni il real estate ha subito profondi cambiamenti che in molti casi hanno reso obsoleti gli asset nei portafogli dei fondi. La nascita di nuovi poli direzionali, per esempio Porta Nuova e CityLife a Milano, hanno buttato fuor mercato immobili in altre zone. Stesso discorso per la logistica che, con lo sviluppo boom dell'ecommerce, oggi richiede edifici di nuova generazione, con niente a che vedere con i vecchi capannoni, e il discorso vale anche per gli immobili industriali. «Insomma sarebbe stata necessaria un'analisi più attenta della natura della crisi in atto», osserva Dondi, «unita a una maggiore rotazione e valorizzazione degli asset immobiliari in portafoglio».

In un quadro così difficile qualche notizia confortante comunque c'è. La prima è che, nonostante le diffuse performance negative registrate nel 2015, quelle complessive, cioè dall'inizio della vita del fondo a oggi più i dividendi distribuiti, restano anche se di poco positive. Niente a che vedere con il 5-5,5% promesso da molti fondi al momento del collocamento, ma non così male considerando che oggi alcuni strumenti finanziari offrono rendimenti addirittura negativi. In secondo luogo, l'aumento del numero delle siiq tricolore (per ora arrivate a quattro ma con potenzialità di ulteriore crescita) potrebbe offrire un mercato di sbocco per gli immobili ancora in portafoglio ai fondi in scadenza. Infine, il terzo elemento positivo è che le sgr immobiliari che gestiscono i fondi sono interessate da operazioni di m&a che dovrebbero portare a un deciso rafforzamento del comparto. Il futuro probabilmente vedrà un mercato con fondi immobiliari solo riservati, cioè accessibili solo a investitori qualificati, e accanto un numero consistente di siiq, inclusa quella degli immobili pubblici, tra cui il risparmiatore potrà scegliere. Lo strumento siiq è caratterizzato da maggiore liquidità e garantisce inoltre un pay-off elevato, pari all'85% degli utili dell'anno. (riproduzione riservata)