La riformulazione delle misure dell'imposta di registro sui trasferimenti immobiliari in vigore dallo scorso 1° gennaio ha di fatto creato una strana situazione con riguardo alle agevolazioni concernenti l'acquisto della prima casa. Ad oggi in tale ipotesi il registro è dovuto nella misura del 2% (fino al 31 dicembre del 2013 l'aliquota era pari al 3%), ma è prevista come condizione che l'abitazione non sia considerata di lusso e con tale ultima affermazione ci si riferisce a quelle di categoria catastale A1, A8 e A9.
In sostanza il via libera all'acquisto con imposta di registro del 2% è possibile solo per le abitazioni iscritte in categorie catastali differenti da quelle sopra indicate, che in effetti raggruppano le abitazioni di maggior pregio. Devono comunque coesistere tutte le altre abituali condizioni prima casa, che non sono appunto state cambiate dall'innovazione legislativa.
Il legislatore ha quindi mutato le precedenti regole in base alle quali l'agevolazione era possibile solo nel caso di abitazioni non di lusso, ma così identificate non in base all'iscrizione catastale quanto secondo i criteri di cui al decreto del ministro dei Lavori pubblici del 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969. Questi criteri sono diversi da quelli che giustificano l'iscrizione in una o nell'altra categoria catastale.
Fin qui vi è però da registrare solo un mutamento normativo. Il problema sorge quando si verificano, sempre oggi, le condizioni per accedere al medesimo beneficio nel caso di acquisto soggetto ad Iva e non invece a imposta di registro. Si tratta nella sostanza degli acquisti posti in essere nei confronti delle imprese costruttrici.
In tal caso il legislatore si è dimenticato di cambiare le condizioni di accesso, per cui in questo caso valgono ancora le condizioni stabilite dal decreto del 2 agosto 1969: è possibile pagare l'Iva in misura agevolata (cioè il 4%) solo se tali criteri sono rispettati indipendentemente dalla categoria catastale dell'immobile. È evidente che una tale disparità sia difficile da motivare: godono della medesima agevolazione abitazioni differenti in base all'imposta da applicare.
Ma, oltre a tutto ciò, vi è da sottolineare che l'abbattimento di un punto percentuale dell'imposta di registro nel caso di prima casa non fa che allargare la differenza dello sconto nelle due ipotesi di acquisto assoggettato a registro oppure a imposta sul valore aggiunto. Il tutto con il rischio di svantaggiare i costruttori e favorire invece gli scambi tra privati. Sono solo (anche se non sempre) i primi ad assoggettare ad Iva le cessioni di abitazioni, e da oggi tale fatto comporterà un aggravio maggiore rispetto all'acquisto da un privato.
Si viene così a creare una ulteriore ipotesi di penalizzazione per il settore delle costruzioni, che di certo non ne aveva bisogno: ormai da diversi anni è stato messo alle corde da un mercato immobiliare di certo molto difficile. L'invenduto è arrivato a livelli molto alti, e questa misura non aiuterà di sicuro a smaltirlo.
